Tình trạng đìu hiu tại dự án Nam An Khánh của Sudico
đã kéo dài nhiều năm nay
Cao ốc Sài Gòn M&C: “Lỗi” không thể ngờ đến
Trong những ngày gần đây, khi khoản đầu tư vào Cao ốc Sài Gòn M&C thông qua hợp đồng Hợp tác kinh doanh được tất toán với mức thua lỗ gần 90% giá trị giải ngân, một số thành viên góp vốn của Quỹ đầu tư tăng trưởng Việt Nam (VF2) đã bày tỏ sự thất vọng. Câu hỏi đặt ra là, Công ty Quản lý quỹ Việt Nam (VFM) cùng các thành viên Ban đại diện vốn có chủ quan khi quyết định rót cả trăm tỷ đồng đầu tư vào khoản này?
Trong nội dung trao đổi xin ý kiến về khoản đầu tư này mà Báo Đầu tư Chứng khoán có được, dường như, khoản đầu tư đã xuất hiện nhiều hơn những rủi ro pháp lý mà người trong cuộc từng nghĩ đến.
“Nếu các yếu tố pháp lý không vướng mắc gì thì đây là khoản đầu cơ triển vọng đấy. Đến ngày bán cứ thông báo cho các thành viên Quỹ để chào bán cho cán bộ của họ có lẽ cũng xong. Hoặc nhân viên VF2 mua hết luôn không biết chừng”, bà Nguyễn Bội Hồng Lê, đại diện từ Tổng công ty Tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam - PVFC (nay là Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam - PVcomBank) từng đánh giá về khoản đầu tư trên như vậy.
“Tôi chưa rõ lắm về cơ sở pháp lý, đề nghị các bạn đảm bảo tính an toàn. Nhưng nếu có, đây là một dạng đầu tư mới và một sáng kiến khá là hay”, một ý kiến đánh giá khác gửi đến VF2 vào thời điểm đó.
Trong thư xin ý kiến các thành viên, người phụ trách quản lý danh mục của VF2 trực tiếp đề xuất thương vụ đầu tư trên đã cho biết, “VF2 dự kiến mua một tầng của dự án trước khi M&C công bố và bán trực tiếp ra ngoài, dự kiến vào cuối quý II/2008”. Thời điểm VF2 đề xuất thương vụ này là cuối năm 2007.
Vào thời điểm đó, trả lời lo lắng về pháp lý của dự án, VF2 cho biết, đây là dự án có vị trí vàng của thành phố, được xây dựng bởi công ty nổi tiếng của Pháp và tư vấn kinh doanh bởi Knight Frank. Dự án có tính pháp lý rõ ràng, xu hướng thị trường tốt.
Về giá, người phụ trách dự án cho biết, giá bán căn hộ Times Square ở thời điểm đó là 6.000 USD/m2, nhưng chủ đầu tư đang giữ lại, có thể điều chỉnh giá, do vậy dự án M&C ở giá 6.500 USD/m2 là có thể chấp nhận được trong bối cảnh nhu cầu đang tăng lên. Theo nội dung thư này, VFM dự kiến VF2 sẽ thoái khoản đầu tư vào quý III/2008 khi chủ đầu tư công bố bán sản phẩm.
Tuy nhiên, thực trạng tòa nhà Sài Gòn M&C đã gặp phải những nút thắt khác mà người làm đầu tư không thấy trước. Cao ốc Sài Gòn M&C đã không thể chào bán vào quý II/2008 như dự tính ban đầu.
Chủ đầu tư bị nợ nần không đủ khả năng trả, dẫn đến việc tòa nhà dù đã cất nóc, hoàn thành khoảng 80% các hạng mục thi công, nhưng bị treo lại từ đó do thiếu vốn; dự án bị công ty mua bán nợ phong tỏa.
Đặc biệt, rắc rối pháp lý, như nguồn tin từ phía PVCombank đưa ra, lại đến từ việc cổ đông mới của công ty là chủ đầu tư dự án Sài Gòn M&C đã phủ nhận quyền bán căn hộ của các cổ đông cũ (trong đó có Sài Gòn M&C, đơn vị mà VF2 đã ký Hợp đồng Hợp tác kinh doanh).
Nếu bỏ qua yếu tố nghi ngờ việc ký hợp đồng không trong sáng thì nhìn vào thực trạng của cao ốc Sài Gòn M&C cho thấy, khoản đầu tư này đã xuất hiện nhiều tình tiết ngoài dự báo. Nếu như VF2 có thể thoái vốn như tiến độ đã đề ra bằng việc Địa ốc Sài Gòn M&C tổ chức bán và VF2 bán thành công khoản đầu tư này; nếu như thị trường bất động sản phía Nam không bị trầm lắng, lãi suất ngân hàng không bị đẩy lên cao vọt (gần 30%/năm trong năm 2008-2010)… thì mọi việc đã khác.
Rất nhiều yếu tố ngoài dự báo đã xảy ra khiến cho khoản đầu tư cao ốc Sài Gòn M&C đã không thể trở thành một thương vụ thành công như dự tính. Thực tế, như Báo Đầu tư Chứng khoán đã thông tin, khoản đầu tư này của VF2 đã mất vốn đến gần 90%.
Điểm tên những khoản đầu tư “đau đớn”
Cổ phiếu SJS của CTCP Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) từng được coi là ngôi sao sáng trên thị trường chứng khoán Việt Nam những năm 2006, 2007. Sở hữu quỹ đất lớn ở Hà Nội trong bối cảnh thị trường nhà đất của Hà Nội nói riêng, Việt Nam nói chung bước vào giai đoạn thay đổi mặt bằng giá mới, Sudico là doanh nghiệp được các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán biết đến nhiều nhất trong lĩnh vực này.
Thế nhưng, năm 2012, Quỹ VPF của Dragon Capital đã phải cắt lỗ khoản đầu tư vào Sudico, với mức lỗ lên tới 45% giá trị ban đầu. Trong bối cảnh thị trường chứng khoán sụt giảm chung, thua lỗ 45% không phải là lớn giai đoạn đó, nhưng thương vụ Sudico còn gặp vấn đề bởi yếu tố quản trị tại Sudico quá bất ổn, cùng thời điểm thị trường bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn khó khăn. Từ chỗ lãi trên 450 tỷ đồng năm 2010, sang năm 2011 và 2012, Sudico đã lần lượt lỗ 82 tỷ đồng và 303 tỷ đồng.
Dragon Capital, với vị thế là một công ty quản lý quỹ lớn nhất đang hoạt động tại Việt Nam có nhiều thương vụ rất thành công, lợi nhuận được tính bằng lần, nhưng cũng có những thương vụ không thành công, thậm chí bị coi là thất bại.
Ở quy mô tương đương, VinaCapital, công ty quản lý quỹ được nhắc đến với nhiều thương vụ đầu tư vào công ty tư nhân, start-up rất thành công như Thế giới di động, Golden Gates…, cũng có những khoản đầu tư “đau thương”.
Năm 2010, VinaCapital công bố đầu tư sở hữu 10% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Tập đoàn Thái Hòa với nhiều kỳ vọng phát triển. Thế nhưng, sau khi niêm yết, Thái Hòa đã đối mặt với hàng loạt vấn đề như: mất thanh khoản, nghi vấn hàng tồn kho ảo…
Trước khi hủy niêm yết vào tháng 7/2013, cổ phiếu THV của Thái Hòa chỉ có giá 400 đồng/cổ phiếu. Không chỉ THV, cổ phiếu QCG của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cũng là một thương vụ không hài lòng của công ty quản lý quỹ này.
Sau thời gian dài theo đuổi Quốc Cường Gia Lai, VinaCapital đã phải chấp nhận một phương án chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu với mức giá 8.000 đồng/cổ phiếu, dù thấp hơn mệnh giá, nhưng cao hơn rất nhiều so với điều khoản ràng buộc đã ký trước đó giữa Quỹ và Công ty.
Quỹ của VinaCapital sau hơn 2 năm nắm giữ cổ phiếu QCG sau chuyển đổi, phải chấp nhận bán với giá 8.500 đồng/cổ phiếu, mức giá vừa đủ để hạch toán… hòa vốn, mặc dù lỗ chi phí vốn.
Tương tự, nhóm các nhà đầu tư ngoại trong đó cổ đông lớn nhất là DI Asian Indutrial Fund cũng từng trải qua một thương vụ mất mát cả về tiền bạc lẫn niềm tin, khi sự cố “Lê Văn Hướng” xảy ra. Hàng tồn kho ảo, những khoản hợp tác đầu tư có vấn đề, tình hình tài chính không minh bạch cùng khuất tất liên quan đến tăng vốn, hoạt động kinh doanh… đã nhấn chìm cả Công ty cổ phần Thiết bị Y tế Việt Nhật và cổ phiếu JVC của Công ty này.
Đã hơn 2 năm kể từ khi xảy ra khủng hoảng, cổ phiếu JVC vẫn chưa thể trở về “mặt đất” dù nhóm cổ đông mới có nhiều nỗ lực tái cấu trúc. Các nhà đầu nước ngoài từng mua JVC vẫn còn cảm thấy ngần ngại về tính minh bạch và chất lượng quản trị trong doanh nghiệp.
Với thương vụ Sài Gòn M&C, lỗi dẫn đến thất bại có thể đến từ việc thiếu chuẩn xác pháp lý, từ những yếu tố mang tính khách quan khi môi trường kinh doanh có nhiều thay đổi.Trong những tình huống này, nhà đầu tư tổ chức phải chấp nhận khi lỗi bất khả kháng hoặc do họ chưa lường hết khó khăn. Tuy nhiên, ở trường hợp THV, JVC… sự thất bại là do nhà đầu tư không đánh giá đúngchất lượng quản trị doanh nghiệp.
Mỗi khoản đầu tư thất bại không chỉ là sự mất mát của cho nhà đầu tư, mà còn đồng thời là sự mất mát, tổn thương niềm tin vào doanh nghiệp, vào TTCK Việt Nam. Việc ngay cả các nhà đầu tư lớn, lâu năm trong nghề như Dragon Capital, VinaCapital… cũng phải chịu rủi ro đầu tư cho thấy, môi trường đầu tư tại Việt Nam rất cần cải thiện mạnh mẽ để giữ chân các dòng vốn lớn ở lại và phát triển.
