Minh bạch được đề cao
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay, trong hơn 10 năm qua, khi tiếp xúc với các quỹ đầu tư trên thế giới, điều bà nhận thấy là minh bạch luôn là chỉ số đầu tiên được quan tâm khi tìm hiểu một thị trường.
“Với Việt Nam, đây là chỉ số rất có ý nghĩa. Khi chỉ số này được cải thiện sẽ phản ánh rõ nét lên hoạt động đầu tư”, bà Trang nói và cho biết thêm, một quỹ hưu trí của Mỹ chia sẻ rằng, nếu Việt Nam còn là thị trường thuộc khu vực “bán minh bạch” thì sẽ khó có cơ hội thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư. Hàng năm, quỹ này vẫn đến Việt Nam và quan sát chỉ số minh bạch để tìm hiểu cơ hội đầu tư.
Đại diện JLL cho biết, các vấn đề nhà đầu tư hỏi khi đến một thị trường mới cũng chính là những tiêu chí để xây dựng chỉ số minh bạch, chẳng hạn thị trường có bao nhiêu nhà đầu tư tổ chức? Khung pháp lý để xác định giá trị đất được xây dựng trên cơ chế nào?…
Theo đại diện JLL, để đánh giá tính minh bạch của thị trường, có 256 tiêu chí trải rộng ở 6 hạng mục: Đo lường hiệu suất thị trường (25%), pháp lý và quy định (23,5%), nền tảng thị trường (16,5%), quy trình giao dịch (15%), quản trị doanh nghiệp niêm yết (10%) và phát triển bền vững (10%). Tựu trung lại, minh bạch là việc nhà đầu tư có thể dễ dàng nắm bắt thông tin, so sánh với các thị trường khác, các mức giá, giao dịch được công khai…
Theo báo cáo Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index - GRETI) 2026 mới được JLL công bố, Việt Nam xếp hạng 50 trên tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, với điểm số minh bạch đạt 3,15 - tiếp tục nằm trong nhóm “bán minh bạch” (Semi-Transparent).
Tuy vậy, Việt Nam là 1 trong 10 thị trường có mức độ cải thiện điểm số minh bạch cao nhất toàn cầu trong kỳ khảo sát 2024-2026, cùng với Ba Lan, Thái Lan, Úc, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Ả Rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi.
Trao đổi với các thành viên thị trường, điểm chung Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được là góc nhìn về “minh bạch” còn có sự khác biệt. Trong khi các đơn vị tư vấn, nghiên cứu thị trường đánh giá cao yếu tố này, thì một bộ phận nhà đầu tư vẫn khá thờ ơ, quan điểm của các đơn vị quản lý cũng chưa có sự thống nhất.
“Lấy ví dụ với các địa phương, cơ quan quản lý, nguồn dữ liệu thị trường là vô cùng phong phú, nhưng phương pháp thống kê, công bố thông tin còn nhiều hạn chế, một phần vì yếu tố chuyên môn, phần khác do thiếu sự đồng nhất đối với minh bạch”, đại diện một chủ đầu tư dự án bất động sản tại Hà Nội nói và cho biết thêm, mặc dù chỉ số minh bạch đang được quan tâm nhiều hơn, nhưng với một thị trường địa ốc đang trong giai đoạn chuyển hóa như Việt Nam, thông tin là “quyền lực” nên người sở hữu vẫn có tâm lý nắm giữ, chứ chưa “mở lòng” chia sẻ.
Xu hướng đầu tư toàn cầu đang thể hiện rõ “minh bạch” và “bền vững” là 2 yếu tố rất được đề cao. Dòng tiền thường sẽ ưu tiên các thị trường minh bạch, sản phẩm bền vững.
Báo cáo của JLL cũng cho thấy một “khoảng cách mênh mông” giữa các thị trường có tính minh bạch cao và thấp.
Cụ thể, nhóm “minh bạch cao” và “minh bạch” hiện thu hút khoảng 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, riêng nhóm “minh bạch cao” chiếm tới 81% - áp đảo so với nhóm “minh bạch”, còn nhóm “bán minh bạch” chỉ chiếm khoảng 1,3%.
“Việc Việt Nam lọt vào Top 10 thị trường cải thiện độ minh bạch tốt nhất toàn cầu tại kỳ báo cáo năm nay chính là quả ngọt sau một hành trình dài bền bỉ. Từ năm 2012 đến nay, chúng ta đã chứng kiến thị trường bước qua giai đoạn non trẻ để định hình một nền tảng ngày càng vững chắc, nhờ những nỗ lực cải cách pháp lý kiên trì. Đặc biệt, làn sóng đổi mới đồng bộ từ năm 2025, từ việc hoàn thiện khung pháp lý, khơi thông thủ tục hành chính… cho đến các định hướng kinh tế, đã mang lại những kết quả tích đầu tiên, được minh chứng qua số liệu tổng vốn FDI đăng ký liên tục tăng. Theo số liệu mới công bố của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính đến hết tháng 8/2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam (bao gồm vốn cấp mới, vốn điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần) đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ năm trước. Đây là minh chứng rõ nhất cho thấy, Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương”, bà Trang cho hay.
Tác động đến định giá và quyết định đầu tư
Báo cáo của JLL cũng chỉ ra mối liên hệ giữa mức độ minh bạch và độ chính xác trong công tác định giá bất động sản. Tại các thị trường “minh bạch cao”, với dữ liệu giao dịch công khai và toàn diện, độ chính xác định giá đạt 85-95%, thời gian định giá trung bình từ 5-10 ngày, trong đó ước tính 70% thông tin đầu vào đến từ dữ liệu công khai, 20% từ khảo sát thị trường và chỉ 10% dựa vào kinh nghiệm chuyên gia.
Trong khi đó, tại thị trường “bán minh bạch”, dữ liệu còn phân mảnh và hạn chế, khiến độ chính xác định giá chỉ đạt 60-75%, thời gian định giá kéo dài 10-20 ngày.
Nhóm thị trường “minh bạch cao” và “minh bạch” hiện thu hút khoảng 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, còn nhóm “bán minh bạch” chỉ chiếm khoảng 1,3%.
Cơ cấu nguồn thông tin cũng đảo ngược: Kinh nghiệm chuyên gia chiếm tới 40%, khảo sát thị trường chiếm 40%, trong khi dữ liệu công khai chỉ chiếm khoảng 20%. Điều này đồng nghĩa với chi phí thu thập thông tin cao hơn, khả năng kiểm chứng khó khăn hơn và rủi ro pháp lý cao hơn so với các thị trường minh bạch cao.
Theo ông Võ Văn Hữu Phước - chuyên gia tư vấn định giá và quản trị rủi ro, khi thị trường còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khảo sát, thay vì dữ liệu công khai, chi phí thu thập thông tin, thời gian định giá và rủi ro pháp lý đều bị đẩy lên cao.
Bởi vậy, việc Việt Nam từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và tiến tới áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế như IPMS sẽ là những yếu tố then chốt giúp rút ngắn khoảng cách này, nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá và củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường.
Còn đại diện JLL cho hay, lộ trình đưa Việt Nam tiến gần hơn tới nhóm thị trường minh bạch sẽ tiếp tục xoay quanh 6 trụ cột: Hoàn tất số hóa hồ sơ đất đai; hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc; áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế (IPMS); công bố dữ liệu về thị trường tín dụng bất động sản thương mại; đẩy mạnh chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch tổng thể và cơ sở dữ liệu rõ ràng và tăng cường yêu cầu công bố thông tin đối với các doanh nghiệp niêm yết.
JLL nhận định, trong bối cảnh bất ổn kinh tế và địa chính trị toàn cầu gia tăng, minh bạch thị trường bất động sản càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết đối với nhà đầu tư, nhất là khi các yếu tố như ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), tái phân bổ dòng vốn vào các phân khúc tăng trưởng cấu trúc, đảm bảo năng lượng ổn định và minh bạch thị trường tín dụng đang định hình lại cách thức ra quyết định đầu tư trên toàn cầu.
Cùng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng, đối với thị trường bất động sản, khả năng tiếp cận dữ liệu minh bạch sẽ giúp nhà đầu tư dự báo tốt hơn về quy hoạch, pháp lý, xu hướng phát triển và rủi ro của từng khu vực.
Khi mức độ minh bạch được cải thiện, chi phí đánh giá rủi ro và chi phí vốn sẽ giảm, từ đó góp phần tối ưu chi phí phát triển dự án và giảm giá thành sản phẩm. Nếu trong 5-10 năm tới Việt Nam xây dựng được một hạ tầng dữ liệu số đồng bộ, đây sẽ là lợi thế quan trọng giúp nâng cao năng lực cạnh tranh và thu hút các nguồn vốn đầu tư.
Theo ông Khương, để xây dựng một hệ sinh thái dữ liệu hiệu quả, cần sự tham gia đồng bộ của 3 nhóm chủ thể gồm vai trò kiến tạo của Nhà nước về hạ tầng dữ liệu, cơ chế quản lý; thay đổi tư duy quản trị từ phía doanh nghiệp và cải thiện niềm tin của người dân.