Sự hồi phục của thị trường bất động sản sẽ chỉ đến khi chính sách tiền tệ được nới lỏng
Việc một số dự án căn hộ ở TP. HCM tung ra thị trường sản phẩm "đại hạ giá" đang trở thành tâm điểm dư luận với nhiều luồng ý kiến khác nhau. Có ý kiến cho rằng, việc giảm giá của các dự án đang tạo ra cú sốc quá lớn cho thị trường. Song có ý kiến cho rằng, đây là "cơ hội"để thị trường BĐS TP. HCM xác lập một mặt bằng giá mới.
ĐTCK trao đổi với ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Vinaland (VNI) xung quanh vấn đề này.
Gần đây, việc một dự án BĐS tại TP. HCM giảm giá tới 35% so với giá thành đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Ông đánh giá thế nào về hiện tượng này?
Trước sức ép của các ngân hàng, nhiều DN phải mạnh tay xử lý tài sản trả nợ cho ngân hàng và cũng rất có thể là các ngân hàng buộc DN tự phát mãi tài sản để thu hồi nợ, tạo nên hiện tượng giá bán của các dự án đột ngột giảm mạnh, không theo quy luật thị trường. Theo ước tính của chúng tôi, mức giá công bố giảm hiện nay của nhiều dự án đã ở dưới giá thành xây dựng của phần lớn các dự án nếu xây dựng mới trong thời điểm hiện nay và các DN đang phải chấp nhận lỗ khá lớn.
|
Ông Trần Minh Hoàng |
Có ý kiến cho rằng, các DN BĐS đã lãi quá nhiều và với mức giá giảm hiện nay, DN vẫn còn lãi nên thị trường sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới?
Đó chỉ là nhận định hết sức cảm tính của người ngoài ngành. Điều dễ nhận thấy là các dự án giảm giá sốc đều là các dự án đã xây dựng gần xong nên các khoản vay đã tích lũy rất lớn và các chủ đầu tư đều là các con nợ lớn của ngân hàng. Sẽ không có một dự án nào mới khởi công có thể đưa ra mức giá như vậy ở những vị trí tương tự, do đó sẽ không có một mặt bằng giá mới nào được hình thành trong tương lai dựa trên mặt bằng giá của những dự án đang bị phát mãi hiện nay.
Vậy, đây có phải là cơ hội lớn cho người có nhu cầu mua được nhà ở với giá rẻ, như ý kiến của nhiều chuyên gia?
Về cơ hội mua nhà, tôi cho rằng đây thực sự là cơ hội tốt cho những người mua, những NĐT đang có dư tiền mặt. Tuy nhiên, NĐT cần phải hết sức thận trọng trong mua nhà giảm giá "sốc" vì chúng ta đều biết là rất khó để có được một "bữa trưa miễn phí", theo cách gọi của người Mỹ, trong một nền kinh tế thị trường.
Những rủi ro có thể là gì? Ông có lời khuyên nào cho NĐT trong trường hợp này?
Rủi ro thứ nhất là nếu là nhà ở phát mãi thì số tiền thu được sẽ chảy vào ngân hàng chứ không phải vào công trình. Như vậy, nếu công trình đang xây dựng dở dang thì có thể người mua chờ dài cổ mà vẫn không được giao nhà.
Rủi ro thứ hai là người mua có thể vướng vào những tranh chấp tài sản trong tương lai nếu các chủ đầu tư gặp khó khăn, dẫn đến phá sản vì về mặt pháp lý, các tài sản này chưa được nhà nước công nhận (do người mua chưa có sổ đỏ, sổ hồng).
Rủi ro thứ ba là những người mua nhà trước đó với giá cao sẽ ngưng đóng tiền theo tiến độ và đòi trả lại nhà khiến cho chủ đầu tư sẽ càng thêm khó khăn trong việc hoàn tất công trình.
Để tránh những rủi ro này, người mua nên tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư (về tình hình kinh doanh, đặc biệt là công nợ của các DN này), nhờ các luật sư tư vấn thật kỹ lưỡng về hợp đồng, chứ không nên theo hợp đồng mẫu của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, theo tôi, đây cũng thật sự là cơ hội lớn, nhưng là cơ hội của những NĐT bản lĩnh và am hiểu, chứ chưa hẳn là của người mua nhà để ở. Nên coi đây là một cơ hội đầu tư và sẵn sàng chấp nhận rủi ro, chứ không phải là một cơ hội sở hữu nhà ở giá rẻ.
Theo ông, tình trạng giảm giá "sốc" có còn tiếp tục diễn ra theo dây chuyền?
Điều này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó, chính sách của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và cách thức xử lý nợ khéo léo của các ngân hàng thương mại (NHTM). Nếu NHNN cứ nhất quyết giảm bằng được trong thời gian ngắn dư nợ BĐS xuống dưới 16% và thắt chặt cho vay mua nhà thì việc phát mãi sẽ diễn ra dây chuyền. Và nếu các NHTM không có sự phối hợp khéo léo với DN trong việc rao bán sản phẩm, tạo được lòng tin của người mua vào DN thì việc phát mãi chỉ tạo tác dụng ngược làm gia tăng thêm nợ xấu của ngân hàng.
Do thị trường BĐS có ảnh hưởng to lớn đến ổn định kinh tế vĩ mô và hệ thống tài chính ngân hàng, nên NHNN cần hết sức thận trọng trong điều hành chính sách tiền tệ đối với thị trường này.
Tôi cho rằng, việc vay nợ và phải giảm giá BĐS để trả nợ ở TP. HCM đương nhiên sẽ xảy ra. Tôi biết một vài dự án có mức giảm giá từ khoảng 26 triệu/m2 xuống khoảng 16 triệu/m2 và mức giá này vẫn còn cao so với mặt bằng giá trị xây dựng hiện nay.
Trong những tháng cuối năm này, một số dự án BĐS đến hạn trả nợ các khoản vay ngân hàng. Để giải bài toán nợ nần, họ có thể chọn các giải pháp, trong đó, có giải pháp hạ mạnh giá bán sản phẩm. Điều này sẽ có ảnh hưởng tới mặt bằng giá cả thị trường, nhưng tôi cho đó là ảnh hưởng tốt.
Diễn biến như vậy sẽ khắc phục tình trạng giá BĐS hiện nay đang chênh lệch quá lớn so với thu nhập của người dân Việt Nam. Chúng ta giảm khoảng cách này có nghĩa làm cho thị trường vì người tiêu dùng hơn.
Có một số người cho rằng, đây chỉ là một chiêu thu hút vốn, tăng thêm vốn cho dự án của công ty này, đây cũng là ý kiến cần xem xét. Nhưng nếu không vì lý do này thì việc một số chủ đầu tư phải giảm giá địa ốc để bán hàng trả nợ ngân hàng là chuyện bình thường vì cuối năm thường là thời kỳ đáo hạn các khoản vay. Cũng không cần phải lo ngại cho nhà đầu tư BĐS vì họ được hưởng siêu lợi nhuận hàng chục năm nay rồi. Trong cơ chế thị trường, người này được, người kia mất là bình thường.
Tôi cho rằng, các chủ dự án bao giờ cũng muốn tăng giá bán và việc giảm giá bán hàng gây sốc gần đây của một số chủ dự án là chuyện cực chẳng đã.
Sau phân khúc căn hộ giảm giá sốc, phân khúc nào sẽ giảm giá tiếp theo là chuyện khó nói. Nhưng tôi cho rằng, việc giảm giá không phải là một cách thức duy nhất, mỗi chủ dự án có cách giải quyết vấn đề khác nhau.
Hơn nữa, việc giảm giá mới chỉ diễn ra tại vài dự án trong số hàng chục nghìn dự án, mà phương thức bán hàng giảm giá của các dự án này cũng khiến nhiều người đặt ra câu hỏi: Chắc gì việc công bố giảm giá ấy đã thực sự là giảm giá. Bởi thực chất, đó chỉ là sự thay đổi phương thức thanh toán mà thôi, đó như là một công thức giá trị hợp lý của tiền tệ, bởi đồng tiền ngày hôm nay khác với đồng tiền ngày mai.
Mặt khác, theo tôi, việc giảm giá của một vài chủ đầu tư vừa qua thể hiện việc các chủ đầu tư muốn chốt chặt về giá. Bởi cũng giống như thị trường chứng khoán, không ai có thể khẳng định hôm nay giá nhà đã giảm 20% thì ngày mai nó không giảm tiếp 50%, nên người ta cần phải chốt lại. Những ai đã lao vào mua, có ký kết rồi thì không thể mặc cả giảm thêm nữa. Và cũng rất khó dự đoán về những rủi ro tiềm ẩn với nhà đầu tư khi các chủ dự án đã công khai việc giảm giá bán để lấy tiền trả nợ.
Theo tôi, việc thay đổi giá bán sản phẩm là một việc làm bình thường trong kinh doanh. Tuy nhiên, nếu việc giảm giá đột ngột với giá trị lớn chứng tỏ doanh nghiệp đã có sai sót trong xác định giá mục tiêu, xác định sản phẩm, đối tượng khách hàng… hoặc chưa tính đầy đủ các yếu tố rủi ro bên ngoài.
Từ hai năm nay, các phân khúc cao cấp, trung cấp và thấp cấp đã có những sự điều chỉnh lớn về giá bán cũng như sản phẩm. Việc hạ giá, do vậy không hẳn phụ thuộc vào phân khúc cao hay thấp cấp.
Ở Hà Nội, nhiều dự án mở bán từ trước đã có nhiều cách khuyến mại và quảng bá sản phẩm, cũng có thể xem như đã giảm giá. Việc giảm giá lớn cũng sẽ xảy ra ở các dự án gặp các sai sót về kinh doanh, ở những vị trí xây dựng không hợp lý hoặc không đáp ứng được điều kiện cơ sở hạ tầng. Còn hạ giá do các lý do về tài chính có lẽ phía chủ đầu tư mới xác nhận được.
Việc thay đổi chiến lược kinh doanh trong thời kỳ này là điều đương nhiên. Và việc thay đổi không chỉ dừng lại ở việc hạ giá sản phẩm. Tuy vậy, việc điều chỉnh giá bán chưa chắc đã có kết qủa tốt nếu dự án xác định sai thị trường mục tiêu. Bởi, đối với kinh doanh BĐS, việc hạ giá sản phẩm thực ra khó khăn gấp hai lần so với tăng giá bán, nên nó cần được tư vấn để thực hiện đúng cách. |
