Minh bạch cách tính giá đất để giảm chi phí cho doanh nghiệp

Sáng 29/10, tiếp chương trình Kỳ họp thứ 2 - Quốc hội khoá XVI, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Trước đó, dự thảo Luật đã được cho ý kiến về định hướng chính sách tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất vào tháng 8/2026, được Chính phủ trình Quốc hội sáng 22/10, dự kiến sẽ được thông qua cuối tháng 11/2026.

Kiểm soát dữ liệu và trách nhiệm định giá

Đại biểu Lê Hữu Trí (đoàn Khánh Hòa) cho rằng, việc xác định giá đất quá cao sẽ làm tăng chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp; ngược lại, nếu giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có nguy cơ chịu thiệt thòi.

Theo đại biểu, cần làm rõ nguyên tắc, phương pháp và quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo hướng thống nhất trong cả nước; tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thiết lập cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương.

Đại biểu cũng đề nghị có cơ chế xử lý những trường hợp đặc thù khi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp giá trị thực tế.

Đồng thời, cần phân định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giá đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường.

Các loại giá này có mối liên hệ nhưng khác nhau về cơ sở xác định và điều kiện áp dụng, do đó cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch.

Từ đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu hai nhóm giải pháp. Thứ nhất, quy định thống nhất nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời có cơ chế xử lý những trường hợp đặc thù khi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp giá trị thực tế.

Thứ hai, nghiên cứu cơ chế cho phép nhà đầu tư thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Cơ chế này phải bảo đảm công khai, minh bạch, được kiểm soát chặt chẽ và không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước.

Cùng quan tâm đến cơ chế xác định giá đất, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng) đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, địa phương quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định.

Theo đại biểu, thay đổi này có thể góp phần khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng cần làm rõ cơ chế kiểm soát độc lập. Theo dự thảo, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nếu thiếu cơ chế kiểm soát độc lập, việc xác định giá có thể bị chi phối bởi mục tiêu ngân sách, dẫn đến nguy cơ thất thu cho Nhà nước hoặc thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi.

Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, loại trừ các giao dịch bất thường hoặc có dấu hiệu thao túng giá. Căn cứ, phương pháp và kết quả xác định giá cần được công khai; đồng thời có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với những trường hợp có tác động lớn.

Đại biểu cũng đề nghị quy định quyền của người có đất bị thu hồi được yêu cầu xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ, cùng thời hạn giải quyết cụ thể.

Công khai căn cứ bồi thường, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ

Góp ý xây dựng dự thảo Luật, đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (đoàn TP.HCM) đề nghị quy định rõ tiêu chí và giới hạn xác định tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất.

Theo đại biểu, nếu chỉ công khai bảng giá đất mà chưa làm rõ căn cứ lựa chọn tỷ lệ bồi thường, người dân vẫn khó kiểm chứng số tiền được nhận.

Đại biểu đề nghị luật quy định cụ thể các tiêu chí xác định tỷ lệ bồi thường, bảo đảm tính độc lập trong thẩm định và công khai dữ liệu, phương pháp tính đối với từng trường hợp. Người dân cần biết căn cứ áp dụng mức giá, hệ số và tỷ lệ bồi thường, đồng thời có quyền đề nghị xem xét khi phát hiện sai sót.

Cũng theo đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc, cần khắc phục tình trạng dữ liệu đất đai thiếu, sai và hồ sơ giải quyết chậm; làm rõ đầu mối, thời hạn xử lý khi dữ liệu có sai sót. Cơ quan tiếp nhận cần chủ động phối hợp xác minh, chỉ yêu cầu bổ sung những thông tin thực sự cần thiết.

Điều 65, 66 và 69 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định về cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính là cơ sở pháp lý quan trọng để người dân thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và các giao dịch dân sự khác.

Tuy nhiên, theo đại biểu Nguyễn Bình Tân (đoàn Cà Mau), thực tế vẫn có trường hợp hồ sơ kéo dài nhiều tháng, thậm chí cả năm; người dân phải đi lại, bổ sung giấy tờ nhiều lần nhưng không biết vướng mắc ở khâu nào và trách nhiệm thuộc về ai.

Việc cơ quan soạn thảo giải trình rằng thời hạn giải quyết đã được quy định trong luật và văn bản hướng dẫn, còn chậm trễ chủ yếu do tổ chức thực hiện tại địa phương, chưa thực sự thuyết phục.

Đại biểu đoàn Cà Mau đề nghị, nếu thời hạn đã rõ nhưng hồ sơ vẫn kéo dài, cần xem xét cả chất lượng thiết kế thủ tục hành chính, khả năng liên thông dữ liệu, cơ chế giám sát và trách nhiệm công vụ, thay vì chỉ quy nguyên nhân cho khâu thực thi.

Ông đề nghị bổ sung nguyên tắc không yêu cầu người dân nộp lại giấy tờ, thông tin đã có trong hồ sơ lưu trữ hoặc cơ sở dữ liệu mà cơ quan nhà nước có thể khai thác hợp pháp. Cơ quan giải quyết thủ tục cần thông báo tình trạng hồ sơ, nội dung cần bổ sung, nguyên nhân chậm trễ và người chịu trách nhiệm xử lý.

Đối với hồ sơ quá hạn, đại biểu đề nghị có cơ chế giải trình, kiểm tra và xử lý trách nhiệm cụ thể; đồng thời đẩy mạnh liên thông dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, dữ liệu công chứng và các hệ thống liên quan để giảm thời gian, chi phí thực hiện thủ tục.

Rà soát hệ số điều chỉnh giá đất ít nhất mỗi năm một lần

Góp ý khoản 5 Điều 75, đại biểu Lê Văn Thế (đoàn Ninh Bình) cho biết dự thảo quy định HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất định kỳ 3 năm một lần, đồng thời cho phép sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ.

Đại biểu Lê Văn Thế đồng tình với yêu cầu ổn định tương đối của bảng giá đất, song cho rằng cần phân biệt chức năng của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Trong khi bảng giá đất xác lập mặt bằng giá theo loại đất, khu vực, vị trí, hệ số điều chỉnh nhằm phản ánh những yếu tố khác biệt chưa được thể hiện đầy đủ trong bảng giá.

Đại biểu chia sẻ quan điểm của cơ quan soạn thảo về việc không bắt buộc ban hành hệ số điều chỉnh mới hằng năm để tránh làm biến động nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc cho phép điều chỉnh khi có thay đổi với trách nhiệm chủ động rà soát để kịp thời phát hiện những biến động.

"Rà soát hằng năm không đồng nghĩa với điều chỉnh, càng không phải bắt buộc ban hành hệ số mới hằng năm", đại biểu nhấn mạnh.

Theo ông Thế, nếu điều kiện thực tế không thay đổi đáng kể, hệ số đang áp dụng vẫn phù hợp thì hoàn toàn có thể tiếp tục giữ nguyên.

Từ thực tiễn Ninh Bình, đại biểu dẫn trường hợp một số tuyến đường, khu vực mới hình thành nhưng chưa được quy định giá trong bảng giá đất. Nếu thiếu cơ chế bổ sung kịp thời, việc xác định nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường về đất có thể gặp khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ dự án cũng như quyền lợi người dân.

Vì vậy, đại biểu đề nghị bảng giá đất được quyết định định kỳ ba năm một lần và có thể sửa đổi, bổ sung khi cần thiết. Riêng hệ số điều chỉnh giá đất cần được rà soát ít nhất mỗi năm một lần, căn cứ biến động giá đất và điều kiện thực tế từng địa phương.

Đại biểu cũng đề nghị Chính phủ quy định rõ trách nhiệm, thời hạn rà soát và cơ chế bổ sung giá đối với những khu vực còn thiếu trong bảng giá đất, bảo đảm công khai, minh bạch, không phát sinh thủ tục không cần thiết.

Minh Minh