Thời gian qua tại nhiều phiên đấu giá đất đai, quyền sử dụng đất... có hiện tượng nhiều người bỏ giá rất cao nhưng đến khi trúng giá thì bỏ cọc khiến cuộc đấu giá thất bại, để lại hệ luỵ là giá đất bị đẩy lên cao, gây méo mó thị trường bất động sản.
Dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) mà Chính phủ vừa trình Quốc hội sáng 19/10 có một nội dung mới, thu hút sự quan tâm của dư luận là quy định tiền đặt cọc trong đấu giá tài sản có thể tăng lên đến mức 50% giá khởi điểm nhằm ngăn chặn tình trạng cố tình tham gia đấu giá rồi bỏ cọc.
Tuy nhiên, một số đại biểu Quốc hội cho rằng mức đặt trước cần được tính toán để không trở thành rào cản với người có nhu cầu thực. Cùng với chế tài chống trục lợi, dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) cần làm rõ cách xác định tiền đặt trước, thủ tục chuyển tiếp và ranh giới với pháp luật chuyên ngành.
Khó khả thi với những khu đất giá trị lớn
Thảo luận tại tổ ngày 19/10 về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), đại biểu Lê Nữ Thùy Dương (Đồng Nai), Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính, cho rằng mức tiền đặt trước tối đa 50% giá khởi điểm đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân là cao, đặc biệt với những khu đất có giá trị lớn.
Người tham gia phải bố trí khoản vốn đáng kể trong suốt quá trình đấu giá, có thể làm giảm khả năng tiếp cận của người có nhu cầu thực và mức độ cạnh tranh của cuộc đấu giá.
Đại biểu đề nghị giảm mức đặt trước tối đa xuống 30% giá khởi điểm, đồng thời tính đến khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng để người có nhu cầu thực sự có thể tham gia.
Cùng băn khoăn về mức đặt trước, đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng (Cần Thơ) cho rằng cần cân nhắc mức 20–50% vì khoản tiền phải bố trí có thể quá lớn đối với người mua đất để ở.
Với một lô đất có giá khởi điểm 5 tỷ đồng, tiền đặt trước theo dự thảo có thể từ 1 tỷ đến 2,5 tỷ đồng. Đại biểu lưu ý mức đặt trước cao có thể hạn chế người dân có nhu cầu thực nhưng phải vay ngân hàng; trong khi đó, với những bất động sản giá trị lớn, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh có thể có lợi thế hơn trong việc tham gia đấu giá.
Đại biểu đề xuất phân biệt giữa đất ở phân lô đấu giá cho cá nhân có nhu cầu ở thực và đất thương mại gắn với hoạt động kinh doanh quy mô lớn. Theo đó, mức đặt trước với đất ở cho cá nhân có thể ở khoảng 10–20%, còn đất thương mại dành cho doanh nghiệp ở khoảng 20–30%, kết hợp chế tài xử lý hành vi bỏ cọc.
Ở một hướng tiếp cận khác, đại biểu Nguyễn Khắc Thận (Nghệ An) đề nghị nghiên cứu xác định tỷ lệ tiền đặt trước theo các mốc giá trị tài sản, theo nguyên tắc giá trị tài sản càng lớn thì tỷ lệ đặt trước càng thấp. Đại biểu dẫn ví dụ, nếu đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại có giá khởi điểm 1.000 tỷ đồng, mức đặt trước 20% tương đương 200 tỷ đồng; với thửa đất ở trị giá 50 tỷ đồng, mức 20% cũng tương đương 10 tỷ đồng.
Theo đại biểu, cách xác định tỷ lệ theo giá trị tài sản có thể giúp giảm gánh nặng vốn cho người tham gia, mở rộng số lượng chủ thể có khả năng dự đấu giá và tăng tính cạnh tranh.
Trong khi đó, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết mức đặt trước 20–50% không phải quy định hoàn toàn mới mà đã được áp dụng tại Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP; dự thảo luật đề xuất luật hóa quy định này.
| |
Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng |
Theo Bộ trưởng, sau 9 tháng thực hiện, chính sách đã có tác động tích cực trong kiểm soát tình trạng bỏ cọc.
Trước ý kiến lo ngại tiền đặt trước cao có thể hạn chế người mua thật, Bộ trưởng cho rằng người có nhu cầu thực sự tham gia đấu giá cần chuẩn bị nguồn tiền tương ứng với khả năng thực hiện nghĩa vụ nếu trúng đấu giá. Dự thảo thiết kế biên độ 20–50% để người có tài sản đấu giá cân nhắc, quyết định tùy đặc điểm khu đất và tình hình thị trường tại địa phương.
Làm rõ quy trình, bảo vệ người mua ngay tình
Bên cạnh tỷ lệ tiền đặt trước, đại biểu Võ Hoàng Ngân (Phó trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM), đề nghị làm rõ ranh giới giữa Luật Đấu giá tài sản với pháp luật chuyên ngành.
Theo đại biểu, đấu giá chỉ là một khâu trong quá trình quản lý, xử lý và chuyển giao tài sản. Với quyền sử dụng đất, trước và sau cuộc đấu giá còn có các bước xác định quỹ đất đủ điều kiện, xác định giá khởi điểm, phê duyệt kết quả, thực hiện nghĩa vụ tài chính, giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất.
| |
Đại biểu Võ Hoàng Ngân tại thảo luận tổ snags 19/10 |
Đại biểu kiến nghị Luật Đấu giá tài sản quy định thống nhất về nguyên tắc, trình tự, thủ tục tổ chức cuộc đấu giá và điều kiện đưa tài sản ra đấu giá; còn thẩm quyền quyết định đấu giá, điều kiện nhận chuyển quyền, phê duyệt kết quả, thực hiện nghĩa vụ tài chính, đăng ký và chuyển giao tài sản cần tuân theo pháp luật chuyên ngành.
Về bảo vệ người mua tài sản đấu giá ngay tình, đại biểu Võ Hoàng Ngân nêu tình huống doanh nghiệp đã trúng đấu giá, hoàn thành nghĩa vụ, đầu tư kinh doanh hoặc chuyển nhượng tài sản cho chủ thể khác, nhưng sau đó kết quả đấu giá bị hủy do vi phạm trình tự, thủ tục. Đại biểu đề nghị làm rõ phạm vi bảo vệ người mua ngay tình, việc thu hồi và hoàn trả tài sản, xử lý chi phí, trách nhiệm bồi thường và quyền của bên thứ ba ngay tình.
Theo đại biểu, việc hủy kết quả đấu giá không đồng nghĩa trong mọi trường hợp các hợp đồng, giao dịch hoặc hoạt động đầu tư phát sinh sau đó đều đương nhiên vô hiệu.
Một vấn đề khác được đại biểu Thái Thị An Chung (Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Nghệ An) nêu là quy định người tham dự phiên đấu giá được coi là đã đồng ý trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm (khoản 7 Điều 28 dự thảo Luật).
Đại biểu cho rằng người tham gia có thể thay đổi quyết định sau khi quan sát, đánh giá tài sản hoặc nhận thấy khả năng tài chính không đáp ứng; nếu mặc nhiên coi việc tham dự là đã đồng ý trả giá, quy định có thể phát sinh tranh chấp, nhất là khi xử lý tiền đặt trước.
Đại biểu đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành, không bổ sung quy định mặc nhiên coi người tham dự phiên đấu giá là đã đồng ý trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm.