Nhà đầu tư FDI đang tìm gì ở các khu công nghiệp ngoài giá thuê?

Từ chọn một mảnh đất sang chọn năng lực thực thi

Mở đầu phiên thảo luận thứ 2 của Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2026 (VIPF 2026) ngày 29/9, vấn đề đầu tiên được đưa ra là việc: khách hàng hiện nay thực sự tìm kiếm điều gì, giảm chi phí hay sự chắc chắn trong thực thi?

Ông John Campbell, Giám đốc Khối dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, khi Việt Nam tiến lên các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao, thách thức của nhà đầu tư không còn đơn thuần là lựa chọn một mảnh đất.

“Thách thức lớn nhất hiện nay không còn nằm ở yếu tố đất đai, mà nằm ở sự chắc chắn trong thực thi”, ông John Campbell nói.

Theo ông, “sự chắc chắn trong thực thi” gồm ba lớp. Thứ nhất là tốc độ và sự linh hoạt trong triển khai, bao gồm công suất điện và khoảng thời gian từ khi được cấp phép đến khi nhà máy đi vào sản xuất. Đây cũng là lý do mô hình nhà xưởng xây sẵn phát triển mạnh trong những năm qua, khi giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng và đưa dự án vào hoạt động.

Thứ hai là sự chắc chắn trong vận hành, liên quan tới nguồn lao động có kỹ năng, khả năng kết nối cảng và hạ tầng, cũng như mức độ hỗ trợ của chủ đầu tư sau khi giao dịch hoàn tất.

“Đầu tư tại Việt Nam không chỉ là ký hợp đồng rồi xây cái nhà xưởng, mà là một hành trình hợp tác lâu dài”, ông Campbell nhấn mạnh.

Điểm này làm thay đổi cách nhìn về sản phẩm khu công nghiệp. Nếu trước đây lợi thế có thể nằm ở vị trí, quỹ đất và giá thuê, thì nay năng lực vận hành và khả năng đồng hành với khách thuê cũng trở thành một phần của sản phẩm.

Theo ông Campbell, với những dự án có thể kéo dài tới 50 năm, chủ đầu tư hoặc đơn vị cho thuê cần tiếp tục hỗ trợ khách hàng sau khi hợp đồng được ký, thay vì coi giao dịch hoàn tất là điểm kết thúc. Nguồn nhân lực, hạ tầng và kết nối logistics đều có thể tác động trực tiếp tới hiệu quả vận hành của nhà máy.

Lớp thứ ba là khả năng sẵn sàng cho tương lai. Nhà sản xuất ngày càng quan tâm liệu địa điểm được lựa chọn có còn dư địa để mở rộng hay không, đồng thời xem xét lộ trình cung cấp năng lượng trong 20-30 năm tới, trong bối cảnh các ngành sản xuất công nghệ cao ngày càng tiêu tốn nhiều năng lượng.

Giá thuê thấp chưa chắc đồng nghĩa với chi phí thấp

Từ kinh nghiệm triển khai và vận hành khu công nghiệp tại Long An, ông Nguyễn Hữu Thức, Tổng giám đốc CTCP IMG Phước Đông cho rằng, cạnh tranh của khu công nghiệp đang chuyển từ cung cấp mặt bằng sang đáp ứng thực chất nhu cầu của nhà đầu tư.

“Các khu công nghiệp truyền thống hiện nay đã không còn lợi thế cạnh tranh. Thị trường đã chuyển sang giai đoạn cạnh tranh bằng năng lực đáp ứng nhu cầu thực tế của nhà đầu tư”, ông Thức nói.

Với IMG Phước Đông, hạ tầng điện, nước, xử lý nước thải cùng việc hỗ trợ nhà đầu tư trong các thủ tục pháp lý được đặt vào cùng một bài toán, nhằm rút ngắn thời gian từ khi được cấp phép đến khi nhà máy vận hành.

Cách tiếp cận này cũng đặt lại câu chuyện về giá thuê. Một khu công nghiệp có giá thuê thấp chưa chắc đã giúp nhà đầu tư có tổng chi phí thấp nếu vị trí xa chuỗi cung ứng, khó tuyển dụng lao động hoặc phát sinh thêm chi phí logistics và thời gian triển khai.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings cho rằng, đây là điểm nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý khi lựa chọn địa điểm.

“Đừng chỉ nhìn vào giá thuê đất ban đầu. Giá đất thấp chưa chắc đã là vị trí tối ưu nếu nó nằm xa chuỗi cung ứng hoặc khó tuyển dụng lao động”, ông Tuấn Anh khuyến nghị.

Theo ông, nhà đầu tư lần đầu vào Việt Nam cần nhìn vào tổng chi phí vận hành trong 30 - 50 năm, thay vì chỉ so sánh giá thuê ban đầu giữa các khu công nghiệp. Khả năng tiếp cận chuỗi cung ứng, nguồn nhân lực và một hệ sinh thái tích hợp có thể ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả của dự án trong suốt vòng đời hoạt động.

Từ góc độ doanh nghiệp phát triển hạ tầng, ông Thức cũng nhấn mạnh bài toán tài chính vẫn là yếu tố cốt lõi. Vị trí, chuỗi cung ứng, chi phí logistics và nguồn lao động đều được nhà đầu tư cân nhắc khi lựa chọn địa điểm. Hạ tầng nếu được thiết kế phù hợp có thể giúp giảm chi phí vận tải và tận dụng nguồn lao động địa phương.

“Nếu sản phẩm hạ tầng không giải được bài toán chi phí tổng thể cho nhà đầu tư, họ sẽ không xuống tiền đầu tư dù mô hình có vẽ ra đẹp đến đâu”, ông Thức nói.

Như vậy, giá thuê không biến mất khỏi bài toán lựa chọn địa điểm, nhưng đang được đặt trong một bức tranh rộng hơn về tổng chi phí và rủi ro vận hành. Điều này đặc biệt rõ ở những ngành sản xuất giá trị cao.

Các chuyên gia nhận định với nhiều nhà sản xuất, giá thuê vẫn là yếu tố quan trọng. Tuy nhiên, với các ngành sản xuất giá trị cao, giá thuê có thể chỉ đứng thứ hai hoặc thứ ba, sau nguồn cung lao động có kỹ năng và sự chắc chắn trong vận hành.

Sự dịch chuyển này cho thấy cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp đang đi sâu hơn vào năng lực thực thi. Nhà đầu tư không chỉ cần một khu đất có vị trí phù hợp và mức giá cạnh tranh, mà cần một hệ thống có thể giúp dự án được triển khai nhanh, vận hành ổn định và tiếp tục đáp ứng nhu cầu trong nhiều năm sau đó.

Kiều Trang