Thị trường đang bước vào giai đoạn “cuối sóng”
“Tôi đã làm ngân hàng 26 năm, chưa bao giờ thấy lãi suất thấp như bây giờ”. Đó là chia sẻ thẳng thắn của ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank. Tưởng chừng khi lãi vay mua nhà giảm sâu, nhà đầu tư và người mua ở thực sẽ mạnh dạn xuống tiền mua nhà, nhưng thực tế lại ngược lại.
“Giá nhà chung cư mà 70 - 100 triệu đồng/m2 thì ai mua được?”, câu hỏi của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nói lên tiếng lòng của nhiều người dân và cũng đặt ra một dấu hỏi lớn về khả năng hấp thụ của thị trường.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, ông Lê Song, người từng điều hành một sàn môi giới địa ốc cho biết, hiện thị trường chung cư Hà Nội đang dần bước vào giai đoạn “cuối sóng”. Do đó, việc đầu tư ngắn hạn, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính ở thời điểm này sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn.
“Việc ‘lướt sóng’ hiện chỉ còn phù hợp với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, am hiểu rõ về một khu vực hoặc dự án cụ thể. Thậm chí, họ có thể là chính cư dân tại đó, nắm rõ tình hình và sẵn sàng đặt cọc ngay khi xuất hiện căn hộ cần bán gấp”, ông Lê Song nhấn mạnh.
Về triển vọng, nhà đầu tư này cho rằng, động lực để giá chung cư Hà Nội tiếp tục bứt phá mạnh mẽ trong vài năm tới không còn nhiều, bởi mặt bằng giá đã tăng quá nhanh và hiện đã tiệm cận với TP.HCM. Theo ước tính, giá căn hộ hiện dao động quanh mức 80 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều chung cư ngoại thành còn định giá lên tới 120 - 140 triệu đồng/m2.
Vị này cũng cảnh báo rằng, sau khoảng thời gian dài “tăng nóng”, giá chung cư sau đó sẽ đi ngang hoặc tăng chậm lại. Trong khi đó, các phân khúc khác như đất nền vùng ven lại tăng giá trở lại. Nhiều nhà đầu tư khi ấy sẽ trở nên nôn nóng và quyết định bán chung cư đúng lúc thị trường sắp phục hồi để dồn vốn vào các kênh đang tăng giá, từ đó dẫn tới “lỗ kép”.
Đánh giá cơ hội của việc “lướt sóng”, ông Dương Đình Châu, Chủ tịch An Phát Hưng Holding cho biết, dự kiến sang năm 2027 - 2028, các dự án được thí điểm nhờ Nghị quyết 171/2024/QH15 về việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mới rục rịch ra mắt. Do đó, nhiều nhà đầu tư đang tận dụng nốt sự thiếu đa dạng trong nguồn cung để tìm kiếm lợi nhuận.
“Giới đầu tư có thể tận dụng chính sách booking (đặt trước) và ân hạn thanh toán để thu về khoản lãi khoảng 5 - 10% chỉ sau vài tháng. Cần lưu ý, việc ‘lướt sóng’ hiện chỉ khả thi với các ‘dân chuyên’, có mối quan hệ tốt và kỹ năng bán hàng khéo léo”, ông Châu chia sẻ.
Nên ưu tiên đầu tư trung và dài hạn
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Rich Nguyễn, Giám đốc điều hành Rich Nguyen Academy cho hay, việc đầu tư chung cư vốn là một cuộc chơi mang tính trung và dài hạn. Trong khi đó, các khoản vay có lãi suất thấp lại chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian nhất định.
“Người vay có thể được hưởng mức 8%/năm trong giai đoạn đầu nhưng sau khi hết thời hạn ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể tăng lên thành 12 -14%/năm. Điều này cho thấy lãi suất thấp chỉ nên được xem như một yếu tố tham khảo, không thể coi đó là căn cứ quyết định đầu tư dài hạn”, vị chuyên gia bình luận.
Trong khi đó, tại Hà Nội, không ít chung cư đang bị cho là “ngáo giá”. Nguyên nhân xuất phát một phần từ sự hạn chế trong nguồn cung. Vào giai đoạn 2020 - 2024, số lượng dự án mới được phê duyệt không nhiều và chỉ tập trung ở một số khu đô thị lớn. Với các chung cư trung cấp hay nhà ở xã hội, số lượng dự án chỉ đếm trên đầu ngón tay.
“Sau khi thị trường bất động sản các tỉnh và vùng ven chững lại trong giai đoạn 2020 - 2023, nhiều nhà đầu tư đã quay trở lại khu vực nội đô, làm gia tăng áp lực về phía cầu. Không chỉ vậy, một số chủ đầu tư, sàn môi giới còn được cho là sử dụng các chiêu trò để ‘làm giá’, tạo hiệu ứng tâm lý, đẩy giá chung cư nội đô lên cao, nhằm thuận lợi cho việc bán các sản phẩm ở khu vực khác”, ông Rich Nguyễn tiết lộ.
Tuy nhiên, đà tăng giá “phi mã” có thể sẽ sớm dừng lại. Tính đến tháng 9/2025, Hà Nội đã có 24.556 căn hộ được cấp phép mở bán gấp 3 lần cùng kỳ năm ngoái. Dự kiến từ năm 2026, thị trường sẽ đón thêm khoảng 70.000 căn hộ.
“Giá căn hộ sẽ không giảm, nhưng bù lại, các chương trình chiết khấu, khuyến mại sẽ được tung ra nhiều hơn. Đây là một nguyên tắc trong kinh doanh - không giảm giá, chỉ tặng thêm”, người đứng đầu Rich Nguyen Academy nhận định.
Đồng quan điểm, ông Dương Đình Châu cũng cho rằng, với những người không có nhiều kinh nghiệm và thời gian, một khoản đầu tư trong trung và dài hạn sẽ là lựa chọn tối ưu hơn. Đồng thời, nhà đầu tư cũng không cần vội vàng xuống tiền ngay trong năm nay. Bởi lẽ, chỉ trong khoảng 1 - 2 năm tới, khi nguồn cung tăng mạnh, thị trường sẽ chứng kiến sự điều chỉnh lớn. “Để đảm bảo khả năng tăng giá trung và dài hạn, nhà đầu tư không chỉ cần quan tâm tới chu kỳ thị trường, mà còn phải đánh giá kỹ vị trí, uy tín chủ đầu tư và hệ thống tiện ích đi kèm”, ông Dương Đình Châu kiến nghị.
So với các phân khúc bất động sản khác, Chủ tịch An Phát Hưng Holding khẳng định, chung cư vẫn là loại hình sáng giá nhất. Nhìn sang đất nền vùng ven, những khu vực xa trung tâm như Hoà Lạc đã có giá lên tới 50 triệu đồng/m2. Các khu shophouse, nhà liền kề ven đô lại gặp khó khăn trong việc tạo dòng tiền trong khi giá vốn còn cao hơn nhiều so với chung cư.