Khả năng dự báo nghĩa vụ tài chính sẽ trở thành một phần quan trọng của quyết định đầu tư
Mòn mỏi chờ nộp tiền sử dụng đất
Một dự án đã được lựa chọn nhà đầu tư, hoàn thành quy hoạch, chuẩn bị nguồn vốn, thậm chí khởi công, vẫn có thể đình trệ nếu chưa xác định nghĩa vụ tài chính về đất.
Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm (phường An Khánh, TP.HCM) là một ví dụ. Công bố, ký hợp đồng thực hiện dự án với TP.HCM từ năm 2017, được giao đất và động thổ năm 2022 nhưng đến tháng 6/2025 mới được phê duyệt giá đất cụ thể với tổng giá trị hơn 16.190 tỷ đồng.
Tháng 8/2025, chủ đầu tư - Công ty TNHH Lotte Properties HCMC (thuộc Tập đoàn Lotte, Hàn Quốc) gửi văn bản đến UBND TP.HCM và Sở Tài chính TP.HCM thông báo chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án. Theo doanh nghiệp, sau gần 8 năm chờ đợi, việc xác định nghĩa vụ tài chính kéo theo những khoản chi phí lớn ngoài dự kiến, khiến dự án không thể tiếp tục triển khai.
Sau quá trình làm việc với TP.HCM, ngày 31/7/2026, Lotte Properties HCMC đã nộp 17.569 tỷ đồng và tiếp tục triển khai dự án. Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) tham gia góp vốn 7.666 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 35% cổ phần, đồng phát triển các khối nhà ở và một số khối thương mại.
Câu chuyện Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm sau đó trở thành trường hợp điển hình được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa vào các văn bản kiến nghị bỏ “giá đất cụ thể”, với lý giải thời gian hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai kéo dài nhiều năm có thể trở thành biến số lớn đối với kế hoạch kinh doanh và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.
Một trường hợp khác ở quy mô nhỏ hơn nhưng cho thấy rõ chi phí của sự chậm trễ là dự án Lotus Residences tại quận 7 cũ, nay thuộc phường Phú Thuận, TP.HCM. Chủ đầu tư - Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn cho biết mất 7 năm 7 tháng hoàn thiện thủ tục pháp lý, trước khi TP.HCM gia hạn chủ trương đầu tư và thông báo nghĩa vụ tài chính hơn 500 tỷ đồng cho toàn bộ dự án cuối năm 2025. Trong thời gian chưa xác định tiền sử dụng đất, dự án đình trệ, khách hàng không được cấp “sổ hồng”, chủ đầu tư lâm vào cảnh khó khăn.
Đây không phải vấn đề mới. Theo HoREA, cuối năm 2025, riêng TP.HCM có khoảng 100 dự án bất động sản đang chờ thông báo tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung, trong đó có 13 dự án của Novaland, 8 dự án của Hưng Thịnh Land và các dự án lớn như Empire City, Eco Smart City Thủ Thiêm, Shizen Home...
Doanh nghiệp cần sự ổn định và tính tiên liệu để có thể bỏ vốn cho những dự án có thời hạn đầu tư 20-50 năm.
Theo Luật Đất đai 2013, Nhà nước áp dụng khung giá đất do Chính phủ ban hành và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, ban hành định kỳ 5 năm; trong những trường hợp luật định, UBND cấp tỉnh quyết định “giá đất cụ thể” cho từng thửa đất, khu đất để làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Cách thiết kế này tạo ra nghịch lý: khung giá, bảng giá có tính ổn định nhưng khó phản ánh kịp thời thị trường; còn xác định giá đất cụ thể cho từng khu đất, dự án lại phải qua quy trình riêng với nhiều khâu xác định, thẩm định.
Trong nhiều năm, câu chuyện định giá đất được nhìn dưới góc độ “giá đất có sát thị trường hay không?”; nhưng với doanh nghiệp, còn một câu hỏi khác: “Mất bao lâu để có được con số đó?”.
Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 1/8/2024, đã bỏ khung giá đất của Chính phủ, quy định định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm độc lập, khách quan, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa các bên. Bảng giá đất được áp dụng từ 1/1/2026 và cập nhật hằng năm. Luật và Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định 4 phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
Những thay đổi này nhằm sửa cơ chế định giá, nhưng thực tế vẫn phát sinh tình trạng giá đất tăng, doanh nghiệp đội vốn và thời gian xác định nghĩa vụ tài chính kéo dài. Chuỗi thủ tục từ hồ sơ dự án đến một con số nghĩa vụ tài chính vẫn có thể trở thành “điểm nghẽn”.
Trong bối cảnh đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội khóa XVI cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất tháng 8/2026 và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ hai tháng 10/2026, đề xuất bỏ quy định về “giá đất cụ thể”. Thay vào đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) sẽ làm căn cứ xác định nhiều khoản tài chính về đất đai và giá trị quyền sử dụng đất. Dự thảo cũng đề xuất bỏ quy định về tư vấn xác định giá đất.
Theo cơ quan soạn thảo, việc đồng thời tồn tại bảng giá đất và “giá đất cụ thể” tạo ra tình trạng “hai giá đất”, trong khi quá trình xác định giá đất cụ thể qua tư vấn, thẩm định và quyết định của cơ quan có thẩm quyền làm phát sinh nhiều khâu. Định hướng mới là Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, khoa học, công khai và kết nối với dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng và thị trường bất động sản.
Chuẩn hóa dữ liệu, tăng khả năng dự báo
Nếu “giá đất cụ thể” được bỏ, con đường xác định nghĩa vụ tài chính có thể ngắn hơn, nhưng áp lực sẽ dịch chuyển sang bảng giá đất và hệ số K, đòi hỏi hệ thống này đủ sát thực tế, minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo.
Tại phiên thảo luận hội trường Quốc hội ngày 21/8, Đại biểu Quốc hội Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) cho rằng, khi không còn cơ chế giá đất cụ thể, bảng giá đất và hệ số K sẽ là cơ sở chủ yếu để xác định nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường, ngoại trừ trường hợp đấu giá. Vì vậy, dự thảo cần quy định rõ tiêu chí, phương pháp xác định, chu kỳ điều chỉnh và cơ chế giám sát đối với hệ số K; đồng thời bảo đảm dữ liệu có khả năng kiểm chứng, công khai về phương pháp và nguồn dữ liệu.
Ông Hiếu cũng kiến nghị rà soát hệ số K định kỳ và thiết lập “ngưỡng kích hoạt” để cơ quan quản lý tự động rà soát khi giá giao dịch thực tế biến động vượt một biên độ nhất định, qua đó vừa phản ánh thị trường vừa tạo khả năng dự báo cho nhà đầu tư.
Vấn đề càng rõ khi nhìn vào những trường hợp thực tế mà doanh nghiệp và cơ quan quản lý đã phản ánh. Trong Công văn số 01/2026/CV-HoREA ngày 5/1/2026 gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Nông nghiệp và Môi trường, HoREA dẫn ví dụ một khu đất 1 ha trên đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức cũ, TP.HCM): với bảng giá đất 56,6 triệu đồng/m2 và hệ số điều chỉnh khoảng 1,4 lần, giá đất theo công thức bảng giá nhân hệ số K khoảng 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo tính toán của HoREA dựa trên phương pháp thặng dư đối với một dự án chung cư cao tầng giả định tại khu đất này, giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, thấp hơn 2,28 lần.
Từ đó, HoREA đề xuất nghiên cứu các hệ số phản ánh biến động thị trường và đặc thù dự án (K1, K2...), thay vì chỉ áp dụng một hệ số K chung. Hiệp hội cho rằng, cách áp dụng “cào bằng” có thể làm chi phí đất tăng mạnh với những dự án có đặc thù khác nhau.
VCCI cũng cho rằng, hệ số điều chỉnh không nên mặc định chỉ có chiều tăng so với bảng giá, mà có thể lớn hơn, bằng hoặc thấp hơn 1 tùy tương quan giữa bảng giá và giá giao dịch thực tế; đồng thời không nên áp dụng một mức chung cho toàn địa bàn nếu dữ liệu cho thấy sự khác biệt giữa các khu vực.
Ở góc độ doanh nghiệp, đây là vấn đề về tính dự báo. Ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký VCCI cho rằng, đất đai gắn với ba câu hỏi: có mặt bằng không, chi phí bao nhiêu và bao lâu thì có đất. Ông nhấn mạnh, doanh nghiệp cần sự ổn định và tính tiên liệu để có thể bỏ vốn cho những dự án có thời hạn đầu tư 20-50 năm.
Trong khi đó, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, định hướng mới là Nhà nước tự xác định giá đất dựa trên bảng giá và hệ số, thay vì phụ thuộc vào tư vấn độc lập; mục tiêu là giá sát thị trường nhưng không quá cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.
Như vậy, bài toán của cơ chế mới không chỉ là rút bớt một tầng thủ tục, mà còn phải thiết kế phương thức xác định giá đủ đơn giản để vận hành, linh hoạt để phản ánh thực tế. Với doanh nghiệp, khả năng dự báo nghĩa vụ tài chính sẽ trở thành một phần quan trọng của quyết định đầu tư; thay vì chờ hoàn tất quy trình xác định giá đất mới biết chi phí, doanh nghiệp có thể phải chủ động theo dõi bảng giá, hệ số K, dữ liệu giao dịch và quy hoạch ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án để xây dựng các kịch bản chi phí.
