Dòng vốn ngoại dẫn dắt, thương vụ tỷ đô xuất hiện trở lại
Nhận định về triển vọng thị trường M&A, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 ở mức 8% trở lên thông qua các chương trình cải cách cơ cấu, tăng đầu tư công và hỗ trợ khu vực tư nhân. Một loạt thay đổi hành chính - bao gồm việc giảm số tỉnh, thành phố từ 63 xuống còn 34 và loại bỏ cấp huyện - được kỳ vọng sẽ tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu quả quản trị và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho dòng vốn đầu tư.
Bên cạnh đó, Nghị quyết 68-NQ/TW được ban hành nhằm thúc đẩy phát triển khu vực kinh tế tư nhân, trọng tâm là cải cách pháp lý, giảm rào cản kinh doanh, cải thiện tiếp cận đất đai và vốn, bảo vệ quyền tài sản và thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh. Đây là nền tảng quan trọng giúp Việt Nam thu hút thêm dòng vốn có chất lượng cao trong bối cảnh các nhà đầu tư toàn cầu ngày càng chú trọng đến môi trường pháp lý ổn định và minh bạch.
Theo ông Powell, nửa đầu năm 2025 ghi nhận sự trở lại rõ nét của các thương vụ M&A bất động sản, trong đó phần lớn do các nhà đầu tư nước ngoài dẫn dắt. Tiêu biểu là thương vụ CapitaLand mua lại dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC với giá trị 553 triệu USD; liên danh Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World; hay Nishi-Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long. Những thương vụ này phản ánh sự quan tâm ngày càng lớn của nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, đồng thời cho thấy sự nổi lên của dòng vốn từ Mỹ và châu Âu - các thị trường đòi hỏi tiêu chuẩn cao và thường đầu tư dài hạn.
Theo báo cáo mới nhất của Indochina Capital, mục tiêu tăng trưởng GDP đầy tham vọng của Việt Nam ở mức 8,3-8,5% trong năm 2025 sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho nhiều lĩnh vực mới như kinh tế xanh, kinh tế số và chuyển đổi số - trong đó có hoạt động M&A. Tốc độ tăng trưởng nhanh thường thúc đẩy đầu tư doanh nghiệp, đa dạng hóa và quá trình tái cấu trúc thị trường. Khi doanh nghiệp trong nước tìm cách mở rộng quy mô, còn nhà đầu tư nước ngoài muốn gia nhập thị trường nhanh hơn, M&A trở thành kênh tự nhiên để đạt được tăng trưởng.
Minh chứng cho sự sôi động đó, Indochina Capital cho biết, riêng tháng 8/2025 đã ghi nhận 18 thương vụ với tổng giá trị gần 2,23 tỷ USD. Các lĩnh vực dẫn đầu về giá trị M&A gồm công nghiệp, công nghệ, bất động sản và dịch vụ tài chính. Các thương vụ mang tính chiến lược tiếp tục dẫn dắt thị trường về số lượng, trong khi tổng giá trị giao dịch chủ yếu đến từ các thương vụ mang tính tái cấu trúc doanh nghiệp (chiếm 78%).
Nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng thương vụ, trong khi nhà đầu tư quốc tế lại dẫn dắt các giao dịch quy mô lớn. Sự phân bổ này phản ánh thế mạnh riêng của từng nhóm: nhà đầu tư nội địa am hiểu pháp lý, nắm bắt quỹ đất và mạng lưới địa phương; còn nhà đầu tư nước ngoài ưu tiên dự án quy mô lớn, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
“Dự báo tăng trưởng cao cho thấy nhu cầu tiêu dùng cải thiện, dòng vốn gia tăng và niềm tin mạnh mẽ hơn vào triển vọng trong dài hạn của Việt Nam. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp không chỉ theo đuổi M&A để mở rộng thị phần, mà còn nhằm nắm bắt lợi thế và các xu hướng chiến lược - như tiếp cận công nghệ hiện đại, thâm nhập ngành có tiềm năng cao và củng cố khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng”, báo cáo của Indochina Capital nhấn mạnh.
Lãi suất thấp và tín dụng nới lỏng tạo đà cho thị trường
Sự kết hợp giữa tăng trưởng tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp và cải cách hệ thống ngân hàng đang tạo ra động lực mới cho thị trường M&A bất động sản Việt Nam.
Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital cho biết, đến tháng 8/2025, tín dụng bất động sản tại Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi, được hỗ trợ bởi điều kiện thị trường cải thiện và các biện pháp điều hành của Chính phủ - dù vẫn còn thách thức về khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn và chi phí cao của chủ đầu tư.
Ngân hàng Nhà nước đã nâng mục tiêu tăng trưởng tín dụng nhằm kích thích kinh tế, tập trung cho vay vào các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội. Các ngân hàng thương mại cũng nỗ lực giảm lãi suất cho vay, hiện dao động quanh mức 7-9%, đồng thời nâng cao chất lượng tín dụng, giúp cải thiện điều kiện tài chính cho cả người vay và nhà đầu tư.
Theo ông Michael Piro, trong hai năm qua, phần lớn nguồn tín dụng mới đã được giải ngân cho các chủ đầu tư dự án, báo hiệu nguồn cung mới trong tương lai. Dòng vốn này đóng vai trò then chốt trong việc tài trợ các thương vụ mua lại dự án gặp khó khăn, tái cấu trúc danh mục hoặc triển khai dự án sau M&A. Với bên mua, khả năng tiếp cận vốn tốt hơn giúp họ nhắm đến các quỹ đất có pháp lý rõ ràng nhưng thiếu vốn, hoặc mua lại cổ phần tại các dự án hiện hữu. Ngược lại, nhiều chủ đầu tư không tiếp cận được vốn - thường do vướng mắc pháp lý - buộc phải tìm đến M&A như một giải pháp huy động vốn gián tiếp.
Trên bình diện khu vực, khối lượng giao dịch vẫn đang chịu áp lực từ điều kiện tài chính toàn cầu. Từ giữa năm 2022, chu kỳ tăng lãi suất mạnh mẽ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đưa lãi suất lên đỉnh 5,5% đã khiến việc định giá và thẩm định thương vụ trở nên khó khăn hơn, khi bên bán thường kháng cự giảm giá. Trong bối cảnh đó, sự ổn định vĩ mô, tăng trưởng tín dụng và khả năng tiếp cận vốn cải thiện của Việt Nam trở thành những yếu tố nổi bật, thúc đẩy hoạt động M&A sôi động trở lại.
“Lãi suất cho vay trung bình trong nước vẫn duy trì ở mức 7-9%, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Những chính sách này không chỉ cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước mà còn thúc đẩy các giao dịch bất động sản, đặc biệt là M&A, nơi khả năng tiếp cận tín dụng đóng vai trò then chốt cho cả việc mua lại lẫn triển khai dự án sau giao dịch. Nhìn chung, sự kết hợp giữa tăng trưởng tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp và cải cách hệ thống ngân hàng đang tạo ra cả áp lực lẫn cơ hội cho việc định giá lại, tái cấu trúc và hình thành động lực mới cho thị trường M&A bất động sản Việt Nam”, ông Michael Piro nhấn mạnh.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho hay, hiện có nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước thông qua Sohovietnam để tìm kiếm cơ hội mua lại hoặc hợp tác đầu tư các dự án bất động sản khu đô thị, tòa nhà hỗn hợp, văn phòng, khách sạn - khu nghỉ dưỡng, khu - cụm công nghiệp, với quy mô vốn từ 20 triệu USD đến hàng trăm triệu USD.
“Nhà đầu tư có tiền mặt đã bắt đầu xuống tiền để thâu tóm các dự án, khu đất có vị trí đẹp, giá hợp lý, có khả năng triển khai để đón đầu làn sóng tăng trưởng mới. Không chỉ tập trung tại Hà Nội, TP.HCM như trước, họ còn mở rộng tìm kiếm cơ hội tại các địa phương khác”, ông Cần nói.
Đại diện Sohovietnam cũng cho rằng, việc mở rộng tín dụng và duy trì mặt bằng lãi suất thấp trong thời gian dài đã tạo điều kiện để doanh nghiệp tích lũy quỹ đất, nhà đầu tư mạnh dạn vay vốn, đầu tư và kinh doanh. Dù thị trường vẫn còn khó khăn, nhưng về cơ bản các yếu tố tích cực đang chiếm ưu thế và nhà đầu tư ngày càng nhìn thấy cơ hội rõ ràng hơn với M&A.
Theo ông Cần, “sóng” đầu tư công và phát triển hạ tầng chính là đòn bẩy quan trọng cho thị trường bất động sản, giúp nâng tầm cả về giá trị lẫn sức hút. Đây cũng là động lực thôi thúc nhà đầu tư “xuống tiền” sau thời gian dài “phòng thủ”.