Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, dự kiến áp dụng từ ngày được thông qua đến hết ngày 28/2/2027.
Cơ quan soạn thảo kỳ vọng, Nghị quyết sẽ góp phần kéo giảm giá nhà đất, trong bối cảnh giá nhà đất ngày một tăng cao, vượt xa mức tăng thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở, đất ở của người dân thêm khó khăn.
Hiện Chính phủ đã công bố toàn văn dự thảo để các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước nghiên cứu, đóng góp ý kiến.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, Uỷ viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, nếu Nghị quyết này được thông qua, thị trường sẽ được tăng nguồn cung và sẽ có nhiều người được tiếp cận nhà ở hơn.
Theo ông, những ưu đãi trong dự thảo Nghị quyết đã đủ hấp dẫn doanh nghiệp bất động sản hay chưa?
Tôi thấy dự thảo lần này đã tăng nhiều ưu đãi cho phân khúc nhà ở thương mại để giúp chủ đầu tư có thể cho ra hàng những dự án nhà thương mại có giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân.
Cụ thể, dự thảo phân quyền cho UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được quyết định việc phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp tại địa phương; tổ chức lập, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; cho phép lập mới, điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung. UBND cấp tỉnh được bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với đa dạng các loại đất.
Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, được giao đất không cần qua đấu thầu/đấu giá hoặc tự chủ động huy động nguồn đất; được lựa chọn trình tự, thủ tục xây dựng với thủ tục rút gọn.
Chủ đầu tư cũng được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án; không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án; được giảm bớt điều kiện để huy động vốn (không yêu cầu phải có quyết định giao đất, cho thuê đất); được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ...
Tôi cho rằng những ưu đãi này khá hấp dẫn so với đầu tư nhà thương mại hiện nay.
Cụ thể là gì, thưa ông?
Thứ nhất, dự án nhà ở thương mại phải đấu thầu, đấu giá còn là được giao, được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Thứ hai, dự án nhà ở thương mại phải định giá đất, trong khi nhà ở thương mại giá phù hợp áp dụng bảng giá đất nhân hệ số (nếu có).
Thứ ba, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng nhiều hình thức huy động vốn còn nhà thương mại bình thường bị khống chế, chỉ được áp dụng một số hình thức huy động vốn khi dự án đủ điều kiện.
Thứ tư, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội như các dự án nhà ở thương mại hiện nay.
Về lợi nhuận thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bình thường tự quyết định mức lợi nhuận dựa theo thị trường còn nhà thương mại giá phù hợp bị khống chế trần lợi nhuận 15%.
Thế còn so với ưu đãi của nhà ở xã hội?
Tôi cho rằng những ưu đãi dự kiến áp dụng cho nhà ở thương mại giá phù hợp thậm chí gần tiệm cận mức ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.
Cụ thể, các điều kiện ưu đãi giống nhà ở xã hội gồm: được giao đất xây dựng án không phải qua đấu thầu, đấu giá; không cần định giá đất mà được áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số (nếu có); được áp dụng nhiều hình thức huy động vốn với lãi suất ưu đãi…
Thậm chí, mức lợi nhuận định mức 15% còn cao hơn mức 10% của nhà ở xã hội.
Chỉ có hai điều kiện của nhà thương mại giá phù hợp đang thấp hơn ưu đãi của nhà ở xã hội:
Một là, nhà ở xã hội được Nhà nước đứng ra thu hồi đất, giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư còn nhà thương mại giá phù hợp thì chủ đầu tư phải bỏ chi phí từ đầu;
Hai là, nhà ở xã hội nếu không phù hợp quy hoạch thì vẫn được chấp nhận chủ trương đầu tư rồi điều chỉnh quy hoạch sau, còn nhà thương mại giá phù hợp chỉ được điều chỉnh đồng thời chứ không được triển khai trước.
Là một doanh nghiệp bất động sản, ông có sẵn sàng tham gia đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không? Theo ông, loại hình nhà ở này sẽ phù hợp với đối tượng nào?
Ưu đãi của loại hình dự án này khá hấp dẫn, đặc biệt có tệp khách hàng rộng mở, không bị khống chế như mua nhà ở xã hội, do đó những doanh nghiệp như G6 Group đang rất hào hứng chờ đợi.
Tuy nhiên, do có hai điều kiện ưu đãi kém nhà ở xã hội nói trên, đặc biệt là việc không được Nhà nước giao mặt bằng sạch mà phải bỏ chi phí đầu tư từ đầu, trong đó giai đoạn giải phóng mặt bằng rất tốn kém, nên loại hình nhà ở này chỉ phù hợp với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính dồi dào.
Về phía khách hàng, nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ phù hợp với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình khá (khoảng 30 - 50 triệu đồng/tháng, thừa khả năng mua nhà ở xã hội nhưng chưa đủ để sở hữu nhà thương mại cao cấp, thường mức thu nhập phải trên 100 triệu đồng/năm), đặc biệt là những người thừa khả năng tài chính nhưng không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, cần lưu ý là nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ chỉ có ở vùng ven đô, ngoại ô chứ không thể có vị trí trung tâm. Đây cũng là một điểm trừ của loại nhà này, trong khi nhà ở xã hội vẫn có khả năng ở trung tâm nếu nằm trong diện tích 20% của dự án nhà ở thương mại.
| |
| Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, Uỷ viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Ảnh: M. Minh) |
Nghị quyết này sẽ góp phần kéo giảm giá nhà đất đang rất "nóng" hiện nay không?
Việc thí điểm ưu đãi loại hình nhà ở mới chắc chắn sẽ làm tăng nguồn cung nói chung, mà tăng cung là một trong những yếu tố khiến giá nhà đất giảm xuống.
Tuy nhiên, tôi cho rằng, không cần có Nghị quyết này thì sắp tới, giá nhà đất cũng sẽ giảm vì nguồn cung, đặc biệt số dự án nhà ở xã hội, sẽ tăng nhiều. Dự kiến, tại Hà Nội, giai đoạn năm 2028 - 2030 giá nhà sẽ giảm khoảng 20-30%, trong đó phân khúc chung cư ở ngoại thành chắc chắn sẽ giảm rất mạnh.
Nghị quyết này, tôi cho rằng sẽ giải quyết bài toán phúc lợi nhiều hơn. Khi phát triển phân khúc nhà ở loại này, Chính phủ nên khống chế tổng thể nguồn cung, tránh trường hợp chuyển từ khủng hoảng thiếu sang khủng hoảng thừa, gây lãng phí nguồn lực đất đai, gây ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung.
Hiện nay dư luận đang băn khoăn giá nhà thương mại bao nhiêu là phù hợp, đặc biệt doanh nghiệp cũng cần có hướng dẫn cụ thể trước khi tham gia.
Rất khó đưa ra một mức giá phù hợp cụ thể, ví dụ 30 triệu đồng hay 50 triệu đồng/m2, bởi tiền sử dụng đất, tiền nhân công và vật liệu xây dựng ở mỗi nơi, mỗi thời điểm là khác nhau.
Tôi cho rằng chỉ có thể khống chế để có "giá phù hợp" dựa vào hai giải pháp. Thứ nhất, giá mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp phải được các Sở Xây dựng tại các tỉnh phê duyệt; thứ hai, các Sở Xây dựng phải ban hành bộ tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp hàng năm.
Điều này vừa giúp cho Nghị định của Chính phủ có tính ổn định vừa tránh trường hợp doanh nghiệp “cài cắm” lợi nhuận trong phần chi phí”, giúp Nhà nước quản lý được khung giá, từ đó người dân mua nhà được hưởng lợi thực chất của chính sách.