Biệt thự để… tăng gia
Năm 2015, Công ty cổ phần Kiến Á ra mắt dự án Khu đô thị Cát Lái tại quận 2, TP.HCM. Dự án có tổng diện tích hơn 152 ha, quy mô gần 11.000 căn hộ, biệt thự và nhà thấp tầng, dân số dự kiến đến 50.000 người. Kiến Á quảng cáo đây là dự án đầy đủ các tiện ích đáng sống của người dân TP.HCM.
Với các khu biệt thự, nhà phố được xây dựng phần thô, tách biệt và chia ra từng phân khu mang tên CitiBella…, giá bán thời điểm đầu tiên từ 2 - 7 tỷ đồng/căn hộ.
Thế nhưng, khu đô thị từng rất đắt hàng này hiện khá hoang vắng. Các khu nhà phố được xây dựng và bàn giao nhưng lượng người ở chỉ chiếm khoảng 30%. Theo quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản vào cuối tuần qua, có những khu nhà phố như City Bella 5 chỉ vài căn nhà có người ở, còn hầu hết xây thô rồi bỏ không.
Thậm chí, phóng viên còn bắt gặp cảnh một số biệt thự 2 mặt tiền trên tuyến đường chính của dự án này dù đã xây dựng xong phần thô với 1 trệt 3 lầu, nhưng thay vì người ở thì lại được người dân nuôi hàng chục con gà.
“Vì rất lâu không ai ở nên người dân tại đây quây lại nuôi gà. Có người có nuôi thêm cả chục con lợn. Hàng ngày, gà lợn sổng chuồng ra đường dũi đất ăn cỏ, nhìn mà cám cảnh”, bà My, một trong những cư dân hiếm hoi sống tại khu nhà phố tại dự án này cho biết.
Trong khi đó, theo ông Tuấn, một bảo vệ trong khu đô thị này, các căn biệt thự, nhà phố đều đã có chủ, nhưng đa phần họ không ở. Cũng vì không có người ở nhiều nên hạ tầng xuống cấp nghiêm trọng. Đường chính vào các khu biệt thự đã hư hỏng gần hết, ổ voi, ổ gà, mưa lớn nước không tiêu thoát được nên khách hàng cũng ngại về đây ở.
Ngoài ra, hiện dự án này không có những tiện ích như công viên, khu vui chơi giải trí… để hình thành một khu dân cư đồng bộ.
Nằm kế bên Khu đô thị Cát Lái là khu biệt thự hàng chục tỷ đồng/căn mang tên Phố Đông Village do Công ty Cổ phần Xây dựng Sài Gòn (SCC) làm chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích 102.192 m2, gồm 546 căn nhà phố, biệt thự phố vườn, biệt thự song lập và biệt thự đơn lập.
Phố Đông Village được phát triển từ năm 2014 và tới nay đã bán hết cho khách hàng. Dự án này có cộng đồng dân cư hiện hữu đông hơn Khu đô thị Cát Lái, với tỷ lệ cư dân về ở khoảng 60%, lý do là bởi hạ tầng giao thông và tiện ích nội khu tốt hơn. Tuy nhiên, theo quan sát thực tế, rất nhiều căn biệt thự, nhà phố có giá trên 10 tỷ đồng vẫn để trống hoặc chưa được hoàn thiện từ nhiều năm nay.
Ngoài ra, ở khu Nam khu đô thị trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè với số lượng hơn 500 căn nhà phố, biệt thự được bán từ năm 2015 nhưng tới nay lượng người về chỉ khoảng 20%, số còn lại bị bỏ hoang.
Một dự án nữa cũng nhắc tới vì hoang vắng đó là khu nhà phố, biệt thự tại Khu đô thị Thạch Mỹ Lợi quận 2. Dự án được mở bán từ những năm 2010, nhưng tới nay lượng dân về ở chỉ chiếm khoảng 60%. Các căn biệt thự có giá lên tới hơn 20 tỷ đồng/căn được chủ nhà xây bít kín cổng và cửa để giảm bớt tình trạng người nghiện ngập, người lang thang... tìm đến làm nơi tá túc.
Nhận xét về tình trạng nhiều dự án đã bán cho khách hàng mà vẫn bỏ hoang dù giá bất động sản trên địa bàn TP.HCM vẫn tăng, ông Nguyễn Văn Thắng, Giám đốc Công ty Bất động sản Thăng Long cho rằng, có hai nguyên nhân cơ bản.
Thứ nhất là đa số sản phẩm dự án được mua bởi các nhà đầu tư thứ cấp. Những người này không có nhu cầu ở mà để đấy chờ giá tăng để kiếm lời.
Thứ hai, nhiều dự án có vị trí khuất nẻo, hạ tầng giao thông kém, tiện ích nội khu chưa đủ đảm bảo chất lượng cuộc sống, nên những ai bức bách về chỗ ở mới chuyển về. Còn ngay cả nhà đầu tư cũng không muốn hoàn thiện để cho thuê do rất ít người có nhu cầu thuê tại đây.
“Tình trạng này xuất hiện tại không ít dự án biệt thự, nhà phố ở TP.HCM cũng như nhiều tỉnh, thành phố khác”, ông Thắng nhận định.
Bài toán con gà và quả trứng
Trong khi đó, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Group, một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án biệt thự, nghỉ dưỡng tại TP.HCM cho biết, phân khúc biệt thự, nghỉ dưỡng, nhà phố hiện nay tại TP.HCM rất dễ bán hàng vì thị trường vốn khan hiếm dòng sản phẩm này.
Tuy nhiên, bán xong rồi thì câu chuyện phải làm sao để khách hàng về ở, tạo ra cộng đồng dân cư lại là bài toán khó mà doanh nghiệp phải tính. Bởi thực tế, chỉ có cộng đồng dân cư đủ lớn thì các thương hiệu hàng hóa, siêu thị, các nhà đầu tư trường học… mới thấy có dư địa hấp dẫn để bán hàng. Ngược lại, người dân lại phải thấy có đủ các tiện ích xã hội đảm bảo cho cuộc sống thì mới về ở.
“Trước nay, nhiều doanh nghiệp thường nghĩ rằng bán xong hàng, xây nhà và hạ tầng hoàn thiện là đã hoàn thành nhiệm vụ, khách hàng có về ở hay không là việc của khách hàng. Cũng chính vì tư tưởng này mà nhiều dự án được phát triển, bán xong thì khách hàng không về ở, kết quả là dự án hoang phế”, bà Hương nói.
Chỉ ra những nguyên nhân khiến các dự án biệt thự, nhà phố bị bỏ hoang dù đã có chủ nhân, ông Thắng cho biết, đầu tiên là hạ tầng giao thông kết nối ở các dự án này không tốt, đơn cử như tại dự án Kiến Á hay Phố Đông, Thạnh Mỹ Lợi, quận 2. Các dự án này đều nằm chung trên con đường Đồng Văn Cống nối từ đường Mai Chí Thọ ra cảng Cát Lái.
Tuyến đường này xuống cấp nghiêm trọng, nhiều năm nay chưa được TP.HCM nâng cấp sửa chữa, thêm vào đó là việc hàng ngày lượng xe tải, xe container lưu thông cả ngày lẫn đêm, tình trạng kẹt xe luôn diễn ra.
“Bỏ số tiền cả chục tỷ mua căn hộ, có nghĩa đó là những người có tiền, chính vì vậy, họ chả dại gì mà về ở khi chất lượng cuộc sống rất thấp. Cộng thêm việc dự án ở quá xa trung tâm, lại không có tiện ích như siêu thị, khu vui chơi, giải trí, ăn uống thì sẽ khó mà thu hút được người dân về ở”, ông Thắng nói.
Bà Nguyễn Hương thì cho rằng, ở các dự án biệt thự, nhà phố có đặc thù là tách biệt với bên ngoài. Chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở khép kín, chính vì vậy, phải đáp ứng được các nhu cầu sống tối thiểu cho cư dân như cửa hàng ăn uống, siêu thị, công viên, khu vui chơi giải trí, thể dục…
Cộng thêm đó, chính các chủ đầu tư phải là đầu tàu, có các chính sách hút dân về ở như việc hỗ trợ khách hàng hoàn thiện nhà, khuyến khích các doanh nghiệp dịch vụ về khu đô thị kinh doanh.
“Các dự án của Đại Phúc đều có vị trí khá xa trung tâm, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy cư dân luôn trên 70%. Để có được điều này, trước, trong và sau khi bàn giao nhà cho khách, chúng tôi phải đầu tư rất lớn vào hệ thống tiện ích phục vụ cư dân”, bà Hương nói.
Theo đại diện các doanh nghiệp, bên cạnh việc phải tính toán, hình thành hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội cho cuộc sống của cư dân, để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản rồi để đấy, vừa lãng phí, vừa mất mỹ quan đô thị, các cơ quan liên quan cũng cần tính đến cơ chế tính thuế, phí với những người sở hữu từ căn nhà thứ hai trở lên.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
