Khoảng 500.000 hộ chưa sở hữu nhà ở
Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2019, TP.HCM có hơn 8,9 triệu người (bao gồm cả những người có đăng ký tạm trú từ 6 tháng trở lên), nhưng dân số thực tế lên đến khoảng 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai. Bình quân mỗi năm, dân số TP.HCM tăng thêm khoảng 200.000 người, trong đó tăng cơ học khoảng 140.000 người.
Hiện nay, TP.HCM có hơn 2,5 triệu hộ gia đình. Hàng năm, trên địa bàn Thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn và có nhu cầu nhà ở riêng. Năm 2018, toàn Thành phố có gần 500.000 hộ chưa sở hữu nhà ở, nhiều hộ gia đình đông người vẫn phải ở trong những căn nhà nhỏ có diện tích bình quân thấp hơn 10 m2/người (thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM).
Có thể thấy, nhu cầu về nhà ở xã hội tại TP.HCM đang rất lớn. Tổng hợp của Bộ Xây dựng cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội trên toàn quốc trong giai đoạn 2011 - 2020 là khoảng 440.000 căn hộ, trong đó, TP.HCM cần khoảng 134.000 căn.
Nhu cầu lớn là vậy, nhưng đến nay, cả nước mới thực hiện được khoảng 33% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đã đề ra, có hơn 80.000 hộ gia đình đã mua được nhà ở xã hội.
Giai đoạn 2004 - 2019, Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM đã hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho khoảng 4.600 cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang được vay ưu đãi để mua nhà ở và đã giải ngân khoảng 1.960 tỷ đồng (giai đoạn đầu, suất vay là 400 triệu đồng; hiện nay, suất vay là 900 triệu đồng với lãi suất vay 4,7%/năm trong 15 năm).
Sở Xây dựng TP.HCM cho hay, từ năm 2014 đến nay, trên địa bàn TP.HCM có 41 dự án nhà ở xã hội độc lập với tổng diện tích đất hơn 133 ha, quy mô hơn 41.000 căn hộ. Trong đó, có 14 dự án đã hoàn thành, 9 dự án đang thi công xây dựng, 18 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư.
TP.HCM đang tiếp tục triển khai kế hoạch xây dựng thêm 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ, dự kiến đến năm 2020 có thể hoàn thành 20.000 căn. Nhưng trên thực tế, do nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả thực hiện phương thức xã hội hóa, thì nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu và cần có lộ trình, kế hoạch cùng các giải pháp thực hiện đồng bộ.
Bất cập chính sách nhà ở xã hội
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định pháp luật về nhà ở xã hội hiện nay còn nhiều hạn chế, bất cập, làm bó hẹp phân khúc nhà ở xã hội.
Điểm nghẽn lớn nhất là gần như chưa bố trí được nguồn ngân sách làm “vốn mồi” để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, trong khi, việc thực hiện phương thức đối tác công - tư (PPP) để lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng còn nhiều bất cập. Từ chính bất cập này, tại TP.HCM đã xảy ra trường hợp dự án nhà ở xã hội thi công kéo dài, chủ đầu tư và đơn vị phát triển không đủ vốn để triển khai, dẫn đến chậm bàn giao nhà cho khách hàng tới vài năm. Điển hình là Dự án Nhà ở xã hội số 35 - Hồ Học Lãm (quận Bình Tân).
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở và Luật Đất đai đã quy định cơ chế tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế, cơ chế này chưa được thực thi hiệu quả. Có thể kể đến những bất cập khi sử dụng quỹ đất công để làm nhà ở xã hội; quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội hay quy định về quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội.
Cụ thể, quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội là đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen với một phần đất công (đất rạch, bờ đất, đường trong khu vực dự án…), nhưng phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước yêu cầu doanh nghiệp phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của dự án nhà ở xã hội thành “đất ở” và phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất, theo quy định của Luật Nhà ở. Ông Châu cho rằng, do chưa có quy trình, thủ tục để giải quyết trường hợp này, nên dẫn đến nhiều vướng mắc.
Chính sách nhà ở xã hội hiện nay chưa phân biệt rõ hai nhóm đối tượng: người thuê mua nhà ở xã hội trả góp và người mua nhà ở xã hội trả tiền mua nhà một lần. Quy trình, thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội vẫn còn phức tạp, chưa được xây dựng theo hướng rút gọn, đơn giản hóa, chưa giảm được thời gian thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng.
Đặc biệt, cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà ở xã hội đều không dễ tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Tuy nhiên, theo ông Châu, cũng đã xuất hiện những dấu hiệu trục lợi trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Tạo cơ chế khuyến khích doanh nghiệp
Nhu cầu nhà ở xã hội của người dân, nhất là tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đang rất lớn. Chính vì vậy, những vướng mắc về chính sách nhà ở xã hội cần có biện pháp khắc phục hiệu quả, để doanh nghiệp có thể phát triển dự án, tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
Ông Châu cho biết, Hiệp hội kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, bổ sung Danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội để có nguồn hỗ trợ thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó, đề nghị Chính phủ bố trí khoảng 1.000 - 2.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, tùy theo điều kiện, để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, theo ông Châu, cần hoàn thiện phương thức PPP, thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án nhà ở xã hội, tránh trường hợp dự án nhà ở xã hội bị chậm tiến độ do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính. Đồng thời, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia chương trình nhà ở xã hội.
Về chính sách tín dụng, năm 2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 123/QĐ-TTg về khung lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ trong trung hạn giai đoạn 2019 - 2020. Cụ thể, lãi suất không thấp hơn lãi suất cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở theo Quyết định số 33/2015/QĐ-TTg ngày 10/8/2015 của Thủ tướng Chính phủ và không vượt quá lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
“Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển hơn, nên thực hiện mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội 3 - 3,5%/năm, để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập thấp ở đô thị”, ông Châu đề xuất.
Về quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, theo quy định của Luật Nhà ở, phát triển nhà ở xã hội phải theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị và theo dự án. Hiện nay, TP.HCM đã phủ kín quy hoạch phân khu chi tiết 1/2.000. Vì vậy, ông Châu cho rằng, các sở, ngành chức năng nên trình UBND Thành phố phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, cụm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa và nhỏ (trong đó có khoảng 30% là loại căn hộ nhỏ có diện tích dưới 45 m2, mức giá thấp) ở một số quận ven và các huyện ngoại thành để hình thành các khu đô thị vệ tinh dành cho người có thu nhập thấp và đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Các khu nhà ở xã hội phải đảm bảo chất lượng xây dựng, có nhiều tiện ích, dịch vụ, thương mại, vui chơi giải trí, gần bệnh viện, trường học, có cự ly đến chỗ làm việc hợp lý và được kết nối giao thông thuận tiện, để thu hút người dân về cư ngụ.
Hiện nay, tại TP.HCM, đã có một số doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách hoặc dự án nhà ở thương mại giá thấp, “vừa túi tiền” để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua, đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người dân có thu nhập thấp tại đô thị.
“Vì vậy, theo tôi, nên có chính sách khuyến khích doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Đối với các dự án nhà ở thương mại cho thuê giá thấp, có thể cho phép tạm hoãn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án, được giảm thuế VAT xuống 5%, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, có chính sách tín dụng ưu đãi... Nếu áp dụng những chính sách này, sẽ thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp ở đô thị thuê được nhà ở với giá rẻ”, ông Châu nói thêm.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
