Khi ưu đãi hết hạn, áp lực thanh toán tăng nhanh
Sau hơn 2 năm mua căn hộ tại khu vực phía Đông TP.HCM, anh Trần Hoàng Minh đang phải tính toán lại phương án tài chính khi khoản vay ngân hàng chuyển sang lãi suất thả nổi.
Thời điểm ký hợp đồng, chính sách hỗ trợ lãi suất giúp anh giảm đáng kể số tiền phải thanh toán trong giai đoạn đầu. Tuy nhiên, khi thời gian ưu đãi kết thúc, lãi suất khoản vay tăng lên khoảng 12%/năm, khiến chi phí duy trì tài sản trở thành áp lực đáng kể.
Dù căn hộ đã được đưa vào khai thác cho thuê, nhưng khoản thu nhập hàng tháng vẫn chưa đủ bù đắp tiền lãi ngân hàng và các chi phí liên quan.
Anh Minh từng tính đến phương án chuyển nhượng để thu hồi vốn, song những mức giá được đề nghị đều thấp hơn kỳ vọng. Nếu chấp nhận bán, số tiền thu về sau khi thanh toán dư nợ và các chi phí giao dịch có thể thấp hơn số vốn đã bỏ ra. Do vậy, trước mắt, anh chấp nhận sử dụng một phần thu nhập cá nhân để bù đắp chi phí vay.
Chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, lãi suất cho vay mua nhà tăng đang làm thay đổi bài toán đầu tư, khi chi phí vốn cao hơn đáng kể so với giai đoạn ưu đãi, thu hẹp biên lợi nhuận của người sử dụng đòn bẩy tài chính.
Ông Tuấn lấy ví dụ, với căn hộ trị giá 10 tỷ đồng, nhà đầu tư vay ngân hàng 5 tỷ đồng. Nếu sau 1 năm giá bất động sản tăng 7%, tương đương 700 triệu đồng, trong khi lãi suất vay ở mức 10%/năm, thì riêng tiền lãi đã vào khoảng 500 triệu đồng.
Như vậy, phần chênh lệch còn lại chỉ khoảng 200 triệu đồng, chưa bao gồm thuế, phí môi giới và những chi phí khác. Còn nếu lãi suất tăng lên 14%/năm, tiền lãi có thể đạt khoảng 700 triệu đồng, tương đương toàn bộ phần tăng giá tài sản.
Điều đó cho thấy, thời gian nắm giữ càng kéo dài trong điều kiện giá tăng chậm, chi phí vay càng có khả năng bào mòn lợi nhuận. Giá bán cao hơn giá mua chưa đồng nghĩa nhà đầu tư có lãi nếu phần chênh lệch không đủ bù đắp chi phí vốn.
Áp lực này cũng được phản ánh trên thị trường thứ cấp. Theo DKRA Group, giá bán thứ cấp tại một số dự án trong quý III/2026 giảm phổ biến 4-7% so với quý trước đó, tập trung ở những giao dịch người bán chịu áp lực đòn bẩy tài chính.
Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, mặt bằng lãi vay mua nhà thả nổi khoảng 12-15%/năm tiếp tục tạo sức ép đối với các nhà đầu tư ngắn hạn, khi mà tỷ suất sinh lời cho thuê căn hộ nội đô chỉ khoảng 3-4% mỗi năm.
Khoảng cách giữa lợi suất khai thác tài sản và chi phí vay khiến hiệu quả đầu tư phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng tăng giá tài sản, đồng thời làm gia tăng rủi ro đối với những người sử dụng vốn vay lớn.
Những diễn biến này đặt ra giới hạn đối với các chương trình ưu đãi lãi suất. Chính sách hỗ trợ có thể giảm chi phí tài chính trong thời gian đầu, nhưng nghĩa vụ trả nợ sau ưu đãi vẫn phụ thuộc vào lãi suất thực tế, dư nợ và khả năng tạo thu nhập của người mua.
Ưu đãi khó thay thế giá bán phù hợp
Trước áp lực thanh khoản, nhiều chủ đầu tư tiếp tục triển khai các chương trình ưu đãi bán hàng như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc 3-5 năm, chia nhỏ khoản thanh toán tương đương 6-8 triệu đồng/tháng, bàn giao nhà khi đã hoàn thiện cơ bản… Những chính sách này giúp phân bổ lại dòng tiền phải thanh toán, giảm số vốn người mua cần chuẩn bị ngay khi ký hợp đồng.
Tuy nhiên, việc giãn tiến độ không đồng nghĩa với giảm tổng giá trị căn hộ hoặc loại bỏ nghĩa vụ trả nợ trong tương lai. Vì vậy, hiệu quả kích cầu cần được nhìn nhận trong tương quan với mặt bằng giá bán và khả năng chi trả thực tế.
Việc giãn tiến độ không đồng nghĩa với giảm tổng giá trị căn hộ hoặc loại bỏ nghĩa vụ trả nợ trong tương lai. Vì vậy, hiệu quả kích cầu cần được nhìn nhận trong tương quan với mặt bằng giá bán và khả năng chi trả thực tế.
Theo dữ liệu của One Mount Group, trong quý III/2026, giá căn hộ trung bình tại khu vực TP.HCM cũ đạt khoảng 104 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Bình Dương cũ khoảng 60 triệu đồng/m2 và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ khoảng 67 triệu đồng/m2, lần lượt tăng 10%, 25% và 27% so với cùng kỳ năm trước.
Với mặt bằng giá này, ngay cả khi được hỗ trợ lãi suất trong 2-3 năm đầu, người mua vẫn phải tính toán khả năng trả nợ trong thời gian còn lại của khoản vay, nhất là khi lãi suất chuyển sang cơ chế thả nổi.
Đây là yếu tố đáng chú ý trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa phục hồi rõ rệt. Báo cáo của DKRA Group cho thấy, sức cầu nhà ở nói chung trong quý III/2026 giảm 66% so với quý trước đó, trong bối cảnh khách hàng có tâm lý chờ đợi khi lãi suất còn cao và hoạt động tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn.
Theo DKRA Group, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh chiết khấu thanh toán theo và vượt tiến độ, kéo dài thời gian ân hạn gốc, lãi vay…, qua đó gián tiếp điều chỉnh giá bán sơ cấp nhằm cải thiện thanh khoản. Tuy nhiên, sự phổ biến của các chương trình ưu đãi chưa đồng nghĩa với khả năng hấp thụ được cải thiện tương ứng.
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, việc gia tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hay kéo dài thời gian ân hạn nợ vay có thể tạo thêm động lực cho người mua, song tác động đến thanh khoản còn hạn chế.
Nguyên nhân là do các chính sách này chủ yếu giúp giảm gánh nặng thanh toán trong giai đoạn đầu, trong khi tổng giá trị bất động sản vẫn là rào cản lớn đối với nhiều khách hàng.
Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, người mua không chỉ quan tâm đến mức ưu đãi được hưởng, mà còn cân nhắc khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính về lâu dài. Vì vậy, mức giá phù hợp với thu nhập và giá trị sử dụng thực tế của sản phẩm ngày càng có vai trò quyết định đối với sức mua trên thị trường.
Điều này cũng lý giải sự phân hóa giữa các phân khúc thị trường. Theo Avison Young Việt Nam, người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn đang ưu tiên những dự án có chính sách thanh toán kéo dài nhằm giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.
Các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền tại khu vực Bình Dương cũ như Dĩ An, Thuận An… tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhóm khách hàng có nhu cầu an cư.
Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang tại khu vực nội đô ghi nhận tốc độ bán hàng chậm hơn, với giao dịch chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có sẵn nguồn vốn và nhu cầu tích sản dài hạn.
Về triển vọng, DKRA Group dự báo, nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2026 có thể đạt khoảng 7.000-10.000 căn, tập trung tại khu Đông, khu Nam TP.HCM và khu vực Bình Dương cũ. Sức cầu được kỳ vọng cải thiện nhờ nhu cầu mua nhà cuối năm, nhưng khó xuất hiện đột biến trong ngắn hạn.
Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán vì vậy nhiều khả năng tiếp tục được áp dụng. Tuy nhiên, hiệu quả sẽ phụ thuộc vào mức giá sản phẩm, điều kiện tín dụng và khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính của người mua.
Trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, ưu đãi lãi suất vẫn có thể hỗ trợ quyết định mua nhà, nhưng khó trở thành động lực đủ lớn để đẩy tăng mạnh sức mua nếu tổng giá trị tài sản và nghĩa vụ trả nợ dài hạn chưa phù hợp với khả năng chi trả thực tế.