Cần “câu chuyện” đủ mạnh
Theo thông báo, gần 24 triệu cổ phiếu NTC sẽ bắt đầu giao dịch trên HOSE từ ngày 28/10 tới, với giá tham chiếu 161.470 đồng/cổ phiếu, tương ứng vốn hóa xấp xỉ 3.875 tỷ đồng. Với quy mô này, Nam Tân Uyên nằm ở nhóm trung bình trong ngành khi so sánh với các doanh nghiệp khu công nghiệp lớn như Becamex IDC (mã BCM), Kinh Bắc (mã KBC), Viglacera (mã VGC) hay IDICO (mã IDC). So với một số doanh nghiệp cùng phân khúc như Long Hậu (mã LHG) hay Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (mã D2D), Nam Tân Uyên có vốn hóa lớn hơn.
Diễn biến chung của nhóm cổ phiếu khu công nghiệp từ đầu năm đến nay đi ngược xu hướng của thị trường chứng khoán khi nhiều mã đi ngang hoặc điều chỉnh, thậm chí một số mã lớn đã xuyên thủng đường hỗ trợ MA200 như SZC, LHG, IDC, BCM, VGC. Trong bối cảnh đó, NTC cần có “câu chuyện” đủ thuyết phục để thu hút nhà đầu tư.
Kết quả kinh doanh tích cực, định giá hấp dẫn
Về kết quả kinh doanh, Nam Tân Uyên ghi nhận kết quả tích cực trong 9 tháng đầu năm 2025. Doanh thu đạt 506,8 tỷ đồng, tăng 189,7% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 294,2 tỷ đồng, tăng 50,8% và hoàn thành 103,6% kế hoạch cả năm. Riêng quý III, lợi nhuận tăng gần 96% so với cùng kỳ, đạt 125,6 tỷ đồng - trong đó có phần đột biến từ việc ghi nhận doanh thu cho thuê hạ tầng theo một hợp đồng được hạch toán một lần.
Nếu tính lũy kế 4 quý gần nhất, Nam Tân Uyên tạo ra 437,3 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương ứng EPS khoảng 18.220 đồng/cổ phiếu. Tính theo giá chào sàn, P/E ước khoảng 8,9 lần - thấp hơn đáng kể so với mức trung bình ngành gần 18 lần - con số có thể hấp dẫn nhà đầu tư quan tâm đến yếu tố định giá.
Một số khía cạnh cần cân nhắc
Bức tranh tài chính chi tiết cho thấy hai khía cạnh cần cân nhắc.
Thứ nhất, Nam Tân Uyên áp dụng phương pháp phân bổ doanh thu cho thuê đất trong 50 năm thay vì ghi nhận một lần như một số doanh nghiệp khác. Cách hạch toán này khiến lượng doanh thu dài hạn chưa ghi nhận còn lớn - tới 3.821,9 tỷ đồng tính đến 30/9/2025 - chiếm 66,3% tổng nguồn vốn. Xét về quản trị rủi ro, phân bổ dài hạn giúp ổn định doanh thu theo thời gian, nhưng đồng thời làm giảm khả năng hiện thực hóa doanh thu ngắn hạn và gây áp lực lên dòng tiền mặt.
Thứ hai, dòng tiền hiện tại của doanh nghiệp không quá dồi dào khi chỉ còn 304,3 tỷ đồng tiền mặt, tương đương 5,3% tổng tài sản. Trong 9 tháng đầu năm, Nam Tân Uyên giảm lượng tiền mặt tới 1.495 tỷ đồng, nhưng bù lại đã hạ mạnh dư nợ vay từ 2.667,7 tỷ đồng xuống 138 tỷ đồng - động thái thể hiện quyết tâm giảm đòn bẩy tài chính, cải thiện cấu trúc vốn. Tổng tài sản vì thế cũng thu hẹp 21,6%, xuống 5.767,5 tỷ đồng. Nhìn chung, bảng cân đối đã được “làm sạch” hơn về nợ vay, nhưng bài toán cân đối giữa chi phí trả trước dài hạn và khả năng chuyển hóa thành tiền mặt có thể vẫn là thách thức.
Cấu trúc tài sản của Nam Tân Uyên hiện tập trung vào khoản chi phí trả trước dài hạn lên tới 4.400,8 tỷ đồng, chiếm 76,3% tổng tài sản. Phần lớn khoản này là tiền thuê đất trả một lần cho các dự án Nam Tân Uyên 1, 2 và 3, được phân bổ dần vào chi phí theo thời gian thuê. Tài sản dở dang liên quan đến dự án mới tính đến 30/9/2025 chỉ còn 60,6 tỷ đồng - mức thấp so với tổng quỹ đất đang quản lý. Như vậy, giá trị lớn của doanh nghiệp hiện nằm ở các khoản chi phí trả trước dài hạn và doanh thu chưa ghi nhận, thay vì tiền mặt hay tài sản lưu động.
Về triển khai dự án, Nam Tân Uyên đang đẩy mạnh Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn II, quy mô 345,86 ha. Đến cuối tháng 9/2025, công tác khảo sát, thiết kế, giải phóng mặt bằng cho 344,3 ha đã cơ bản hoàn tất; doanh nghiệp đang tiến hành san lấp, xây dựng hạ tầng và bắt đầu bàn giao cho một số khách hàng. Thành công trong giai đoạn này sẽ quyết định nguồn thu trung hạn; ngược lại, nếu tiến độ cho thuê chậm do điều kiện thị trường kém thuận lợi, áp lực dòng tiền và lợi nhuận có thể kéo dài.
Trên thực tế, thị trường khu công nghiệp đang đối mặt nhiều khó khăn khi nguồn cung mới tăng, chi phí đầu tư và thuê đất chịu áp lực, trong khi lãi suất và chi phí vốn vẫn là yếu tố cần quan tâm. Bên cạnh đó, các yếu tố liên quan đến chính sách thuế quan đối ứng của Mỹ khiến không ít doanh nghiệp FDI trì hoãn kế hoạch đầu tư, thuê đất. Trong bối cảnh đó, việc chuyển sàn lên HOSE - vốn có lợi thế về thanh khoản, mức độ nhận diện và khả năng tiếp cận nhà đầu tư tổ chức - là bước đi mang tính chiến lược. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào năng lực của Nam Tân Uyên trong việc khai thác quỹ đất, hoàn thiện hạ tầng đúng tiến độ và thu hút khách thuê chất lượng.
