TP.HCM đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030, riêng năm 2026 cần khoảng 28.500 căn (Trong ảnh: Dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt). Ảnh: Lê Toàn.
“Cơn khát” nhà ở xã hội
Dù chủ đầu tư chưa chính thức “mở cổng” nhận hồ sơ, nhưng dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng, TP.HCM) đã ghi nhận hơn 12.000 lượt đăng ký mua, trong khi số lượng căn hộ dự kiến phân bổ cho người dân chỉ khoảng 750 căn. Tỷ lệ “chọi” lên tới hơn 16 người cho một suất mua phản ánh rõ nhu cầu rất lớn đối với nhà ở xã hội tại TP.HCM.
Dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt được xây dựng trên khu đất hơn 14.700 m2, cung cấp ra thị trường khoảng 1.254 căn hộ. Trong đó 1.025 căn là nhà ở xã hội, phần còn lại là căn hộ thương mại.
Tuy nhiên, hơn một nửa số căn được bố trí cho lực lượng vũ trang do đặc thù quỹ đất, phần còn lại ưu tiên cho các nhóm như người bị thu hồi đất, nên số căn hộ dành cho các lao động phổ thông rất hạn chế, từ đó đẩy tỷ lệ cạnh tranh lên mức cao.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những nguyên nhân khiến số lượng hồ sơ đăng ký tăng đột biến là do quy định mới đã bỏ tiêu chí cư trú.
Điều này khiến người dân từ nhiều địa phương có thể đăng ký mua nhà ở xã hội tại TP.HCM nếu đáp ứng điều kiện về thu nhập và nhà ở. Hệ quả là nhu cầu dồn về các đô thị lớn, làm gia tăng áp lực lên số ít dự án hiện hữu.
Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở xã hội tại TP.HCM còn rất thấp so với nhu cầu. Dù trong năm 2025, Thành phố đã hoàn thành 14 dự án với hơn 13.000 căn hộ, đạt 100% kế hoạch đề ra, nhưng còn cách rất xa mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2028 theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.
Thực tế này cho thấy, thị trường nhà ở xã hội vẫn đang ở trong tình trạng thiếu hụt kéo dài, trong khi nhu cầu không ngừng tăng lên theo tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, nguyên nhân chính khiến nguồn cung nhà ở xã hội “nhỏ giọt” nằm ở thủ tục pháp lý kéo dài.
Trước đây, mỗi năm doanh nghiệp có thể triển khai 1 dự án, nhưng nay phải mất 3 năm mới hoàn thành. Thời gian thực hiện dự án kéo dài khiến chi phí doanh nghiệp phình to và khi chi phí duy trì bộ máy tăng lên, giá bán khó có thể giữ ở mức thấp.
Đây cũng là lý do khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội, bởi lợi nhuận thấp nhưng thủ tục lại phức tạp hơn nhà ở thương mại. Hệ quả là nguồn cung nhà ở xã hội liên tục thiếu hụt, trong khi nhu cầu ngày càng tăng, tạo áp lực lớn lên an sinh xã hội cũng như thị trường bất động sản.
Để đẩy nhanh tiến độ, UBND TP.HCM yêu cầu rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tối đa không quá 154 ngày, giảm hơn 50% so với trước đây.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, sự lệch pha cung - cầu đang khiến giá nhà tại các đô thị lớn tăng nhanh và vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Điều này làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân và tiềm ẩn nguy cơ hình thành mặt bằng giá cao mới.
Theo tính toán của VARS, với căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 5 tỷ đồng như hiện nay, một gia đình có thu nhập 50 triệu đồng/tháng phải cần tới 25 năm tích lũy với điều kiện tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập thì mới có thể tiếp cận.
Ngay cả nhà ở xã hội, với giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn diện tích 60 m2, hộ gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng cũng phải tiết kiệm khoảng 10 năm, chưa tính chi phí vay.
Rút ngắn thủ tục - gỡ “điểm nghẽn” quan trọng
TP.HCM đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030, riêng năm 2026 cần khoảng 28.500 căn. Từ đầu năm đến nay, có 2 dự án khởi công với quy mô 2.656 căn; 1 dự án hoàn thành, cung cấp ra thị trường 580 căn và 11 dự án đang thi công với gần 9.700 căn.
Trong thời gian tới, dự kiến có thêm 3 dự án khởi công vào cuối tháng 3 với khoảng 4.600 căn và 41 dự án trước cuối tháng 6 với quy mô hơn 29.000 căn. Đồng thời, 148 khu đất đã được rà soát để phát triển nhà ở xã hội, trong đó 8 khu đất được công bố kêu gọi đầu tư với quy mô hơn 6.000 căn.
Để đẩy nhanh tiến độ, UBND TP.HCM yêu cầu rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tối đa không quá 154 ngày, giảm hơn 50% so với trước đây. Các dự án nhà ở xã hội sẽ được đưa vào diện “luồng xanh”, ưu tiên xử lý thủ tục hành chính.
Các sở, ngành chịu trách nhiệm hướng dẫn, tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đúng quy định, đúng thời hạn. Với dự án do doanh nghiệp có quyền sử dụng đất, thời gian giải quyết tối đa 132 ngày.
Trường hợp đất do Nhà nước quản lý, thời gian tối đa 154 ngày. Đây được xem là giải pháp tháo gỡ “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường hiện nay. Khi thủ tục được rút ngắn, thời gian triển khai dự án sẽ giảm xuống, chi phí pháp lý và chi phí vốn được kiểm soát tốt hơn, giúp doanh nghiệp có điều kiện tham gia mạnh hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, từ đó gia tăng nguồn cung cho thị trường.
Chính sách “luồng xanh” cũng được kỳ vọng sẽ tạo ra tác động lan tỏa đến toàn thị trường. Trước hết, nguồn cung được cải thiện sẽ góp phần giảm áp lực tăng giá nhà, bởi khi có thêm nhiều sản phẩm phù hợp thu nhập, mặt bằng giá sẽ dần được điều tiết theo cung - cầu thực.
Bên cạnh đó, việc rút ngắn thủ tục cũng giúp doanh nghiệp yên tâm hơn khi đầu tư vào nhà ở xã hội, thay vì tập trung quá nhiều vào phân khúc nhà ở thương mại. Khi nhiều doanh nghiệp tham gia, nguồn cung sẽ đa dạng hơn, thị trường sẽ phát triển cân bằng hơn.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, trước đây, quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý thường kéo dài qua nhiều bước, từ chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, thẩm định thiết kế… đến cấp phép xây dựng, khiến tiến độ dự án bị kéo dài thêm 1-2 năm so với kế hoạch.
Trong thời gian đó, doanh nghiệp vẫn phải duy trì bộ máy, trả chi phí vốn và chi phí quản lý, trong khi lợi nhuận của nhà ở xã hội bị khống chế, khiến hiệu quả tài chính giảm đáng kể.
Theo vị này, khó khăn lớn nhất không chỉ nằm ở thủ tục, mà còn ở tính ổn định của quy trình. Mỗi khâu kéo dài thêm vài tháng có thể khiến tổng thời gian triển khai dự án tăng lên đáng kể, làm đội chi phí và khiến doanh nghiệp phải cân nhắc lại quyết định đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội.
Với cơ chế “luồng xanh” mới, khi thời gian xử lý thủ tục được rút ngắn và các cơ quan quản lý, địa phương phải phối hợp giải quyết hồ sơ theo thời hạn cụ thể, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong kế hoạch đầu tư, kiểm soát chi phí và đẩy nhanh tiến độ xây dựng.
Điều này được kỳ vọng sẽ giúp vòng quay vốn nhanh hơn, giảm áp lực tài chính và tạo động lực để doanh nghiệp mạnh dạn tham gia các dự án nhà ở xã hội trong thời gian tới.
Về dài hạn, nhà ở xã hội không chỉ là chính sách an sinh, mà còn là công cụ quan trọng để ổn định thị trường bất động sản.
Theo VARS, để kiểm soát giá nhà và giảm rủi ro thị trường, cần ưu tiên phát triển nhà ở phù hợp thu nhập, đồng thời phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông kết nối, đặc biệt là các tuyến đường vành đai, metro và cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm.
Song song với đó, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”.
