Bên cạnh nhu cầu ở thực, nhu cầu đầu tư tiếp tục là động lực quan trọng của thị trường nhà ở năm 2026. Ảnh: Dũng Minh.
Khơi thông dòng vốn
Nhìn lại những nét chính trong năm 2025 tại diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thị trường năm 2025 đã ghi nhận những tín hiệu tích cực, thể hiện rõ qua sự cải thiện cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.
Theo ông Sinh, năm qua, thị trường không chỉ phục hồi về quy mô, chất lượng các dự án cũng từng bước được nâng cao. Nhiều mô hình phát triển mới xuất hiện, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tiện ích. Hoạt động đầu tư ngày càng chú trọng ứng dụng công nghệ, giải pháp thiết kế thân thiện môi trường, phù hợp với định hướng phát triển bền vững.
Theo chia sẻ của đại diện Bộ Xây dựng, dù còn không ít tồn tại, nhưng việc hàng loạt dự án được gỡ vướng pháp lý đã tạo điều kiện để khơi thông dòng vốn đầu tư, mang lại sức sống cho các doanh nghiệp.
“Riêng phân khúc nhà ở thương mại, đến nay đã tháo gỡ vướng mắc cho 926 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 724.000 tỷ đồng, tạo tiền đề quan trọng để thị trường vận hành lành mạnh, minh bạch hơn. Cần phải biết rằng, việc dự án bị tắc nghẽn không chỉ khiến doanh nghiệp đọng vốn, làm mất thời gian, cơ hội của doanh nghiệp, mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường”, ông Sinh nhấn mạnh.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2025, cả nước có thêm 128.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng 88% so với năm 2024 và cao nhất trong giai đoạn 2019-2025.
Riêng trong quý IV/2025, có 42.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường, tăng 24% so với quý trước đó và 48% so với cùng kỳ năm trước.
Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ chiếm tỷ trọng 62% tổng nguồn cung trong năm 2025, tương đương hơn 80.000 sản phẩm, gấp 2 lần so với năm 2024; phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm tỷ trọng 38%, tương đương 47.000 sản phẩm, gấp 2,5 lần năm 2024.
Cũng theo VNREA, năm 2025, cả nước có 88.000 giao dịch, tăng 78% so với năm 2024 và cao nhất trong giai đoạn 2019-2025. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 68%.
Tỷ lệ hấp thụ cả năm 2025 vẫn ở mức tích cực, dù giảm nhẹ so với năm 2024 do nguồn cung tăng mạnh vào cuối năm và tâm lý nhà đầu tư chuyển sang trạng thái thận trọng, quan sát và chọn lọc hơn. Tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng tăng lên nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư và ngân hàng.
Nhu cầu đầu tư vẫn mạnh
Khái quát diễn biến thị trường, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, thị trường nhà ở năm 2025 ghi nhận nhu cầu ở thực giữ vai trò quan trọng, nhưng động lực chính vẫn đến từ cầu đầu tư, xuất phát từ các yếu tố: Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp; nguồn cung cải thiện rõ nét cùng các chính sách ưu đãi bán hàng và giãn tiến độ thanh toán; kỳ vọng của nhà đầu tư được thúc đẩy khi kinh tế tăng trưởng ổn định, hạ tầng giao thông kết nối được đẩy mạnh triển khai và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện.
Riêng phân khúc nhà ở thương mại, đến nay đã tháo gỡ vướng mắc cho 926 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 724.000 tỷ đồng, tạo tiền đề quan trọng để thị trường vận hành lành mạnh, minh bạch hơn.
Theo ông Chung, xu hướng đầu tư chủ đạo tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực với kỳ vọng có thể khai thác sử dụng ngay và tăng giá trong tương lai. Từ quý IV/2025, lãi suất huy động có xu hướng tăng trở lại, kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, khiến nhu cầu đầu tư chững lại cục bộ tại một số khu vực đã tăng “nóng” trước đó, song chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu dài hạn.
Một điểm đáng chú ý khác, năm 2025 chứng kiến sự phân hóa rõ rệt, các chủ đầu tư lớn ngày càng khẳng định vai trò tạo lập, dẫn dắt thị trường khi chiếm phần lớn nguồn cung nhà ở: Vingroup (21,8%), Masterise Homes (11,9%), Sun Group (8,9%), MIK Group (5%), Ecopark (4%), trong khi các doanh nghiệp còn lại chỉ chiếm 35,6%.
Trao đổi với nhiều thành viên thị trường, điểm chung Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được đó là mạch tăng trưởng và cảm hứng năm 2025 được cho là sẽ tiếp nối sang năm 2026. Cùng với đó, thị trường sẽ có thêm các động lực tăng trưởng khác đến từ các chính sách hỗ trợ, hành lang pháp lý mới thực sự đi vào cuộc sống, thẩm thấu sâu vào các dự án.
PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh - giảng viên cao cấp Học viện Tài chính đánh giá, những diễn biến tích cực thời gian qua cho thấy đó không phải là sự hồi sinh mang tính nhất thời, mà là quá trình tái cấu trúc sâu rộng, tạo nền móng cho một giai đoạn phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản, với điểm rơi quan trọng vào năm nay. Ông Thịnh đặc biệt nhấn mạnh triển vọng năm 2026 như một cột mốc chuyển mình đáng chú ý.
Liên quan tới kênh dẫn vốn cho thị trường, ông Thịnh cho hay, khi quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp bất động sản cơ bản hoàn tất, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn và niềm tin nhà đầu tư khôi phục, trái phiếu địa ốc sẽ không còn là kênh huy động vốn “tình thế”.
Thay vào đó, công cụ này sẽ từng bước khẳng định vai trò là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng của nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản, góp phần làm giảm sự phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng.
Ý nghĩa của sự chuyển dịch này, theo ông Thịnh, là rất lớn. Khi doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn dài hạn ổn định thông qua thị trường trái phiếu, áp lực vốn ngắn hạn sẽ giảm, từ đó giúp các dự án được triển khai bài bản hơn, hạn chế tình trạng “đứt gãy” dòng tiền.
Đồng thời, hệ thống ngân hàng cũng có thêm dư địa để phân bổ vốn cho các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác, tạo sự cân bằng lành mạnh hơn cho toàn bộ hệ thống tài chính.
Cùng góc nhìn, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho hay, tín dụng bất động sản năm 2025 ước tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng bình quân 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24%, còn cho vay mua, sửa nhà tăng khoảng 14-15%. Năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123.500 tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với năm 2024.
Theo ông Lực, các diễn biến thị trường sẽ phản ánh mức độ phục hồi. Năm 2025, có thêm 2.700 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 27% so với năm 2024; GDP của lĩnh vực đầu tư - kinh doanh bất động sản tăng 4,63% - cao nhất trong 6 năm qua, đóng góp 3,5% vào tăng trưởng GDP của nền kinh tế (chưa tính hệ số lan tỏa).
Những dữ liệu này cho thấy, thị trường bất động sản đã phục hồi rõ nét trong năm 2025 và tiếp tục duy xu hướng này trong năm 2026. Trong bối cảnh đó, ông Lực khuyến nghị, các doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt sự thay đổi, hạn chế đầu tư dàn trải và tái cơ cấu sản phẩm theo hướng cân bằng hơn.
Ông Lực nhận định, năm 2026, tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng vẫn sẽ ở mức cao.
Tuy nhiên, nếu đầu tư dàn trải quá sẽ dẫn đến việc khó bố trí nguồn vốn. Việc giá nhà không ngừng tăng cao cũng khiến Chính phủ phải điều tiết, nên doanh nghiệp cần quan tâm đến các công cụ thực hiện như nguồn cung, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ…, từ đó có được giải pháp đầu tư linh hoạt, phù hợp.
