Nhà xã hội 100 triệu đồng tại TP.HCM, cách nào?

TP.HCM đang muốn học mô hình xây dựng nhà ở xã hội giá 100 triệu đồng/căn của Bình Dương. Ảnh: Lê Toàn

Nhiều quan ngại...

Việc TP.HCM muốn thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội được nhiều người cho là điều cần thiết, bởi hiện nay, quy mô dân số của Thành phố đã lên đến gần 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số, có hơn 400.000 sinh viên, hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới.

Theo số liệu khảo sát của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện Thành phố có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà, có khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020. Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại Thành phố, có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 căn hộ.

Ngoài ra, trong hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp của Thành phố, có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) có nhu cầu nhà ở, trong đó chỉ riêng khu vực nhà máy của Công ty Pou Yuen, quận Bình Tân đã có đến 100.000 công nhân lao động, hầu hết các đối tượng nêu trên đều đang phải thuê phòng trọ, nhà trọ.

Do vậy, giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội là một việc cấp thiết hiện nay. Tuy nhiên, việc Thành phố đi học làm nhà ở xã hội 100 triệu đồng/căn cũng có những quan ngại của giới chuyên gia.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tỉnh Bình Dương làm được nhà ở xã hội 100 triệu đồng vì địa phương này có dân số khoảng 2 triệu người, trong đó có đến hơn 1 triệu người nhập cư, chiếm tỷ lệ 52% dân số. Với quỹ đất nhiều, giá đất rẻ và chính sách nhà ở xã hội của lãnh đạo tỉnh đặt ra từ rất lâu, nên việc thực hiện tốt 85 dự án nhà ở xã hội là hợp lý.

Một lợi thế nữa của Bình Dương, được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đưa ra, đó là địa phương này có nền địa chất tốt, chi phí làm móng thấp và yếu tố chi phí giải phóng mặt bằng của dự án bằng 0; hệ thống hạ tầng kỹ thuật phần cứng như đường, hệ thống điện, nước… và hệ thống hạ tầng xã hội, gồm trường học, bệnh viện, chợ, khu thương mại - dịch vụ - vui chơi giải trí, đã được đầu tư hoàn chỉnh, không tính vào chi phí giá thành của khu nhà.

Trong khi đó, TP.HCM lại khác, hiện tại Thành phố đang hoàn chỉnh toàn bộ hạ tầng, giá đất hiện đang rất cao và khan hiếm. Thị trường bất động sản Thành phố cũng phát triển mạnh về phân khúc nhà ở thương mại và hầu như không có doanh nghiệp nào tỏ ý định muốn phát triển nhà ở xã hội 100 triệu đồng. Bên cạnh đó, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng tại TP.HCM rất khó khăn, đặc biệt là giá đền bù luôn cao, sẽ độn vào giá thành, khiến giá bán cao, chính vì vậy khó có thể xây dựng nhà ở 100 triệu đồng.

Một quan ngại nữa được đặt ra là việc lựa chọn vị trí xây dựng nhà ở xã hội rất khó, bởi tại quận 9, quận 2, quận 7, Bình Tân…, nơi có lượng lớn công nhân và người thu nhập thấp đang sinh sống thì lại thiếu quỹ đất. Còn nơi có quỹ đất lớn là huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè… lại ở quá xa trung tâm Thành phố, không đáp ứng được đúng nhu cầu an cư của người dân.

Thêm quan ngại nữa là việc phát triển nhà ở xã hội giá rẻ, thấp tầng tại các quận sẽ tạo ra khu ổ chuột. Nhìn về nhà ở xã hội tỉnh Bình Dương có thể thấy, đã xuất hiện những chợ tự phát, nhếch nhác…

... Nhưng không thiếu giải pháp

Tuy có nhiều quan ngại, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, còn giải pháp xử lý khó khăn này, nhưng Thành phố chưa làm.

Ông Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, Thành phố có thể học tập mô hình của Singapore để phát triển nhà ở xã hội theo hướng bền vững cho người dân, thay vì chỉ là những ngôi nhà tạm hướng đến mục tiêu 10-20 năm.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của Sở Xây dựng từ nay đến năm 2020, Thành phố phát triển 39 dự án với quy mô 45.000 căn hộ. Dự kiến đến năm 2020, sẽ hoàn thành đưa vào sử dụng 30.000 căn, trong đó có 20% dành để cho thuê, 60% căn hộ để bán trả góp dài hạn, 20% căn hộ dành cho chủ đầu tư bán thương mại để bù đắp chi phí.

Cũng với quy hoạch này, cách đây nhiều năm, Singapore cũng tiến hành xây dựng nhà ở xã hội và cho phép người dân vay ngân hàng trả chậm trong 20 năm. Ban đầu, diện tích những căn hộ này chỉ khoảng 30 m2, qua thời gian, khi thu nhập của người dân khấm khá hơn, Singapore bắt đầu mở rộng diện tích những căn hộ này lên 70 - 80 m2 trên chính khung sườn, nền móng cũ đã được xây dựng một cách chắc chắn theo kế hoạch từ trước.

Đây là cách làm rất tiết kiệm và hiệu quả lâu dài. Nếu xây dựng nhà ở khoàng 10 - 20 năm rồi phá bỏ, hoặc không đảm bảo chất lượng thì sẽ rất lãng phí, có thể khu vực đó lại thành một “khu ổ chuột” mới khi hạ tầng Thành phố phát triển sau này.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM khẳng định, có thể làm được nhà giá 100 triệu đồng với 3 điều kiện: Thứ nhất, căn hộ diện tích nhỏ (25 m2); thứ hai, có quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, tức là nhà đầu tư không phải bỏ các chi phí như bồi thường giải phóng mặt bằng; và thứ ba là đã có sẵn hạ tầng.

Quỹ đất và đền bù giải tỏa mà ông Tuấn đưa ra, đại diện một doanh nghiệp bất động sản TP.HCM chỉ ra rằng, Thành phố đang bị "chảy máu" quỹ đất, nếu biết lấy lại quỹ đất này phát triển thì thừa khả năng phát triển dự án nhà ở xã hội.

Quỹ đất mà lãnh đạo doanh nghiệp này chỉ ra đó là những năm 1990, khi kinh tế Việt Nam bắt đầu đổi mới, mở cửa hội nhập với kinh tế thế giới, nhiều doanh nghiệp nhà nước được thành lập. Các doanh nghiệp này ký mượn đất của Thành phố để làm nhà xưởng hay văn phòng rất nhiều, nhưng tới nay, các doanh nghiệp nhà nước này làm ăn thua lỗ, quỹ đất đi mượn lại không được các doanh nghiệp trả lại, mà biến hóa thành đất dự án bất động sản rồi xây dự án bán. Điều này làm cho Thành phố bị thiệt hại lớn, bởi hiện nay, Thành phố đang thiếu đất cho các công trình phúc lợi xã hội, công trình công ích…, nhưng lại để quỹ đất này thành đất của doanh nghiệp phục vụ lợi ích doanh nghiệp.

“Nếu Thành phố lấy lại được hàng trăm quỹ đất cho thuê rộng lớn ở những quận như Thủ Đức, quận 9, quận 8, quận 7… để phát triển dự án nhà ở xã hội giá rẻ, thì sẽ giải quyết được bài toán khó nhất trong việc phát triển nhà ở xã hội giá 100 triệu đồng là quỹ đất và hạ tầng. Nếu thực hiện được điều này, sẽ thu hút được doanh nghiệp tham gia phát triển”, vị đại diện này nói.

Những gì vị đại diện doanh nghiệp này nói là có cơ sở, đơn cử như tại đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức, một quỹ đất lớn được Xí nghiệp In nông nghiệp trước kia thuê của Thành phố 50 năm để làm nhà xưởng in, nhưng sau đó, xí nghiệp này phá sản và bán quỹ đất này cho một công ty địa ốc để thay đổi mục đích sử dụng đất, đóng thuế đất, phát triển dự án bất động sản và đang mở bán rầm rộ vài tháng nay.

Hay tại dự án bất động sản hai mặt tiền đường Gia Phú và Võ Văn Kiệt, quận 6. Đây là quỹ đất của Công ty Pin Con Ó thuê của Thành phố 50 năm làm nhà xưởng và nhà kho, sau đó, công ty này không sử dụng quỹ đất thuê hàng chục héc-ta này, mà biến quỹ đất thành dự án bất động sản…

“Muốn tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, trước hết là sử dụng hợp lý và hiệu quả quỹ đất công của Thành phố, đặc biệt là quỹ đất của các nông trường. Bên cạnh đó là quỹ đất công đang làm nhà xưởng sản xuất ô nhiễm buộc phải di dời, các quỹ đất công được tạo lập khi xây dựng các đô thị vệ tinh…”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Gia Huy
Báo Đầu tư Bất động sản