Nhiều dự án nhà ở xã hội đang được triển khai/
Thủ tục thông thoáng với các chủ đầu tư
Trong quý II/2024, tình hình triển khai xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp bắt đầu có chuyển biến, dù còn chậm so với kế hoạch.
Tổng hợp báo cáo của 53/63 địa phương trên cả nước, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý có 9 dự án nhà ở xã hội được triển khai. Lũy kế từ trước đến nay, cả nước có 920 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô 717.608 căn, trong đó đã hoàn thành 380 dự án với quy mô 196.471 căn; khởi công xây dựng 128 dự án với quy mô 111.688 căn; chấp thuận chủ trương đầu tư 412 dự án với quy mô 409.449 căn.
Như vậy, con số 717.608 căn nhà ở xã hội đạt được tính đến thời điểm này coi như đã hoàn thành 2/3 kế hoạch theo Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà cho người thu nhập thấp vào năm 2030 đã được Chính phủ phê duyệt.
Có nhiều nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt trong thời gian dài, trong đó nổi lên là thủ tục pháp lý nhiêu khê và thiếu cơ chế khuyến khích, hỗ trợ.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) đã tháo gỡ những nút thắt này, mở ra nhiều ưu đãi hơn cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê và khuyến khích tư nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội.
Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 yêu cầu các địa phương phải bố trí đất để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục thực trạng thiếu quỹ đất để phát triển phân khúc này trong thời gian qua.
Nghị định 100/2024 cũng hướng dẫn UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Quy định mới không những giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội từ trước đến nay cho chủ đầu tư, mà còn có lợi cho người mua nhà, bởi thông qua việc nắm rõ các thông tin về nhu cầu của người dân, địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất phù hợp.
Quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng được rút gọn đáng kể, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí thực hiện dự án. Trong đó, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành, đơn vị chuyên phát triển nhà ở xã hội đánh giá, đó là điểm cực mạnh, giúp gỡ vướng cho các chủ đầu tư, tăng tốc triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Bởi trước đây, doanh nghiệp muốn làm nhà ở xã hội phải thực hiện các thủ tục liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng, thuê đất để làm hồ sơ xin hỗ trợ. Tuy nhiên, thủ tục xin miễn tiền thuê, sử dụng đất thường kéo dài khiến dự án chậm tiến độ.
Thậm chí, có những dự án đã đưa vào sử dụng, bàn giao xong cho người mua, nhưng chủ đầu tư nộp đơn xin được miễn tiền sử dụng đất nhiều năm vẫn chưa được giải quyết, nguyên nhân là vì chưa hoàn thành việc tính tiền sử dụng đất.
Tổng hợp báo cáo của 53/63 địa phương trên cả nước, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II/2024 có 9 dự án nhà ở xã hội được triển khai. Lũy kế từ trước đến nay, cả nước có 920 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô 717.608 căn…
Đặc biệt, theo ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Home, theo luật mới, các chủ đầu tư nhà ở xã hội không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán.
Điều này giúp cởi trói rất lớn do đơn giá cho thuê hiện được công khai trên các cổng thông tin của cơ quan chức năng, nhưng vẫn đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp.
“Các quy định mới sẽ giúp các chủ đầu tư dự án nhà ở mạnh dạn hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội”, ông Nam nói.
Điều kiện cũng đã mở với người mua
Bên cạnh các quy định khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, Nghị định 100/2024 cũng đã quy định chi tiết những điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng nới lỏng hơn cho những người có nhu cầu chính đáng tiếp cận loại hình nhà ở này.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, theo quy định mới, trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Điều này có nghĩa là, các đối tượng được thụ hưởng mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội sẽ được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội.
Ngoài việc quy định cụ thể trường hợp được thụ hưởng chính sách, luật mới đã tháo gỡ các quy định gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý nhà nước và người dân như thuật ngữ “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình” hay giới hạn quyền sở hữu nhà ở tại địa phương cấp tỉnh nơi có dự án.
Như vậy, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, đang sinh sống cùng gia đình đông thế hệ, sẽ không phải đi tách khẩu để được chính quyền xác nhận là chưa có nhà. Cơ quan quản lý nhà nước cũng có cơ sở pháp lý thực hiện, loại bỏ được tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của cán bộ quản lý địa phương trong việc xác nhận sở hữu nhà của người dân.
Một điểm mới khác là điều kiện về thu nhập được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội chính thức được nới lỏng.
Người lao động có thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng sẽ được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thay vì tối đa 11 triệu đồng/tháng như quy định trước đó. Với trường hợp đã kết hôn, điều kiện thuê, mua loại nhà này là vợ chồng có thu nhập tối đa 30 triệu đồng/tháng.
Ông Lê Hữu Nghĩa tính toán, trong 5 năm qua, giá bán nhà ở xã hội đã tăng gấp rưỡi, từ 13-15 triệu đồng/m2, lên gần 20 triệu đồng/m2. Giá một căn nhà ở xã hội hiện tại khoảng 1,5 tỷ đồng, người mua phải thanh toán trước 20-30%, tương đương 300-450 triệu đồng, còn lại vay ngân hàng gói 120.000 tỷ đồng, thì mỗi tháng cũng phải trả gốc và lãi trung bình trên 10 triệu đồng.
Điều kiện tiếp cận tín dụng vay mua nhà ở xã hội ngặt nghèo là một trong những lý do khiến việc giải ngân gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng đang rất chậm.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II/2024, các ngân hàng thương mại mới giải ngân số tiền 1.234 tỷ đồng trong gói vay này, bao gồm 1.202 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 12 dự án; 32 tỷ đồng cho người mua nhà tại 5 dự án.
Bởi vậy, ông Nghĩa cho rằng, quy định nâng mức thu nhập của người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội như trên là phù hợp, vì có thể mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội hơn. Đây cũng là điểm kỳ vọng tạo cú huých thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.
