Dự án Chung cư F.Home ở Đà Nẵng có nhiều sai phạm về đất đai, xây dựng.
Cấp phép xây dựng không đúng quy định
Thanh tra Thành phố Đà Nẵng vừa công bố kết luận, chỉ ra nhiều sai phạm về đất đai, xây dựng… tại Dự án Chung cư F.Home. Theo đó, Dự án Chung cư F.Home được thực hiện theo Công văn số 5564 của UBND Thành phố. Tuy nhiên, Công văn số 5564 chỉ là văn bản đồng ý về chủ trương đầu tư vì không thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục và người ký không phải là người có thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 1, Điều 6, Thông tư số 16/2010 của Bộ Xây dựng; thiếu các nội dung, đặc biệt không có nội dung về khu vực để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 7, Nghị định số 71/2010 của Chính phủ.
Theo Thanh tra Đà Nẵng, Sở Xây dựng đã không hướng dẫn Công ty thực hiện các thủ tục tiếp theo theo quy định như đã nêu tại khoản 2,3,4 Công văn số 5564. Việc Công ty không có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với khu đất đầu tư xây dựng dự án Chung cư F.Home là không đảm bảo điều kiện làm Chủ đầu tư dự án theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 33 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Như vậy, tại thời điểm lập hồ sơ xin chủ trương chấp thuận đầu tư xây dựng dự án, Công ty không có quyền sử dụng đất (đã chuyển nhượng cho Ông Lê Công Chương) nhưng UBND thành phố đã có chủ trương chấp thuận đầu tư xây dựng dự án.
Sở Xây dựng thực hiện cấp Giấy phép xây dựng số 1159 (ngày 11/7/2013) cho Công ty xây dựng công trình Chung cư F.Home khi thành phần hồ sơ đề nghị cấp phép chưa đầy đủ theo quy định. Cụ thể, căn cứ vào Công văn số 5564 và xem như là văn bản chấp thuận đầu tư để thực hiện cấp phép xây dựng là không đúng quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư số 10/2012 của Bộ Xây dựng. Trong khi đó, Công ty không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là không đúng quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư số 10/2012 của Bộ Xây dựng.
Đặc biệt, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng chỉ có Công văn số 434 (ngày 9/7/2013) của Sở Cảnh sát PCCC Thành phố Đà Nẵng về việc tham gia ý kiến về PCCC hồ sơ thiết kế cơ sở, không có văn bản thẩm duyệt về Phòng cháy chữa cháy kèm theo bản vẽ hệ thống PCCC dược đóng dấu thẩm duyệt là không đúng quy định.
Dự án được xây dựng với quy mô tổng số căn hộ là 760 căn hộ chung cư (theo Công văn số 5564 ngày 2/7/2013 của UBND Thành phố Đà Nẵng) thuộc trường hợp phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường theo quy định tại Điều 12 và Phụ lục II, Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18/4/2011 của Chính phủ Quy định về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường.
Sở Xây dựng thực hiện cấp Giấy phép xây dựng cho Công ty Cổ phần Lương thực Đà Nẵng khi Chủ đầu tư chưa thực hiện xong việc trình, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án là không đúng quy định tại điểm c khoản 2 Điều 13 Nghị định số 29 (ngày 18/4/2011) của Chính phủ.
Về lập hồ sơ, thủ tục điều chỉnh công trình Chung cư F.Home từ loại hình nhà ở xã hội sang loại hình nhà ở thương mại và điều chỉnh các chỉ tiêu kiến trúc Công ty không hoàn chỉnh các hồ sơ pháp lý sau khi có chủ trương cho phép điều chỉnh loại hình dự án Chung cư F.Home từ loại hình nhà ở xã hội sang loại hình nhà ở thương mại tại Công văn số 3130 ngày 16/4/2014 của UBND Thành phố như: Công nhận chủ đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 4 Thông tư số 16/2010 của Bộ Xây dựng; không có văn bản đề nghị cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận bổ sung nội dung dự án và các thủ tục pháp lý khác có liên quan theo khoản 2 Công văn số 3130.
Như vậy, dự án nhà ở thương mại thiếu các thủ tục pháp lý, đặc biệt thiếu nội dung về diện tích đậu đỗ xe theo quy định tại Văn bản số 1245 (ngày 24/6/2012) của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho nhà cao tầng sau khi dự án Chung cư F.Home được UBND thành phố có chủ trương cho phép điều chỉnh từ loại hình nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại.
Sau khi có chủ trương cho phép điều chỉnh loại hình dự án Chung cư F.Home, từ loại hình nhà ở xã hội sang loại hình nhà ở thương mại, Công ty chưa hoàn thành các hồ sơ pháp lý dễ diều chỉnh dự án. Tuy nhiên, Sở Xây dựng vẫn tiếp tục báo cáo đề xuất và được UBND thành phố cho phép điều chỉnh quy mô, số lượng căn hộ công trình Chung cư F.Home.
Dự án Chung cư F.Home đã thay đổi quy mô công trình, số lượng căn hộ và chiều cao các tầng, tổng chiều cao công trình nhưng Chủ đầu tư không làm thủ tục điều chỉnh giấy phép mà vẫn căn cứ theo Hồ sơ Giấy phép xây dựng số 1159/GPXD ngày 11/7/2013 để tiếp tục triển khai thi công xây dựng là không còn phù hợp và không đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 5, điểm b khoản 1, Điều 10, Nghị định số 64/2012 của Chính phủ.
Sau khi UBND Thành phố Đà Nẵng, có chủ trương cho phép điều chỉnh dự án, Công ty chưa hoàn thành các thủ tục, hồ sơ pháp lý nhưng đã tiến hành triển khai thi công xây dựng.
Trong quá trình triển khai thi công xây dựng công trình Chung cư F.Home (triển khai thực tế từ tháng 5/2014 và hoàn thành tháng 02/2018), các cơ quan và người đứng đầu có thẩm quyền quản lý trật tự xây dựng đô thị là Sở Xây dựng Đà Nẵng, Chủ tịch UBND quận Hải Châu, Chủ tịch UBND phường Thạch Thang chưa thường xuyên đôn đốc, theo dõi, kiểm tra, phối hợp và xử lý kịp thời việc xây dựng theo giấy phép được cấp để xảy ra việc xây dựng sai phép như chiều cao các tầng, tổng chiều cao công trình, vị trí và diện tích đỗ xe công trình... so với Giấy phép xây dựng số 1159 (ngày 11/7/2013) là không đúng quy định.
Tại thời điểm Sở Xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu, hiện trạng tầng 1 và tầng lửng bố trí diện tích đỗ xe không đảm bảo theo hồ sơ thiết kế đã được cấp phép xây dựng; hồ sơ thiết kế công trình thiết kế sau thiết kế cơ sở) không được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định, quy mô công trình thay đổi so với Giấy phép xây dựng số 1159/GPXD ngày 11/7/2013 do Sở Xây dựng cấp. Tuy nhiên, Sở Xây dựng vẫn căn cứ vào Giấy phép xây dựng số 1159/GPXD ngày 11/7/2013 (trong khi dự án đã chuyển sang loại hình Nhà ở thương mại; Giấy phép xây dựng được cấp khi thành phần hồ sơ chưa đầy đủ và không có văn bản chấp thuận đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở của UBND thành phố Đà Nẵng) để kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành đưa công trình vào sử dụng và đồng ý cho Công ty tổ chức nghiệm thu có điều kiện đưa công trình Chung cư F.Home vào sử dụng tại Công văn số 9971 (ngày 26/10/2018) của Sở Xây dựng về việc thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành đưa công trình Chung cư F.Home vào sử dụng.
Việc Công ty tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với các tổ chức, cá nhân khi hồ sơ dự án chưa có giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt (chưa thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở) là chưa đảm bảo về điều kiện đối với bất động sản dựa vào kinh doanh theo quy định tại điểm a khoản 1, Điều 7, Luật kinh doanh bất động sản số 63 (ngày 29/6/2006) và điểm d, khoản 3, Điều 9, khoản 2, Điều 60, Nghị định số 71 (ngày 23/6/2010) của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “có vấn đề”
Việc Công ty có báo cáo kết quả thực hiện dự án và gửi hồ sơ đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắp liền với đất khi Công ty đã có hoạt động giao dịch mua bán căn hộ chung cư thông qua sàn giao dịch bất động sản F.Home, đã ký hợp đồng với các tổ chức, cá nhân là không đúng theo quy định tại khoản 4, Điều 9, Luật nhà ở số 65 (ngày 25/11/2014).
Bên cạnh đó, việc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắp liền với đất (số CH 636980) cho Công ty khi Dự án Chung cư F.Home được đầu tư xây dựng là dự án phát triển nhà ở để cho thuê mua, để bán và Công ty đã có hoạt động giao dịch mua bán căn hộ chung cư thông qua sàn giao dịch bất động sản F.Home, đã có hợp đồng với các tổ chức, cá nhân theo quy định về kinh doanh bất động sản; công trình đã điều chỉnh mục tiêu đầu tư, số lượng căn hộ, quy mô công trình, chiều cao các tầng nhưng chưa được công nhận cho 4, đầu tư Dự án nhà ở thương mại, chưa chấp thuận bổ sung nội dung dự án, chưa được điều chỉnh Giấy phép xây dựng và chưa có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng là chưa đảm bảo trình tự thủ tục theo quy định tại Nghị định số 43/2014 và khoản 4 Điều 9 Luật nhà ở 65 (ngày 25/11/2014).
Thanh tra Đà Nẵng cũng chỉ ra, việc Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố tham mưu trình Sở Tài nguyên và Môi trường tách Giấy chứng nhận số CH 636980 và cấp 486 GCN đối với 486/506 căn hộ, cấp GCN 5 tầng thương mại, 1 tầng hầm và 1 tầng lửng cho Công ty cổ phần Lương thực Đà Nẵng là không đúng quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014.
Việc Công ty gửi hồ sơ và đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố cấp GCN cho các tổ chức, cá nhân và việc Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố căn cứ vào các GCN đã cấp cho Công ty để làm cơ sở chỉnh lý biến động 347 GCN cho các tổ chức, cá nhân do chuyển quyền sử dụng khi công trình chưa được nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng là không đúng theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014 của Chính phủ và theo quy định tại Phụ lục III, Thông tư 26 của Bộ Xây dựng.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, đại diện chủ đầu tư cho biết: “Công ty sẽ khắc phục những thiếu sót mà Thanh tra Thành phố Đà Nẵng đã chỉ ra, sai ở đâu thì khắc phục ở đó. Bản thân nhà đầu tư khi triển khai dự án cũng mong đóng góp gì đó cho Đà Nẵng về mặt cảnh quan. Đầu tuần tới, Công ty sẽ họp và rà soát khắc phục theo đúng theo quy định”.
Đề nghị kiểm điểm trách nhiệm
Thanh tra Thành phố Đà Nẵng kiến nghị Chủ tịch UBND Thành phố Đà Nẵng chỉ đạo các cơ quan, đơn vị tổ chức kiểm điểm trách nhiệm theo quy định đối với các bộ phận, cá nhân có liên quan về những thiếu sót về trình tự, thủ tục chấp thuận đầu tư, trong công tác cấp phép xây dựng, điều chỉnh dự án, công tác quản lý sau cấp phép xây dựng, kiểm tra công tác nghiệm thu công trình, điều kiện bất động sản dựa vào kinh doanh, việc cấp GCN số CH 636980, tách GCN, chỉnh lý biến động cho người nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở tại Dự án Chung cư F.Home.
Thanh tra Thành phố Đà Nẵng cũng đề nghị UBND Thành phố Đà Nẵng chỉ đạo các cơ quan, đơn vị liên quan tham mưu UBND thành phố xử lý những vấn đề có liên quan để khắc phục những tồn tại trong công tác cấp GCN số CH 636980, tách GCN, chỉnh lý biến động cho người nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở tại Dự án Chung cư F.Home; trong việc quản lý dự án và hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng đối với dự án theo đúng quy định của pháp luật để đưa công trình vào sử dụng; đồng thời tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra sau cấp phép xây dựng, công tác quản lý trật tự xây dựng theo thẩm quyền và chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan xử lý vi phạm hành chính theo quy định đối với vị phạm về xây dựng công trình của Công ty cổ phần Lương thực Đà Nẵng.
Thanh tra Thành phố Đà Nẵng đề nghị UBND Thành phố yêu cầu Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Lương thực Đà Nẵng nghiêm túc chấn chỉnh và có biện pháp khắc phục đối với các thiếu sót, vi phạm đã nêu; có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan quản lý nhà nước liên quan để hoàn thiện các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng đối với dự án theo đúng quy định của pháp luật để đưa công trình vào sử và đủ điều kiện để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định.
