Phía Nam: Thanh khoản tăng vọt
Thông tin từ DKRA Consulting cho thấy, sau 2 tháng đầu năm 2026, phân khúc nhà phố, biệt thự TP.HCM ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 5 năm qua ở cả nguồn cung sơ cấp lẫn hoạt động giao dịch.
Trong đó, nguồn cung tăng 2,2 lần và lượng tiêu thụ sơ cấp tăng gần 31 lần so với cùng kỳ năm 2025. Về diễn biến giá, mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng trung bình khoảng 11%, giá thứ cấp tăng phổ biến 13-17% so với cùng kỳ.
Theo DKRA Consulting, các chính sách bán hàng quen thuộc như kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ ngân hàng, miễn phí quản lý, chiết khấu thanh toán vượt tiến độ… được các chủ đầu tư duy trì áp dụng nhằm tăng thanh khoản.
Còn báo cáo thị trường của Savills cho biết, phân khúc biệt thự và nhà liền kề ghi nhận sự dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm TP.HCM, gắn liền với sự phát triển của các đại đô thị và hạ tầng kết nối liên vùng.
Động lực thị trường nhiều khả năng sẽ tập trung tại những khu vực có quy hoạch rõ ràng và khả năng kết nối thuận lợi, trong khi mặt bằng giá ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí và khả năng tiếp cận các tuyến giao thông trọng điểm.
Theo Savills, xu hướng này sẽ còn duy trì trong những năm tới. Đến năm 2028, thị trường TP.HCM dự kiến bổ sung khoảng 15.500 căn từ 22 dự án, với khoảng 90% nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và quận 12 (cũ).
Phía Bắc: Nguồn cung đến từ vùng ven
Bà Nguyễn Ly Ly - Bộ phận Quản lý và Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield cho biết, tại Hà Nội, phân khúc nhà liền thổ đã có sự trở lại ấn tượng từ năm 2025, ghi nhận khoảng 3.500 căn mở bán mới, giảm 10% so với năm 2024, nhưng vẫn là năm có nguồn cung lớn thứ hai trong 5 năm qua.
Năm 2025, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận gần 4.800 căn được tiêu thụ, đạt mức cao nhất kể từ năm 2020, chủ yếu nhờ sức hấp thụ mạnh từ các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại ô.
Đáng chú ý, phần lớn giao dịch tập trung tại các khu đô thị hội tụ những yếu tố then chốt như vị trí chiến lược, pháp lý minh bạch, hệ thống dịch vụ - tiện ích đồng bộ và uy tín của chủ đầu tư, phản ánh xu hướng người mua ngày càng ưu tiên chất lượng và giá trị lâu dài.
| |
Giá căn hộ hiện đã neo quá cao. Ảnh: Dũng Minh. |
Giá bán sơ cấp trung bình quý IV/2025 tại Hà Nội đạt khoảng 9.917 USD/m2, giảm 8% so với quý trước đó và giảm 14% so với cùng kỳ năm trước. Mức điều chỉnh này chủ yếu xuất phát từ việc thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới với mức giá hợp lý hơn tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức và Thạch Thất (cũ).
Đây là những địa bàn đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông và quỹ đất dồi dào, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai sản phẩm với mức giá cạnh tranh hơn.
Xu hướng này không chỉ góp phần đa dạng hóa lựa chọn cho người mua, mà còn phản ánh chiến lược dịch chuyển về các khu vực ven đô, nơi tiềm năng tăng trưởng dài hạn được đánh giá cao.
Bà Ly cho hay, trong trung hạn từ 2026 đến 2028, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 10.800 căn, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành.
Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giãn dân hợp lý và giảm áp lực hạ tầng cho khu vực lõi. Các dự án tương lai sẽ ưu tiên mô hình đô thị tích hợp với hệ thống tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận lợi.
Dự báo nguồn cung phân khúc nhà liền thổ năm 2026, theo BHS Property, năm nay sẽ là năm TP.HCM đón nhận một nguồn cung lớn, phân khúc nhà ở thấp tầng tại TP.HCM cũng áp đảo so với Hà Nội với con số tương ứng là 13.500 căn và 6.000 căn.
“Nhà ở thấp tầng vẫn là phân khúc tiềm năng nhờ hạ tầng phát triển, sự khan hiếm quỹ đất nội đô và nhu cầu thực của nhiều khách hàng. Thị trường sẽ có sự sàng lọc, khách hàng có xu hướng lựa chọn các dòng sản phẩm của những chủ đầu tư uy tín, với chất lượng bàn giao, cơ sở hạ tầng và pháp lý chuẩn chỉnh, ưu tiên đầu tư dài hạn. Giá bán dự báo sẽ tăng ổn định do nguồn cung tương đối lớn trên thị trường”, đại diện BHS Property cho hay.
“Cá mập” đi săn
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, chuyên gia bất động sản Giáp Văn Kiểm cho biết, trong tuần cuối tháng 3/2026, thị trường chứng kiến nhiều giao dịch lớn ở phân khúc nhà liền thổ. Không ít sản phẩm giá trị 80-90 tỷ đồng/sản phẩm đã được sang tay thành công.
“Các ‘cá mập’ rất thích đi săn trong bối cảnh như hiện tại, bởi có nhiều chế độ khuyến mãi, giá tốt, được chọn căn hoặc săn hàng như ý. Tôi nhận thấy một số sản phẩm đẹp (ví dụ căn góc) tại các dự án của Vinhomes ở Cần Giờ, Đan Phượng, Vinhomes Ocean Park 2, 3 đã có chủ (mua mới hoặc chuyển nhượng)”, ông Kiểm nói và chia sẻ thêm, khi lãi suất tăng cao, một số chủ tài sản muốn tái cơ cấu danh mục để giảm áp lực nợ vay, thì ở chiều ngược lại, nhiều người có tiền mặt lại sẵn sàng mua vào.
Trong mắt nhóm “thợ săn” này, nhiều người cho biết rằng, họ nhìn thấy dấu hiệu thị trường phục hồi nhanh, kết hợp với tăng trưởng GDP cao thì bất động sản không thể không tăng giá.
Đại diện một đơn vị phân phối lớn tại Hà Nội cũng cho hay, trong quý I/2026, sản phẩm bán tốt thuộc phân khúc thấp tầng, giá khoảng dưới 15 tỷ đồng/căn.
Trong đó, một số dự án ở Tây Thăng Long (Hà Nội) và Hưng Yên đang nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, xuất phát từ những yếu tố gồm vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ, kết nối thuận tiện và concept sản phẩm độc đáo.
Theo vị này, giá căn hộ hiện đã neo quá cao, tâm lý chung của nhà đầu tư đánh giá rằng tiềm năng tăng giá của phân khúc này không còn nhiều, nên sự quan tâm dần chuyển sang phân khúc phòng thủ tốt hơn như nhà liền thổ.
Khi thị trường ngày càng yêu cầu kỷ luật tài chính cao hơn, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn và nhà liền thổ được quan tâm bởi vừa là nơi trú ẩn dòng tiền, vừa có tính “đề kháng” cao trong dài hạn.
Trong bối cảnh thị trường còn ẩn chứa nhiều yếu tố khó lường, nhà đầu tư đang ưu tiên bảo toàn tài sản hơn là sinh lời và nhà liền thổ được ưu tiên lựa chọn.