Cho vay bất động sản không được vượt hạn mức tăng trưởng chung
Trong hơn một tuần qua, thông tin thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư là việc Ngân hàng Nhà nước ban hành văn bản hướng dẫn các ngân hàng thương mại về kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026, với định hướng toàn hệ thống tăng khoảng 15%. Ngân hàng Nhà nước khẳng định, việc điều hành sẽ linh hoạt, tùy biến theo tình hình thực tế để đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô; đồng thời hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trên tổng thể điều hành đó, quan điểm của cơ quan điều hành cho thấy, bất động sản tiếp tục được xếp vào nhóm cần kiểm soát.
Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước lưu ý các ngân hàng phải kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó.
Đây không phải lần đầu tiên Ngân hàng Nhà nước phát đi thông điệp về kiểm soát hoạt động cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, việc Ngân hàng Nhà nước giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 thấp hơn kế hoạch cũng như kết quả thực hiện trong năm 2025 (lần lượt là 16% và 19,1%) cho thấy dư địa nới lỏng tiền tệ “không còn thoải mái như trước”.
Báo cáo phân tích của một số công ty chứng khoán cho biết, năm qua, tín dụng bất động sản tăng trưởng khoảng 30%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng chung toàn ngành. Ở một số ngân hàng, cho vay bất động sản chiếm từ 20 - 30% tổng dư nợ tín dụng, cho vay kinh doanh bất động sản (cho doanh nghiệp địa ốc vay) chiếm tới 58% dư nợ cho vay doanh nghiệp; còn đối với mảng khách hàng cá nhân, cho vay mua nhà chiếm tới khoảng 70% tổng dư nợ.
Trong bối cảnh mục tiêu của Chính phủ hướng dòng vốn vào các lĩnh vực tăng trưởng bền vững, việc cơ quan điều hành “hãm van” tín dụng bất động sản với mức trần cụ thể cho lĩnh vực này sẽ nắn dòng vốn tín dụng vào các dự án bất động sản có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín cũng như những phân khúc bất động sản có nhu cầu thực (nhà ở, bất động sản khu công nghiệp…).
Lưu ý rằng, từ ngày 1/1/2026, Thông tư 26/2022/TT-NHNN đánh dấu một thay đổi quan trọng trong khung an toàn thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước chính thức bị loại khỏi công thức tính tỷ lệ cho vay/huy động (LDR). Sự thay đổi này sẽ buộc các ngân hàng phải cơ cấu lại danh mục tài sản, hạn chế cấp tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao hoặc thâm dụng vốn lớn như bất động sản đầu cơ, hướng vào phân khúc nhà ở thực.
Ngoài ra, một thay đổi quan trọng khác là Thông tư 14/2025/TT-NHNN, bổ sung quy định phân loại chi tiết hơn về hệ số rủi ro tín dụng (CRW) theo từng loại hình bất động sản và nguồn trả nợ. Theo đó, các khoản vay mua nhà ở xã hội hoặc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn so với Thông tư 41/2016/TT-NHNN. Quy định này sẽ giúp giảm chi phí lãi vay trong dài hạn, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời định hướng dòng tín dụng chảy vào các phân khúc an toàn như nhà ở xã hội, thay vì giải ngân cho vay đầu cơ.
Chuyển hướng vào phân khúc thực
Thực tế, trong các thông điệp chia sẻ đầu năm gần đây, lãnh đạo nhiều ngân hàng thương mại cổ phần cho biết đã xây dựng kế hoạch “nắn” dòng tín dụng bất động sản vào phân khúc ở thực. Theo đó, mặc dù vẫn đánh giá cao triển vọng hồi phục của thị trường bất động sản nhưng các ngân hàng này tập trung vào phân khúc nhà ở cho người mua có nhu cầu thực, thay vì các hoạt động đầu cơ. Đồng thời, ngân hàng cũng áp dụng các biện pháp quản trị rủi ro và chính sách thẩm định tín dụng thận trọng hơn đối với các dự án cao cấp hoặc tương tự bằng việc áp dụng tiêu chuẩn rủi ro cụ thể và quy trình kiểm soát chặt chẽ.
Theo quan điểm của nhiều ngân hàng, thị trường bất động sản đang trong trạng thái neo giá ở mức cao, trong khi thanh khoản có xu hướng giảm, đặc biệt ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Mặc dù chưa xuất hiện dấu hiệu bất thường nhưng rủi ro tiềm ẩn gia tăng trong thời gian tới.
Tại phiên họp thứ 5 của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sáng ngày 13/1/2026, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, không để dòng vốn vào lĩnh vực đầu cơ, làm méo mó thị trường. Điều này cho thấy định hướng điều hành của Chính phủ thận trọng hơn, hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững, thay vì mở rộng tín dụng bằng mọi giá.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia chia sẻ góc nhìn, sau hơn hai năm tín dụng bất động sản được nới lỏng mạnh, một mặt bằng lãi suất mới đã hình thành. Năm 2025 ghi nhận sự mất cân đối về dòng vốn khi tín dụng tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng huy động vốn, buộc các ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất đầu vào và đầu ra.
Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt, những rủi ro từ chiến lược kinh doanh dàn trải của doanh nghiệp bất động sản càng bộc lộ rõ. Việc triển khai cùng lúc nhiều dự án có thể chưa tạo áp lực ngay khi thị trường thuận lợi, nhưng sẽ trở thành gánh nặng lớn khi dòng tiền bị siết và chi phí vốn tăng. Do đó, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp địa ốc cần tái cơ cấu danh mục sản phẩm, giảm phụ thuộc vào phân khúc cao cấp, tập trung nhiều hơn vào nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội - những phân khúc đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung. Đồng thời, sự phối hợp giữa doanh nghiệp và Nhà nước trong điều tiết giá và phát triển nguồn cung là yếu tố then chốt để thị trường vận hành lành mạnh hơn.
Đồng quan điểm, ông Phan Lê Thành Long cho rằng, cấu trúc tín dụng bất động sản hiện đang chuyển dịch từ tiếp cận đại trà sang phân bổ có chọn lọc. Các ngân hàng đã phân tách rõ giữa vay mua nhà để ở, vay mua đất nền và vay bất động sản không phục vụ nhu cầu ở thực. Sự phân hóa này thể hiện qua lãi suất, khi các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực được hưởng mức lãi suất thấp hơn, trong khi phân khúc mang tính đầu cơ phải chịu chi phí vốn cao hơn - như một “thang đo rủi ro” để điều tiết dòng tín dụng.