Nhiều chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì
Số liệu của phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, trên địa bàn Thành phố hiện có 833 chung cư thương mại đã hoàn thành và đưa vào sửa dụng. Trong đó, chỉ có 399 dự án, chưa đầy 50% số lượng chung cư được chủ đầu tư bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì. Có những dự án có quỹ bảo trì lớn lên tới hàng trăm tỷ đồng, chủ đầu tư đã tự ý sử dụng để tái đầu tư, thu thêm lợi nhuận.
Trong quý II/2020, hàng loạt chung cư trên địa bàn TP. Hà Nội đã bị rà soát về công tác quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, bao gồm: Công ty cổ phần Xây dựng số 3 với tòa CT1, CT2… khu nhà ở Trung Văn; Công ty cổ phần Tập đoàn Bắc Hà với cụm chung cư Bắc Hà C14 (Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm); Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Hoàng Thành với các dự án chung cư tại Khu đô thị Mỗ Lao (quận Hà Đông); Công ty cổ phần Đầu tư đô thị và Khu công nghiệp sông Đà 7 với dự án 90 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân); dự án CT2AB và CT2C Xuân Phương thuộc Khu đô thị mới Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm); dự án Hateco 6 phường Phương Canh (quận Nam Từ Liêm); Công ty cổ phần Thương mại xây dựng Vietracimex với dự án Hinode City (Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông với dự án Intracom Trung Văn, Intracom Cầu Diễn, Intracom Riverside (Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh)…
Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, qua đợt rà soát, đơn vị đã thành lập đoàn thanh tra công tác quản lý nhà nước về việc quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn. Qua kiểm tra, giám sát 79 nhà chung cư, Sở đã lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính 11 trường hợp với tổng số tiền 610 triệu đồng, đề xuất Thành phố ban hành biên bản xử phạt 2 trường hợp với số tiền 250 triệu đồng.
Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã tham mưu cho UBND Thành phố ra văn bản yêu cầu 25 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho ban quản trị; ban hành quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì 2% đối với Công ty cổ phần Xây dựng số 3 (Vinaconex 3); ban hành quyết định ủy quyền cho UBND quận, huyện ban hành quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì đối với 5 chủ đầu tư…
Lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, người mua, thuê mua nhà ở đóng với mức là 2% giá trị căn hộ tính trước thuế, do chủ đầu tư thu và tạm quản lý. Sau khi ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý, thì chủ đầu tư phải quyết toán và bàn giao kinh phí này cho ban quản trị. Mặc dù quy định là vậy, hiện nay nhiều chung cư dù đã có ban quản trị, nhưng chủ đầu tư vẫn không trao trả lại quỹ bảo trì.
Đề xuất truy cứu trách nhiệm hình sự
Liên quan đến việc xử lý các chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì, mới đây, UBND quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội) đã đề xuất UBND Thành phố xem xét, không giao chủ đầu tư các dự án nhà ở tiếp theo trên địa bàn đối với Công ty cổ phần Xây dựng số 2 (VC2). Nguyên nhân là do doanh nghiệp này chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị.
Đây được xem là động thái mạnh mẽ của chính quyền quận Bắc Từ Liêm, nhằm hạn chế tình trạng tranh chấp tại các chung cư trên địa bàn, bắt nguồn từ nguyên nhân chủ đầu tư này không bàn giao quỹ bảo trì.
VC2 không phải là doanh nghiệp duy nhất bị đề nghị cho vào “danh sách đen” vì liên quan đến tranh chấp phí bảo trì. Trước đó, vào tháng 4/2020, Công ty TNHH Hòa Bình, chủ đầu tư dự án chung cư Hòa Bình Green City (505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng) cũng đã bị UBND TP. Hà Nội ra quyết định phạt 125 triệu đồng do chậm bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tổng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của 2 tòa A, B chung cư Hòa Bình Green City là 41 tỷ đồng.
Chậm bàn giao quỹ bảo trì là một trong những nguyên nhân chính phát sinh tranh chấp chung cư hiện nay
Cũng vì chậm giao quỹ bảo trì cho ban quản trị, ngày 13/4/2020, UBND quận Nam Từ Liêm đã có Văn bản số 596 ra "tối hậu thư" yêu cầu Công ty TNHH Phát triển và Đô thị xây dựng 379 phải bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì 2% cho Ban quản trị Chung cư Athena Xuân Phương trước ngày 30/4/2020.
Mạnh mẽ hơn, lãnh đạo Sở Xây dựng kiến nghị, điều tra, truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.
Ngoài ra, xem xét, khi thẩm định hồ sơ giao đất, cho thuê đất và các hoạt động xây dựng, phải kiểm tra danh sách các nhà đầu tư có vi phạm trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, đề xuất biện pháp xử lý có đủ sức răn đe, tăng cường giải pháp ra quyết định cường chế buộc phải thực hiện.
"Công khai danh sách các chủ đầu tư cố tình vi phạm và không tuân thủ các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, kiên quyết không giao các dự án đầu tư đối với các chủ đầu tư nằm trong danh sách cố tình vi phạm", Sở Xây dựng kiến nghị.
Ths. Tăng Thị Bích Diễm, Khoa Luật thương mại, Trường đại học Luật TP.HCM cho biết, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ nêu rõ, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 100 - 150 triệu đồng nếu có hành vi “Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định”.
"Mức phạt tiền như nói trên chưa đủ sức răn đe và chưa xét đến tổng số tiền phí bảo trì chung cư nhiều hay ít. Bởi thực tế, chung cư nhỏ thì tiền phí bảo trì chỉ vài tỷ đồng, nhưng với chung cư quy mô vài ngàn căn hộ thì số tiền này lên tới hàng trăm tỷ đồng", bà Diễm nói và cho biết thêm, ngoài việc tăng thêm chế tài, thì cần làm rõ hơn cơ chế khởi kiện cho người dân được đề cập tại Điều 18 mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ban hành kèm Thông tư số 03/2014/TT-BXD.
Còn theo ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ đã đề xuất Bộ Công an và các ngành liên quan tiến hành tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý những vi phạm theo quy định của pháp luật. Đối với những chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật, Bộ đề xuất các cơ quan chức năng tiến hành tổ chức, điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm.
Đề xuất bỏ quy định người mua nộp phí trì cho chủ đầu tư
Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong đó, điểm đáng chú ý là sửa đổi quy định về việc người mua nhà nộp kinh phí bảo trì toà nhà cho chủ đầu tư.
Theo Bộ Xây dựng, Điều 36, Nghị định 99 quy định, chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư. Còn người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán; hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì.
Tuy nhiên, trên thực tế, có tình trạng chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho ban quản trị. Ngoài ra, việc quy định 2 hình thức nộp tiền phí bảo trì toà nhà như vậy dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho ban quản trị. Điều đó dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí để bàn giao sang cho ban quản trị, làm tăng các vụ tranh chấp nhà chung cư, tiềm ẩn bất ổn xã hội.
Do đó, Bộ Xây dựng cho rằng, cần thiết bỏ quy định về hình thức nộp 2% kinh phí bảo trì tòa nhà trực tiếp cho chủ đầu tư để hạn chế tình trạng trên. Đồng thời, một số địa phương đề nghị cần quy định rõ trong Nghị định về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng "tài khoản đóng”, chủ đầu tư không được sử dụng cho đến khi bàn giao sang cho ban quản trị.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
