Từ hướng đi đúng…
Giá nhà thương mại liên tục tăng cao thời gian qua được xem là nguyên nhân chính dẫn đến lệch pha cung - cầu, cũng như tạo nguy cơ bất ổn cho thị trường. Do đó, khi phân khúc nhà ở cho thuê được Chính phủ đẩy mạnh phát triển và sự tham gia của ngày càng nhiều các chủ đầu tư đã mang đến kỳ vọng lớn cho người có nhu cầu.
TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) đánh giá, định hướng phát triển mạnh phân khúc nhà cho thuê là phù hợp với xu thế phát triển nhà ở trên thế giới nhằm đa dạng hóa hình thức tiếp cận nhà ở, đặc biệt là thuê dài hạn, nhà ở xã hội và nhà ở phi lợi nhuận hoặc lợi nhuận giới hạn.
“Ở hầu hết các quốc gia phát triển, họ không đặt trọng tâm vào việc khuyến khích tất cả người dân sở hữu nhà, mà xây dựng hệ sinh thái nhà ở cho thuê đủ lớn và ổn định để đáp ứng nhu cầu an cư”, ông Lượng nói và cho rằng, bài học từ các quốc gia đi trước trong phát triển thị trường bất động sản bền vững là cần phát triển một khu vực nhà ở cho thuê đủ lớn, đủ ổn định và chất lượng để người dân có thể an cư, mà không bắt buộc phải sở hữu nhà.
Trong khu vực Đông Nam Á, Singapore là một ví dụ cho sự thành công của việc đa dạng phương án tiếp cận nhà ở cho người dân.
Thông tin từ Viện Các đại lý bất động sản Singapore cho hay, Cơ quan Phát triển nhà ở (HDB) đã xây dựng hơn 1,25 triệu căn hộ, tạo nơi ở cho đa số người dân nước này. HDB không chỉ xây nhà, mà còn phát triển các khu ở đồng bộ với giao thông, trường học, thương mại, công viên, không gian cộng đồng và hệ thống quản lý đô thị.
Chia sẻ thêm về câu chuyện phát triển nhà ở tại Singapore, ông Jeffhery Foo - nguyên Chủ tịch Viện Các đại lý bất động sản Singapore cho hay, quốc gia này trước tiên tập trung làm tốt công tác quy hoạch, từ đó tạo điều kiện phát triển đô thị vừa hiện đại, vừa bền vững và xanh. Tỷ lệ lấp đầy hấp dẫn ở phân khúc nhà cho thuê lên tới hơn 90%.
… đến động lực chính sách
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một chủ đầu tư từng tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội cho hay, việc thúc đẩy phân khúc nhà cho thuê là định hướng đúng đắn, có thể mang đến sự thay đổi đáng kể trong cán cân cung - cầu, cũng như giúp thị trường bình ổn, phát triển bền vững hơn.
Tuy nhiên, từ góc độ của doanh nghiệp, một rào cản lớn khi phát triển nhà ở cho thuê tại Việt Nam là câu chuyện dòng tiền, vòng quay vốn. Doanh nghiệp làm nhà ở cho thuê sẽ phải bỏ ra nguồn vốn lớn, trong khi nguồn tiền thu về lại nhỏ và kéo dài, thậm chí còn đi kèm các rủi ro trong vận hành, tỷ lệ lấp đầy trong suốt vòng đời dự án.
Một rào cản lớn khi phát triển nhà ở cho thuê tại Việt Nam là câu chuyện dòng tiền, vòng quay vốn.
Trước các vướng mắc của thực tế triển khai và để khơi thông dòng vốn đầu tư vào các dự án nhà cho thuê, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với hồ sơ dự án Luật Đất đai sửa đổi, trong đó đề xuất bổ sung hàng loạt chính sách ưu đãi nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê.
Theo đó, phát triển nhà ở cho thuê được đề xuất bổ sung vào danh mục các hoạt động được khuyến khích đầu tư sử dụng đất. Đồng thời, dự thảo mở rộng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước, bao gồm nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Chính sách ưu đãi này cũng được áp dụng đối với các dự án, công trình thuộc diện được miễn, giảm theo quy định của pháp luật chuyên ngành; việc sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập và các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ ưu tiên bố trí dành quỹ đất cho các dự án trong lĩnh vực y tế, giáo dục và đào tạo, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị và nhà ở cho thuê.
Mới đây, UBND TP. Hà Nội cũng đã cập nhật danh mục dự án nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030, trong đó có 3 dự án với tổng diện tích hơn 40 ha tại các phường Long Biên, Việt Hưng và Yên Sở, tổng quy mô gần 4.400 căn đến năm 2030.
Trước đó, 3 dự án này đã được Thành phố khởi công vào cuối tháng 6 - là những dự án đầu tiên trong chương trình phát triển nhà ở cho thuê của Thủ đô.
Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết, để cân bằng giữa 2 phân khúc nhà ở để bán và cho thuê, thời gian tới, Thành phố sẽ phát triển nhiều hơn các dự án nhà ở cho thuê, trong đó ưu tiên quỹ nhà cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân và người thu nhập thấp.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội nhìn nhận, phát triển nhà ở cho thuê là định hướng phù hợp trong bối cảnh giá nhà thương mại không ngừng tăng cao như hiện nay. Để phân khúc này thực sự phát triển, cần xây dựng cơ chế hỗ trợ đủ mạnh, giúp doanh nghiệp có thể triển khai dự án hiệu quả, đồng thời mang đến các sản phẩm có mức chi trả phù hợp với nhu cầu của người dân.
“Trên thực tế, nhu cầu nhà ở cho thuê luôn hiện hữu. Tuy nhiên, mô hình phát triển nhà ở cho thuê khác với mô hình phát triển nhà ở để bán, đặc biệt ở khía cạnh vốn và tài chính, nên nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp thì gần như là bất khả thi. Bởi để phát triển nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn dài hạn hơn, đồng thời lãi suất và chi phí vốn cũng phải hợp lý hơn so với phát triển nhà ở để bán”, bà An nói, đồng thời chia sẻ thêm, với điều kiện hiện nay tại Việt Nam, nếu chỉ phát triển nhà ở cho thuê thương mại thuần túy, trong khi cơ cấu vốn, cơ cấu chi phí, đặc biệt là chi phí đất, vẫn như hiện nay và không có cơ chế hỗ trợ hợp lý từ phía Nhà nước thì sẽ rất khó để các chủ đầu tư phát triển loại hình nhà ở này. Đó cũng là lý do thị trường chưa có nhiều mô hình nhà ở cho thuê.
Theo bà An, Việt Nam đang ở giai đoạn đầu khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê nên cần tiếp tục theo dõi sát để tìm hiểu mô hình kinh doanh, cũng như mô hình kết hợp giữa doanh nghiệp tư nhân và Nhà nước trong phát triển sản phẩm.
Việt Nam cũng có thể học tập mô hình “thuê để mua” từ nhiều quốc gia đi trước, tức là sau thời gian thuê nhà và tích lũy tài chính, người thuê có quyền chọn mua chính căn nhà mình đang ở.
Tuy nhiên, bà An cũng cho rằng, điểm quan trọng nhất vẫn nằm ở việc triển khai các dự án nhà ở cho thuê trên thực tế như thế nào và Nhà nước sẽ có cơ chế khuyến khích ra sao.
Việc phát triển nhà ở xã hội theo hướng cho thuê đang được xem là một lựa chọn phù hợp với thực tiễn đô thị hóa nhanh tại Việt Nam, đặc biệt ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM... Khi giá nhà thương mại không ngừng tăng lên, ngày càng nhiều người lao động gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở, nhất là nhóm thu nhập trung bình và thấp.
Trong bối cảnh đó, mô hình nhà ở cho thuê không chỉ giúp mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở, mà còn góp phần ổn định an sinh xã hội theo hướng bền vững hơn.
Không chỉ dừng ở việc giải quyết nhu cầu trước mắt, nhà ở cho thuê còn có ý nghĩa dài hạn trong việc tái cấu trúc thị trường bất động sản. Khi nguồn cung nhà ở cho thuê được cải thiện, áp lực dồn lên phân khúc nhà ở thương mại sẽ giảm bớt, từ đó góp phần điều tiết mặt bằng giá.
Đồng thời, người dân cũng có thêm lựa chọn linh hoạt, thay vì phải gánh áp lực tài chính lớn để mua nhà trong bối cảnh lãi suất và chi phí sinh hoạt còn nhiều biến động.