Nguồn cung nhà ở xã hội mới đang rất hạn chế (Trong ảnh: Khu nhà ở xã hội NHS Trung Văn đang trong quá trình xây dựng).
Còn nhiều điểm vướng cần gỡ
“Lúng túng và cần thêm thời gian để làm quen” là chia sẻ của ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Home, chuyên gia về nhà ở xã hội, khi nói về việc triển khai phân khúc này trên cả nước sau 1 tháng Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực cùng một số văn bản hướng dẫn được ban hành.
Theo đó, những rào cản đã dần được gỡ bỏ như nới lỏng điều kiện xác định thu nhập cho người mua nhà ở xã hội, mở rộng các đối tượng tiếp cận và xem xét hạ lãi suất cho vay với gói tín dụng cho vay thuê/mua nhà ở xã hội…, song vấn đề còn lại phụ thuộc nhiều vào động thái của cơ quan quản lý trong việc gỡ khó cho các dự án, doanh nghiệp.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, ngay khi 3 luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cùng Nghị định 100/2024/NĐ-CP được ban hành, nhiều địa phương bắt đầu “rốt ráo” với các dự án nhà ở xã hội.
Chẳng hạn, tại Vĩnh Phúc, ngay sau khi được bầu ở cương vị mới, tân Chủ tịch UBND tỉnh Trần Duy Đông đã có cuộc họp với Sở Xây dựng nhằm tháo gỡ khó khăn để khởi công 2 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh ngay trong năm nay.
Hay tại Bắc Ninh, vào đầu tháng 8/2024, địa phương này đã thành lập Ban Chỉ đạo quản lý và phát triển nhà ở xã hội có nhiệm vụ tập trung chỉ đạo quản lý, giám sát chặt chẽ việc đầu tư, xây dựng, bán, cho thuê, sử dụng căn hộ tại các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn… để kịp thời ngăn ngừa cũng như xử lý nghiêm những sai phạm, trục lợi chính sách.
Còn tại Hà Nội, thời gian qua, nhiều cuộc họp giữa lãnh đạo Thành phố cùng giám đốc các sở, ngành đã được tổ chức nhằm đẩy nhanh tốc độ triển khai các dự án nhà ở xã hội khi là một trong những địa phương có nhiều dự án vướng mắc nhất cả nước.
Ông Dương Đức Tuấn - Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho biết, dù rất quyết tâm triển khai theo chỉ đạo của Trung ương và Chính phủ, nhưng tới nay, số lượng dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố “chỉ đếm trên đầu ngón tay”, lý do bởi từ việc xác định tới giải quyết các vướng mắc còn nhiều rào cản, nhất là ở một số quy định hiện hành đang chờ các cơ quan, ban ngành điều chỉnh.
Tương tự, tại TP.HCM, trong công văn gần đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị xem xét điều chỉnh sớm theo chỉ đạo của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ liên quan đến việc đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị tại Điều 31 - Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết Điều 33 - Luật Đầu tư 2020, bởi lẽ nếu áp theo tiêu chí tại quy định hiện hành, Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố thường phải phát hành khoảng 10 bộ hồ sơ yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến.
Theo HoREA, tuy thủ tục này theo cơ chế “một cửa” nhưng lại mất nhiều thời gian hơn, cũng không thuận lợi hơn, thậm chí bị tắc ngay tại cửa đầu tiên là khâu “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, so với trước đây làm theo cơ chế “nhiều cửa” thì doanh nghiệp có thể đồng thời trực tiếp làm việc với từng sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay.
Ngoài ra, một trong những nguyên do dẫn tới việc nhiều dự án nhà ở xã hội phải mất nhiều thời gian thẩm định phù hợp với quy hoạch đô thị nằm ở chính các địa phương.
Ngân hàng Nhà nước đang xem xét sửa đổi một số điều kiện ưu đãi theo hướng tạo điều kiện hỗ trợ người vay mua nhà ở xã hội trong gói 120.000 tỷ đồng.
Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước đề xuất nâng mức giảm lãi suất cho vay đối với người mua nhà lên 3%/năm, từ đó tiếp tục giảm lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.
Ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, còn một số địa phương chưa kịp thời ban hành kế hoạch triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”; chưa xác định rõ nhu cầu về đất đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến chưa có cơ sở làm quy hoạch bố trí đất cho phát triển nhà ở xã hội... Việc thiếu quy hoạch khiến khó thu hút doanh nghiệp đầu tư vào loại hình nhà ở này.
TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho hay, về bản chất, nhà ở xã hội cũng tương tự như các loại hình nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu sống của người dân nên phải được tích hợp vào một kế hoạch tổng thể và dài hạn của địa phương, có sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý và nhà phát triển dự án. Điều này nhằm bảo đảm rằng, các dự án được thực hiện đồng bộ, hiệu quả và đáp ứng được nhu cầu của cộng đồng một cách bền vững.
Trên thực tế, chỉ một số ít địa phương như Hải Phòng, Bắc Ninh có sự chủ động trong việc dành quỹ đất 20% cho phát triển nhà ở xã hội ở vị trí thuận lợi, gần trung tâm, gần các khu công nghiệp và dịch vụ, còn lại hầu hết các địa phương trên cả nước đều chưa thực hiện được điều này ngay từ đầu, dẫn đến việc bổ sung các dự án nhà ở xã hội về sau gặp nhiều khó khăn.
Thay đổi tư duy để gỡ khó
Theo TS. Lê Duy Bình - Giám đốc điều hành Economica Việt Nam, để gỡ khó cho nhà ở xã hội cần những giải pháp đồng bộ ở nhiều góc cạnh. Trong đó, những khó khăn liên quan tới quỹ đất cũng như thủ tục tiếp cận đất đai dành cho nhà ở xã hội phải được tháo gỡ càng sớm càng tốt để giảm bớt các chi phí cho nhà đầu tư cũng như người sử dụng nhà ở xã hội.
Đồng quan điểm, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, đối với công cuộc phát triển nhà ở xã hội hiện nay, chúng ta cần phải thay đổi hàng loạt cơ chế, từ việc xem xét quy hoạch, hồ sơ thủ tục giao đất, điều kiện khởi công và các điều kiện có liên quan, tới giá cả nhà ở xã hội, đối tượng được mua nhà… Theo ông Thịnh, đây là một chuỗi các vấn đề cần phải xử lý, bởi chỉ khi nhà đầu tư có lợi nhuận thỏa đáng thì lúc đó họ mới tích cực tham gia đầu tư loại hình nhà ở này.
Tại cuộc họp Chính phủ thường kỳ tháng 8/2024 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng cho hay, một số nhiệm vụ, giải pháp sẽ thực hiện trong thời gian tới như tổ chức hội nghị toàn quốc đôn đốc phát triển nhà ở xã hội; đề nghị Ngân hàng Nhà nước khuyến khích các ngân hàng thương mại tham gia cho vay vốn hỗ trợ và nới room tín dụng, tạo điều kiện tăng thời hạn và giảm lãi suất hỗ trợ…
Các địa phương chỉ đạo kiểm tra việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bảo đảm chất lượng, có đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các dịch vụ thiết yếu… Căn cứ điều kiện cụ thể, từng địa phương có cơ chế, giải pháp rút ngắn thủ tục hành chính, lập phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, khuyến khích doanh nghiệp triển khai dự án, tạo nguồn cung cho thị trường và tận dụng nguồn ưu đãi phát triển nhà ở xã hội. Với các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, cần nâng cao trách nhiệm trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo, đẩy nhanh tốc độ xây dựng các dự án nhà ở xã hội, bảo đảm mục tiêu đề án được giao.
Liên quan đến vấn đề nguồn vốn, Ngân hàng Nhà nước đang xem xét sửa đổi một số điều kiện ưu đãi theo hướng tạo điều kiện hỗ trợ người vay mua nhà ở xã hội trong gói 120.000 tỷ đồng.
Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước đề xuất nâng mức giảm lãi suất cho vay đối với người mua nhà lên 3%/năm, từ đó tiếp tục giảm lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.
Hiện tại, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý với đề xuất của Ngân hàng Nhà nước và đưa nội dung giảm lãi suất của chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng vào phiên họp thường kỳ tới đây. Trên cơ sở đó, Ngân hàng Nhà nước đang khẩn trương hoàn thiện báo cáo để trình Chính phủ. Sau khi được thông qua, Ngân hàng Nhà nước sẽ có hướng dẫn để các ngân hàng thương mại thực hiện giảm lãi suất.
