Ngóng cơ chế cởi trói dự án vướng đất xen cài

Dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển do Công ty Quốc Cường Gia Lai nhiều năm liền vẫn còn nằm trên giấy vì vướng đất xen cài

Điêu đứng vì đất xen cài

Vấn đề đất xen cài lần đầu tiên được dư luận biết đến vào năm 2019 khi UBND quận 7, TP.HCM lập biên bản đình chỉ thi công dự án Green Star Sky Garden của chủ đầu tư Hưng Lộc Phát. Dự án được thực hiện trên quỹ đất 52.648 m2, với hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Trong đó, đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án này bị “tuýt còi” với lý do xây “chui” 110 căn biệt thự khi chưa được UBND TP.HCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng. Đáng nói, nguyên nhân cụ thể là dự án hiện đang vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích dự án) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất, dự án ách tắc kéo dài.

Một trường hợp điển hình khác về đất xen cài cũng đang nổi cộm trên thị trường là dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển do Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư.

Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, dự án này có diện tích hơn 90 ha, Quốc Cường Gia Lai đã làm được 5/7 bước: chỉ định trúng thầu; công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư năm 2015; duyệt quy hoạch 1/500 vào năm 2016; duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và được chấp thuận đầu tư dự án vào năm 2017. Đến tháng 4/2019, dự án được chấp thuận đầu tư hạ tầng, nhưng dự án không thể triển khai dù Công ty đã gõ cửa hàng loạt cơ quan chức năng.

“Chúng tôi đã nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM để xin giao đất thực hiện dự án, làm trước bước xây dựng hạ tầng, nhưng 1 năm sau, chúng tôi mới nhận được câu trả lời là không được giao đất”, bà Loan nói và cho biết thêm, đầu năm 2020, UBND TP.HCM đã có cuộc họp riêng với Quốc Cường Gia Lai để tháo gỡ vướng mắc, nhưng lại xảy ra một vấn đề khác là vướng đất xen cài.

“Một đối tác đã đồng ý góp vốn 2.800 tỷ đồng vì dự án đã nhận được chấp thuận đầu tư, nhưng đến nay, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, không thể giao đất cho Quốc Cường Gia Lai mà phải chờ xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ, với lý do đất dự án có kênh rạch bên trong”, bà Loan nói.

Bà Loan cho biết, ngày 1/8 tới, thời hạn được chấp thuận đầu tư kết thúc, xem như Quốc Cường Gia Lai không có năng lực thực hiện, thì không biết dự án sẽ đi đâu về đâu. Quốc Cường Gia Lai bị thiệt hại hàng ngàn tỷ đồng lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho đối tác liên doanh.

“Công ty không biết xoay xở thế nào, dòng tiền thu - chi không chủ động được. Tất cả ách tắc này chỉ vì sự bất cập của các thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, mà lỗi này hoàn toàn không phải do chúng tôi gây ra”, bà Loan nhấn mạnh.

Còn chủ một doanh nghiệp đã từng tham gia đấu thầu, đấu giá, thực hiện nhiều dự án khu đô thị, nhà ở trên cả nước chia sẻ, có những dự án đã đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đã có kết quả sơ tuyển, thậm chí có kết quả lựa chọn, nhà đầu tư đã ứng tiền giải phóng mặt bằng, nhưng vẫn bị dừng lại vì có phần đất công xen kẹt trong khu đất dự án.

“Việc đất công xen lẫn trong 1 dự án là rất khó tránh, ví dụ như kênh, mương, hè, rãnh là đất công xen kẹt trong đất dự án, nhưng tỷ trọng đất công rất nhỏ, chưa đến 10%. Hơn nữa, phần đất công đó khi đối chiếu với quy hoạch đã được duyệt thì không có giá trị thương phẩm, chỉ là đất giao thông, không định giá được, có đưa ra đấu giá cũng không có nhà đầu tư tham gia. Trong khi quy định hiện nay cứ dính đến đất công thì giao đất phải thông qua đấu giá, không quy định rõ tỷ lệ bao nhiêu”, vị giám đốc này nói và cho rằng, điều này như một vòng luẩn quẩn, mà cuối cùng nhà đầu tư và Nhà nước đều không khai thác được nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế.

Chờ tháo “vòng kim cô”

Câu chuyện của Quốc Cường Gia Lai hay Hưng Lộc Phát chỉ là một vài ví dụ điển hình của tình trạng đóng băng dự án nhiều năm qua, bởi hiện nay, trên địa bàn TP.HCM có đến 126 dự án đứng hình vì vướng “vòng kim cô” đất xen cài. Đây vẫn là nút thắt lớn nhất của thị trường địa ốc TP.HCM tính đến thời điểm này, khiến không ít doanh nghiệp bất động sản đứng trên bờ vực phá sản.

Tuy nhiên, tin vui với các doanh nghiệp là Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài Nguyên và Môi trường soạn thảo đã đưa ra nhiều nội dung gỡ vướng cho vấn đề đất xen cài.

Theo đó, Dự thảo Nghị định dự kiến sửa đổi, bổ sung khoản 6 về cơ chế xử lý phần đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư. Trong đó, quy định thửa đất có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; nếu không đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án và xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Như vậy, chỉ có các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án sản xuất kinh doanh mà có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập thì mới phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Các thửa đất không đủ điều kiện hình thành dự án độc lập thì thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ quan điểm rất ủng hộ quy định này, bởi nếu được thông qua, thì các vướng mắc đối với phần đất do Nhà nước quản lý, nằm xen kẽ trong 126 dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp hiện nay trên địa bàn TP.HCM sẽ được giải quyết dứt điểm.

“Hiện nay, các dự án này đang bị ngừng triển khai. Nếu quy định này được thông qua sẽ giúp tái khởi động các dự án này, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước”, ông Châu nói và cho rằng, phần lớn các doanh nghiệp có dự án liền kề thửa đất xen kẽ cũng có nhu cầu tham gia đấu giá. Nếu trúng đấu giá, doanh nghiệp sẽ thực hiện dự án khác, hoặc hợp thửa với dự án đã có sẵn, nếu không trúng đấu giá thì cũng có khả năng mua lại hoặc hợp tác với người trúng đấu giá. Như vậy là có lợi cả về mặt kinh tế xã hội.

Tuy nhiên, HoREA lo ngại rằng, nếu quy trình, thủ tục đấu giá “thửa đất có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập” bị chậm, thì việc xác định người trúng đấu giá sẽ bị chậm và ngân sách nhà nước chậm thu được khoản tiền này.

Do vậy, việc nhanh chóng tổ chức thực hiện đấu giá “thửa đất có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập” cần được quy định sớm nhất có thể ngay trong nghị định này, hoặc trong Thông tư hướng dẫn chi tiết thực hiện. Việc này sẽ giúp sớm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và sớm đưa đất vào sử dụng, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.

“Tuy nhiên Dự thảo Nghị định đến nay vẫn chưa được thông qua khiến cho không chỉ hội viên của Hiệp hội, mà rất nhiều doanh nghiệp địa ốc đang có dự án vướng đất xen cài mong đợi”, ông Châu nói và cho rằng, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai 2013, nên việc thông qua Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43 thi hành Luật Đất đai là rất cấp bách và kiến nghị Chính phủ sớm ban hành.

Trọng Tín
Báo Đầu tư Bất động sản