Có thể nói rằng, dịch Covid-19 đã tạo ra những ảnh hưởng trên bình diện rất rộng của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Dù chỉ là một trong nhiều lý do gây ảnh hưởng tiêu cực đối với thị trường, nhưng dịch Covid-19 bùng phát lại là chất xúc tác mạnh mẽ nhất khiến thị trường rơi vào tình trạng “ngủ đông” trong vài tháng vừa qua.
Lượng cung, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ rơi xuống mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua, các hoạt động mở bán bị tạm dừng, nhiều sàn giao dịch đã phải đóng cửa và nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào trạng thái khó chồng khó… Với nhà đầu tư bất động sản, tình trạng phải bán cắt lỗ khẩn cấp đã diễn ra với nhiều nhà đầu tư.
Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên BCH Hội Môi giới bất động sản Việt Nam/Founder King Broker
Tuy nhiên, đi cùng với thách thức và rủi ro, sự đình trệ của thị trường bất động sản thời gian qua cũng giúp chúng ta nhìn lại được nhiều điều, trong đó là sự phơi bày rõ ràng những khiếm khuyết, hạn chế và cả tư duy trong đầu tư bất động sản của rất nhiều người.
Khi thị trường tốt, sóng mạnh…, gần như những nguyên tắc cơ bản nhất trong đầu tư bền vững đều bị bỏ qua, tất cả bị xoay quanh câu chuyện “lướt nhanh, thắng nhanh”.
Sự trợ giúp từ nguồn tín dụng ngân hàng với lãi suất thấp, cùng cơ chế mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thúc đẩy đại đa số nhà đầu tư lao vào nắm giữ tài sản bất động sản mà quên đi việc phải cân nhắc khả năng tài chính thực sự của mình, cũng như mục đích của mình trong dài hạn.
Không thể phủ nhận đã có rất nhiều nhà đầu tư thành công dựa vào phương thức này, nhưng số lượng thất bại và chôn vốn, ôm nợ lại không hề kém.
Ở những thị trường phát triển, bất động sản là một tài sản với thanh khoản hạn chế so với các khoản đầu tư khác, phụ thuộc vào dòng tiền và các nhà đầu tư cần phải có kiến thức về thị trường mới tham gia đầu tư. Trong khi đó, tại Việt Nam, nhiều nhà đầu tư cá nhân lại không quan tâm nhiều tới các yếu tố trên, chỉ cần nơi nào có sóng là họ chạy theo bất chấp rủi ro.
Thật may mắn, dịch Covid-19 dù tác động tiêu cực, nhưng nhìn ở một góc độ tích cực, nó cũng mang lại một lời cảnh tỉnh khá rõ ràng với các nhà đầu tư bất động sản, khiến họ hiểu rõ hơn bản chất của thị trường, đồng thời cũng cân nhắc lại bài toán đầu tư của mình sao cho hiệu quả. Trong đó, thay vì đưa ra quyết định nhanh chóng, sẵn sàng mạo hiểm để thu được biên lợi nhuận cao nhất, thì khuynh hướng hiện nay đã bắt đầu thay đổi theo hướng nhạy bén, nhưng cẩn trọng hơn dựa trên nguồn tài chính sẵn có của mình.
Một dự án hiện tại không phải cứ mua giá thấp hơn thị trường để bán là chắc chắn có lời, mà chuyển sang đánh giá yếu tố cơ hội trong dài hạn để đầu tư nắm giữ và đảm bảo giá trị cho tài sản của mình được bền vững nhất.
Click để xem ảnh lớn
Đó sẽ là những sản phẩm hiện hữu như đất nền với đầy đủ pháp lý và nằm trong những khu đô thị đã có hạ tầng hiện hữu, hoặc đó có thể là những sản phẩm có giá trị lớn như nhà phố, shophouse trong những khu đô thị quy mô lớn do các chủ đầu tư có uy tín triển khai với khả năng khai thác kinh doanh tốt, cho thuê hoặc bán lại cũng dễ dàng hơn.
Dịch bệnh đột ngột xảy ra khiến giới đầu tư nhận ra nguy cơ của đòn bẩy tài chính trong giao dịch bất động sản. Do đó, những sản phẩm sở hữu phương thức thanh toán linh hoạt, dài hạn sẽ trở thành xu hướng được ưa chuộng trong giai đoạn này. Các phương thức “đầu tư đón đầu” chắc chắn vẫn sẽ được ưa chuộng, nhưng sẽ không ồ ạt, mà đi vào chiều sâu hơn khi các nguồn thông tin được lựa chọn sẽ nhiều hơn, sát thực tế hơn, chứ không theo kiểu truyền miệng như trước. Ngay cả khi đã có mức độ xác thực cao, các nhà đầu tư cũng sẽ không dồn toàn lực, mà có xu hướng thăm dò dần dần để đánh giá mức độ tăng trưởng của thị trường.
Giá bất động sản luôn luôn tăng tỷ lệ thuận theo thực tế đầu tư, tức là giá đất ở đô thị khi đã hoàn thiện rồi sẽ tăng tương đương nhà phố. Do đó, đầu tư đất nền luôn an toàn, song vẫn phải nhìn vào thực tế phát triển của dự án ấy và các đô thị xung quanh, tránh trường hợp như khách hàng mua đất Mê Linh (Hà Nội) cách đây chục năm.
Có thể mua ngày đó rẻ, nhưng vẫn đọng tiền vì dự án chưa triển khai. Nhà đầu tư nên cân nhắc xem xét đầu tư đất nền tại địa phương có kinh tế phát triển mạnh, hạ tầng đô thị đã và đang dần hoàn thiện. Nếu địa phương chưa có sự đầu tư, mà giá rao bán đất nền rẻ thì cần phải xem xét có dự án thật không, hay ở đó là dự án treo.
Nếu những thông tin không chính xác, hoặc thay đổi quy hoạch, kế hoạch triển khai bị chậm thì khả năng thua lỗ của nhà đầu tư là rất cao. Phía sau những nhà đầu tư đón đầu là những nhà đầu tư lướt sóng, hệ lụy sốt ảo cũng từ đây mà ra.
