Chỉ vừa khởi công vào cuối tháng 4/2022, dự án nhà ở xã hội tại phường Long Trường, TP. Thủ Đức đã “bất động”. Ảnh: Trọng Tín
Ngọn lửa vừa nhen đã lụi
Không lâu sau khi TP.HCM phát động kế hoạch 1 triệu ngôi nhà giá rẻ, đầu năm 2022, ba doanh nghiệp bất động sản lớn phía Nam là Hưng Thịnh, Đồng Tâm và Gỗ Trường Thành đã bắt tay thực hiện, tập trung tại TP.HCM, Long An, Đồng Nai và Bình Dương. Số lượng dự kiến khoảng 100.000 căn hộ.
Sự chung tay của các doanh nghiệp lúc ấy mang đến hiệu ứng tích cực trong bối cảnh nhu cầu sở hữu nhà của người dân tăng cao, nhất là tại các đô thị lớn. Các chuyên gia nhận định, đây có thể đây là ngọn lửa đầu tiên được doanh nghiệp thắp lên trong phong trào xây dựng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp.
Thế nhưng ngọn lửa vừa nhen đã lụi. Đại diện 1 trong 3 doanh nghiệp trên cho biết, sau khi ý tưởng được công bố, các doanh nghiệp đã bắt tay vào thực hiện các thủ tục ban đầu, song hồ sơ dự án cứ “chạy lòng vòng” qua các cơ quan, ban ngành mà chưa được giải quyết.
“Hồ sơ dự án được gửi lên UBND TP.HCM, rồi Thành phố chuyển xuống các sở, ngành. Các sở ngành lại chuyển công văn qua lại cho nhau và hồ sơ của doanh nghiệp vẫn chưa được xử lý”, vị này ngán ngẩm nói.
Không riêng 3 doanh nghiệp trên, từ đầu năm đến nay, một số doanh nghiệp bất động sản lớn cũng lên kế hoạch xây dựng hàng ngàn căn nhà ở xã hội. Thậm chí, tại TP.HCM, trong dịp kỷ niệm những ngày lễ lớn vừa qua, một loạt dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân đã được khởi công, rồi… để đó.
Chẳng hạn, dự án nhà ở xã hội tại phường Long Trường, TP. Thủ Đức do Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư, được khởi công vào ngày 26/4/2022, nhưng đến nay khu đất trên vẫn là bãi đất trống, bên trong công trình chưa xuất hiện dấu hiệu hoạt động thi công.
Nhiều dự án dự án nhà ở xã hội khác như MR1 (quận 7) của Công ty Xuân Mai Sài Gòn (được khởi công vào ngày 30/8/2022); Dragon E-Home (TP. Thủ Đức) của Công ty Dragon Village (khởi công vào ngày 31/8/2022); dự án nhà lưu trú cho công nhân tại Khu chế xuất Linh Trung II do Công ty Thiên Phát làm chủ đầu tư (khởi công vào sáng 25/4)… cũng lâm vào tình cảnh tương tự.
Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, do gặp nhiều vướng mắc nên từ đầu nhiệm kỳ đến nay, Thành phố chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân được triển khai. Đáng chú ý, bên cạnh những dự án vừa được khởi công kể trên, một số dự án dù được triển khai từ nhiều năm trước và đã bán cho khách hàng nhưng tới nay vẫn chưa hoàn thiện để bàn giao do xây dựng trái phép, hoặc chủ đầu tư khó khăn về tài chính.
Ba bài toán cần sớm có lời giải
Để phát triển nhà vừa túi tiền, các doanh nghiệp địa ốc cần phải giải được 3 bài toán, đó là pháp lý dự án, quỹ đất và nguồn vốn. Trong đó, pháp lý dự án là rào cản lớn nhất.
Theo các chuyên gia, bối cảnh dư thừa nhà ở cao cấp và hạng sang hiện tại là “thời cơ vàng” để phát triển nhà ở vừa túi tiền khi đang có nhu cầu rất lớn, khả năng chi trả cao, thanh khoản tốt. Đây cũng là phân khúc đứng vững trong mọi hoàn cảnh, dù thị trường nóng sốt hay đóng băng.
Tuy nhiên, để thực hiện được điều này, các doanh nghiệp địa ốc cần phải giải được 3 bài toán, đó là pháp lý dự án, quỹ đất và nguồn vốn. Trong đó, pháp lý dự án là rào cản lớn nhất mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, hiện nay, hầu hết dự án nhà ở xã hội khởi công…. chỉ để lấy ngày, sau đó chờ hoàn thiện các thủ tục. Thế nhưng, có một thực tế là không sở, ngành nào dám ký nên mới dẫn đến tình trạng khởi dự án công xong rồi nằm chờ.
Theo ông Nghĩa, quy trình hoàn thiện thủ tục pháp lý nhà ở xã hội hiện rất rối rắm, theo kiểu không biết “con gà hay quả trứng có trước”. Chẳng hạn, khi xin làm dự án nhà ở xã hội, theo quy trình là nộp hồ sơ đến Sở Kế hoạch và Đầu tư, nhưng việc chấp thuận đầu tư gặp khó khăn do “tất cả dự án nhà ở xã hội phải phù hợp 100% quy hoạch”.
“Dù Thành phố đã ban hành quy trình đầu tư dự án nhà ở xã hội, trong đó quy định bước 1 là đánh giá sơ bộ, bước 2 là chấp thuận chủ trương đầu tư, sau đó là điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Tuy nhiên, khi đánh giá sơ bộ phù hợp hết, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư cho doanh nghiệp vẫn không được ký vì không phù hợp quy hoạch”, ông Nghĩa nói.
Hay về quỹ đất, bên cạnh những quỹ đất do doanh nghiệp tự tìm kiếm, quy định hiện hành yêu cầu các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I, từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và III, thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc lớn ở TP.HCM cho hay, cách điều tiết nhà ở xã hội hiện có nhiều bất cập. Chẳng hạn, một dự án chỉ có 2 ha đất tại TP. Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá của Nhà nước vốn ở mức thấp, phần chênh lệch rất lớn này doanh nghiệp sẽ phải gánh nên tất yếu được cộng dồn vào giá bán, do đó giá nhà khó có thể rẻ.
Về nguồn vốn, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, sau khi Nghị định số 31/2022/NĐ-CP ngày 20/5/2022 của Chính phủ về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp được công bố, đến nay, đã có 21 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đủ điều kiện vay, với quy mô 19.897 căn hộ, tổng mức đầu tư 20.179 tỷ đồng và nhu cầu vay vốn theo đề xuất của các địa phương khoảng 7.139 tỷ đồng.
Với các dự án nhà ở thương mại, báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục chỉ ra sự lệch pha tín dụng trong phân khúc nhà ở cao cấp kéo dài nhiều năm nay, mà nguồn vốn cần huy động cho các dự án nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2022 tại TP.HCM lên đến 103.780 tỷ đồng, gấp 6,5 lần so với cùng kỳ là 15.880 tỷ đồng là một minh chứng.
Theo phương pháp nội suy, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 80,2% tổng nguồn cung căn hộ, thì giá trị cần huy động vốn cho nhà ở cao cấp cũng chiếm khoảng 80,2% tổng giá trị nguồn vốn cần huy động cho các dự án, tương đương 83.024 tỷ đồng. Cộng với giá trị nhà ở cao cấp thường cao hơn hàng chục lần giá trị nhà ở vừa túi tiền dẫn đến tình trạng lệch pha tín dụng nêu trên.
Trong khi đó, Bộ Xây dựng cho biết, từ nay đến năm 2030, cả nước cần khoảng 1,13 triệu tỷ đồng để thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Đây là con số không hề nhỏ và để giải quyết vấn đề này, sẽ cần nỗ lực rất lớn cả về chính sách lẫn sự tích cực tham gia của các doanh nghiệp bất động sản.
Bởi vậy, nếu sớm giải quyết được các vấn đề cốt lõi như nguồn vốn, quỹ đất hay thủ tục pháp lý dự án thì nút thắt nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở công nhân sẽ được gỡ bỏ và khi đó, thị trường bất động sản sẽ cân bằng trở lại, tạo nền tảng để phát triển ổn định và bền vững hơn.
