Hiện mới có sàn giao dịch bất động sản tư nhân, môi giới những dự án bất động sản hình thành trong tương lai và những dự án chưa có quyền sử dụng đất như chung cư, nhà dự án...
Tạo sân chơi mới minh bạch
Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa và gần đây nhất, sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ được thành lập ngày 19/7, đã và đang phát huy hiệu quả.
Ngày 2/8, Thủ tướng Chính phủ có văn bản yêu cầu Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà trực tiếp chỉ đạo, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu xây dựng sàn giao dịch quyền sử dụng đất và báo cáo Thủ tướng.
Sáng 16/8, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân chủ trì buổi làm việc với một số đơn vị trực thuộc Bộ về việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Theo ông Mai Văn Phấn, Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu Thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), hiện đơn vị này đang rà soát, nghiên cứu để đề xuất phương án cụ thể.
Thứ trưởng Lê Minh Ngân yêu cầu khẩn trương xây dựng các phương án thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất để báo cáo Thủ tướng Chính phủ; đề xuất phải được thành lập trên cơ sở tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đảm bảo không phát sinh thủ tục và không tăng chi phí xã hội.
Theo ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia bất động sản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hoà, việc triển khai sàn giao dịch quyền sử dụng đất có thể giúp khai thác hết công năng, giá trị của tài sản quyền sử dụng đất nhằm mang lại lợi ích cho các bên. Thông qua sàn giao dịch, các doanh nghiệp có quỹ đất và các doanh nghiệp muốn phát triển dự án sẽ dễ dàng tìm được đối tác phù hợp. Nhu cầu này lâu nay rất lớn nhưng đôi khi các bên lại không tìm được nhau.
“Ngay cả các cá nhân cũng dễ dàng mua bán quyền sử dụng đất qua sàn, tránh được tình trạng khủng hoảng, sốt giá, ép giá... Trong khi đó, Nhà nước cũng rất thuận lợi trong việc quản lý giao dịch bất động sản, tránh thất thoát tiền thuế, mất thời gian cho các thủ tục xác minh, định giá...”, ông Quang nêu quan điểm.
Trong báo cáo phát hành hôm 14/8, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, lâu nay bất động sản được giao dịch qua sàn chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai và đất nền dự án, còn quyền sử dụng hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không được kiểm soát; do đó, sự ra đời của sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ góp phần quản lý, giám sát thị trường bất động sản một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn.
Tương tự cách thức hoạt động của các sàn giao dịch khác, các sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất phải có thông tin niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá.
Các sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất phải có thông tin niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm thực hiện giao dịch; tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “hai giá”, lũng đoạn giá…
Việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu đầu vào cùng toàn bộ quá trình giao dịch cũng sẽ giúp Nhà nước tăng nguồn thu thuế cho nhiệm vụ vốn hóa đất đai; đồng thời giúp thị trường vận hành một cách an toàn và minh bạch.
Đồng thời, theo VARS, khi triển khai sàn giao dịch quyền sử dụng đất, nếu được kết hợp cùng với sàn giao dịch bất động sản, sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc.
Đây là những thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký VARS nhận xét, về lâu dài, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giúp thiết lập một mặt bằng giá đất đai sát với giá thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng trên thị trường đất đai. “Thực tế nhiều nơi đã có sàn giao dịch quyền sử dụng đất do các hiệp hội môi giới tổ chức nhưng sàn dưới sự quản lý tập trung của Nhà nước thì chưa có,” ông Thanh nhấn mạnh.
 |
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam |
Cần làm rõ cơ chế vận hành và có lộ trình phù hợp
VARS đánh giá, quyền sử dụng đất là một “hàng hóa” có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng; chính vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất chắc chắn không đơn giản.
“Muốn sàn giao dịch quyền sử dụng đất thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ.
Việc làm này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là rất quan trọng”, đại diện VARS cho hay.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, để triển khai thành công sàn giao dịch quyền sử dụng đất thì yêu cầu trước hết là các bộ, ban ngành và các cơ quan liên quan đến phương án này phải có đầy đủ số liệu thống kê và dữ liệu về đất đai. Ngoài ra, bản đồ địa chính phải được số hóa chi tiết và cụ thể.
Yêu cầu tiếp theo, theo VARS, cần có thời gian để “luật hóa” và thiết lập hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ giao dịch quyền sử dụng đất trên sàn.
Trên thực tế, việc giao dịch bất động sản trên thị trường hiện nay chủ yếu thông qua các công ty môi giới hoặc sàn giao dịch tư nhân, là "sân sau" của công ty bất động sản. Các sàn này chủ yếu tập trung giới thiệu và bán một vài dự án hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng (căn hộ chung cư, nhà dự án); cũng không công khai đầy đủ thông tin, đặc biệt là pháp lý của bất động sản...
 |
Hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường hiện nay chủ yếu thông qua các công ty môi giới hoặc các sàn giao dịch tư nhân của các doanh nghiệp bất động sản |
Vì lý do này, nhiều quan điểm cho rằng, sàn giao dịch tư nhân chính là tác nhân đẩy giá nhà lên cao. Đây là lý do vừa qua khi Bộ Xây dựng đưa quy định phải giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn vào dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) thì bị phản đối mạnh mẽ.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) bày tỏ quan điểm, khi nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất cần xem xét vấn đề tổ chức bộ máy xem ai quản lý, quản lý như thế nào…; đồng thời cân nhắc quy định có phải bắt buộc mua bán quyền sử dụng đất qua sàn hay không.
Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp, chủ trương đưa ra đều muốn tốt cho thị trường nhưng nếu các quy định không rõ ràng sẽ không thu hút người tham gia và có thể tạo thêm rào cản, phức tạp.
“Cần chú trọng cơ chế vận hành, pháp lý ra sao để các chủ thể tham gia được hiệu quả, thuận lợi mà không tạo ra thêm “giấy phép con”, ông Toản lưu ý.
Khi phác hoạ hình hài cho “chợ” quyền sử dụng đất, tại buổi làm việc của Bộ Tài nguyên và Môi trường sáng 16/8, một số ý kiến đề xuất phương án thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất trên cơ sở sàn giao dịch bất động sản (được quy định trong Luật Bất động sản) nhưng cần thiết kế sàn này phải do Nhà nước quản lý, không giao cho doanh nghiệp.
Cụ thể, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giống mô hình sàn giao dịch hàng hóa hiện hành; trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan quản lý, các Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương sẽ tham gia vận hành. Sàn giao dịch đó phải liên thông với cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng.
Đáng chú ý, các ý kiến nói trên từ Bộ Tài nguyên Môi trường cũng đề xuất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khoá XV vào tháng 11/2023, có quy định về việc giao dịch đất đai phải qua sàn giao dịch.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, TS Cao Vũ Minh, chuyên gia pháp lý, Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh nêu quan điểm, dù đang ở bước nghiên cứu và xây dựng nhưng việc hình thành sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một tín hiệu tốt nhằm thể chế hóa Nghị quyết Trung ương V khóa XIII về đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, hoàn thiện các quy định liên quan đến bất động sản.
Vị chuyên gia thông tin, trước đây Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 có quy định việc mua bán nhà đất, dự án phải thông qua sàn, nhưng khi thực hiện thì thấy không có nhiều giá trị vì những sàn này đa số là “sân sau” của doanh nghiệp bất động sản nên thường chạy theo doanh số, không tách bạch được hoạt động kinh doanh và chứng nhận giao dịch.
Vì thế, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã bỏ quy định này. Bộ luật Dân sự 2015 cũng không có quy định về sàn giao dịch liên quan đến đất đai, bất động sản.
 |
TS. Cao Vũ Minh, chuyên gia pháp lý, Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh |
Bởi vậy, theo ông Minh, nếu bây giờ xem xét sửa luật thì phải sửa toàn diện và phải trả lời câu hỏi vì sao cần có sàn giao dịch quyền sử dụng đất.
Hiện tại, cả nước có khoảng 1.100 tổ chức công chứng với hơn 2.700 công chứng viên đang làm tốt hoạt động công chứng đất đai (tách bạch với hoạt động mua bán), có trách nhiệm bồi thường và trên thực tế đã có nhiều vụ được bồi thường; còn các sàn môi giới tư nhân, với quy chế, trách nhiệm chưa rõ ràng, thì chưa đền bù bao giờ.
“Nếu lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất thì cần đảm bảo sàn sẽ quy tụ thông tin, minh bạch thông tin và có cơ chế vận hành để tách bạch được hoạt động mua bán đất đai và hoạt động kiểm soát rủi ro cho các bên tham gia giao dịch”, ông Minh đề nghị.
Đồng thời, vị chuyên gia cho rằng, dù là sàn của Nhà nước hay tư nhân thì cũng làm phát sinh chi phí, do đó sàn giao dịch nên có quy chế mở chứ không nên bắt buộc phải giao dịch qua sàn. Tương tự như khi tham gia giao thông, người dân được lựa chọn đi được cao tốc BOT (có trả phí) hoặc là đi đường quốc lộ cũ (không mất phí hoặc phí thấp hơn).
Về vấn đề này, ông Phan Đức Hiếu, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, để phát triển thị trường bất động sản thì cần hướng tới xây dựng đồng bộ cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong đó, sàn giao dịch quyền sử dụng đất, nếu có, thì chính là sàn giao dịch bất động sản, không nên tách bạch ra hai sàn.
“Sàn giao dịch nên là một lựa chọn chứ không nên bắt buộc. Trước đó, khi thẩm tra dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), dự kiến được Quốc hội thông qua vào cuối năm nay, quan điểm của Uỷ ban Kinh tế cũng là không bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn”, ông Hiếu nói.
