Trong các vụ việc có tranh chấp với chủ đầu tư, khách hàng thường chịu thiệt thòi
Chủ đầu tư thế chấp dự án
Tại TP. HCM, gần 300 hộ dân mua căn hộ ở Chung cư RubyLand, quận Tân Phú và dọn về ở đã nhiều năm, nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng, sau đó bất ngờ phát hiện chủ đầu tư đã mang căn hộ của mình đi cầm cố ngân hàng cùng toàn bộ tài sản trong chung cư.
Các cư dân được biết, ngân hàng đã bán khoản nợ xấu của chủ đầu tư này cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), hiện VAMC đã kiện chủ đầu tư ra Tòa án nhân dân quận Tân Bình, yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo là gần 300 căn hộ tại Chung cư Rubyland, khiến người dân đứng ngồi không yên.
Trước sự kiện này, Dự án The Harmona cũng “nổi đình, nổi đám” khi tình huống tương tự diễn ra. Trước những căng thẳng xảy ra, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) - đơn vị nhận thế chấp đã phải lên tiếng giải thích: Ngân hàng nhận thế chấp tài sản bảo đảm là Dự án The Harmona từ năm 2008, trước khi chủ đầu tư bán căn hộ cho người mua, hợp đồng thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Trong tất cả các hợp đồng tín dụng ký kết giữa BIDV Bắc Sài Gòn và CTCP Thanh Niên liên quan đến việc tài trợ Dự án The Harmona đều có điều khoản nêu rõ, việc chuyển nhượng tài sản khi chưa trả hết nợ phải có ý kiến chấp thuận của Ngân hàng và tiền bán hàng từ dự án phải được chuyển về tài khoản tại BIDV để thu nợ.
Theo BIDV, đến nay mới chỉ có 136 tỷ đồng tiền bán căn hộ được chuyển về BIDV Bắc Sài Gòn, trong đó BIDV đã giải chấp đối với 19 căn hộ nộp đủ tiền qua tài khoản của BIDV Bắc Sài Gòn, tương ứng với 1.424 m2, giá trị giải chấp tương đương 40 tỷ đồng. Việc CTCP Thanh Niên bán hết căn hộ cho khách hàng mà không chuyển tiền về tài khoản của BIDV Bắc Sài Gòn đã vi phạm cam kết với BIDV Bắc Sài Gòn. CTCP Thanh Niên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc không thực hiện được giao dịch mua bán nhà theo đúng quy định của pháp luật và cam kết đối với BIDV Bắc Sài Gòn cũng như các bên liên quan.
Ngân hàng cần lường trước rủi ro
Theo luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật BASICO, chủ đầu tư “đá quả bóng trách nhiệm” về phía ngân hàng, nhưng ngân hàng cũng không hoàn toàn vô can. Ngân hàng kinh doanh rủi ro, nên trước khi quyết định tài trợ cho chủ đầu tư bất động sản trên cơ sở bảo đảm bằng dự án bất động sản, phải có sự lường trước mọi rủi ro về dạng tài sản bảo đảm này.
Luật sư Hải phân tích thêm, một trong những rủi ro liên quan đến thế chấp dự án tại ngân hàng là tình trạng nhận thế chấp trùng tài sản trong cùng một dự án bất động sản. Ví dụ, chủ đầu tư vay vốn triển khai dự án và thế chấp toàn bộ bất động sản hình thành trong tương lai. Sau khi ngân hàng quyết định tài trợ cho chủ đầu tư thì cũng tài trợ vốn vay cho nhà thầu mà chủ đầu tư thuê. Nhà thầu lại triển khai dự án thế chấp toàn bộ vật tư, vật liệu hình thành nên bất động sản. Dự án có đầu ra là dòng tiền thanh toán từ những người mua nhà. Ngân hàng lại tài trợ vốn cho người mua nhà và những người mua nhà đóng vai trò đầu ra của sản phẩm kinh doanh bất động sản lại vay trên cơ sở thế chấp căn hộ hình thành tương lai.
“Thực tế, một bất động sản được đem bảo đảm đến vài lần cho ngân hàng, chưa kể đến việc ngoài nguồn vốn tài trợ của ngân hàng, chủ đầu tư đi huy động vốn từ các cá nhân dưới hình thức hứa mua, bán, thậm chí ký hợp đồng mua bán…”, luật sư Hải nói và cho biết, hiện pháp luật không cấm và chỉ đặt một số giới hạn cho quyền năng này của chủ đầu tư. Do vậy, xét từ phía ngân hàng thì điều quan trọng nhất là phải có quy trình kiểm soát toàn bộ các giao dịch của chủ đầu tư với bên thứ ba, khi đã tài trợ dự án và nhận bảo đảm bằng bất động sản dự án. Nếu ngân hàng kiểm soát tốt các vấn đề này thì rủi ro sẽ giảm bớt cho ngân hàng, chủ đầu tư khó có thể dùng các căn hộ thuộc bất động sản thế chấp đem đi huy động vốn hoặc bán, bất chấp toàn bộ bất động sản đang là tài sản thế chấp của ngân hàng. Nếu bỏ qua vấn đề này, ngân hàng không đương nhiên được độc quyền bảo hộ về tài sản bảo đảm.
Người mua nhà chịu rủi ro
Một câu chuyện khác, nhưng tính chất tương tự vì “nạn nhân” vẫn là người mua nhà, đó là những kiện tụng xung quanh Dự án CT1 Vân Canh (Hà Nội). Sự việc bắt đầu khi chủ đầu tư thông báo thu tiền đợt 5 (đợt cuối) vào ngày 18/3/2016, trong khi tại thời điểm đó, dự án chưa hoàn thiện, chưa đủ điều kiện bàn giao nhà như đấu nối cấp điện, nước, vệ sinh, bảo vệ, vận hành thang máy…, tức là chủ đầu tư thu hết tiền khi nhà chưa hoàn thiện.
Khách hàng đã phản ứng và đối tượng bị liên quan là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) - Chi nhánh Nam Hà Nội, vì đây là đơn vị bảo lãnh tiền nộp và tiến độ xây dựng.
Khi Agribank Nam Hà Nội lên tiếng thì khách hàng mới “ngớ người”, vì khái niệm bảo lãnh giữa chủ đầu tư và ngân hàng khác xa so với sự hiểu biết thông thường về bảo lãnh của khách hàng.
Cụ thể, Agribank Nam Hà Nội cam kết toàn bộ số tiền mà khách hàng mua nhà nộp vào tài khoản của chủ đầu tư sẽ được Ngân hàng phong toả và “chỉ được giải ngân theo đúng tiến độ thi công mà nhà thầu BID thực hiện theo hợp đồng và chủ đầu tư sẽ không được sử dụng số tiền này vào việc khác”.
Việc bảo lãnh chỉ đến khi “hoàn thiện”, nhưng “hoàn thiện” ở đây chỉ là phần kỹ thuật do chủ đầu tư có hình thức bán xây thô, hoàn thiện điện nước nằm ngoài phạm vi hợp đồng bảo lãnh. Điều này có nghĩa, Agribank Nam Hà Nội đã hoàn thành trách nhiệm hợp đồng.
Theo luật sư Hải, khi đã ký hợp đồng mua bán căn hộ hợp pháp và nhận giao nhà thì không ai có quyền tước đoạt quyền sở hữu căn hộ hợp pháp từ phía người mua. Nhưng người mua nhà cần tìm hiểu rõ dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư và nắm vững các quyền pháp lý khi giao kết một hợp đồng với chủ đầu tư.
Nói cách khác, khách hàng đã mua nhà thì kiểu gì cũng được sở hữu nhà, nhưng các rắc rối (nếu có) phát sinh thì… ráng chịu!
