Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam
“Cởi trói” đúng nghĩa
Có thể nói, Luật Đất đai sửa đổi là nền tảng pháp lý quan trọng nhất để tạo dựng một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh cho thị trường địa ốc trong một khoảng thời gian dài phía trước.
Việc nhiều lần lùi thời hạn thông qua dự án luật này so với thường lệ, chậm tiến độ so với 2 dự án luật khác là Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là điều cần thiết bởi rất nhiều điểm mấu chốt được cho là vẫn phải nghiên cứu, làm rõ thêm, tránh sự “lệch pha”, không ăn khớp và dễ khiến thị trường sẽ tiếp tục phải đối diện với “mớ bòng bong” pháp lý.
Vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản - một trong những động lực góp phần rất quan trọng vào tăng trưởng kinh tế, nằm ở khâu pháp lý khi có đến 70% các khó khăn, vướng mắc bắt nguồn từ vấn đề này. Hàng trăm dự án tắc nghẽn, để lại hậu quả khiến nguồn cung thiếu hụt, dòng tiền không được luân chuyển một cách linh hoạt, phù hợp, tắc ở các dự án là một phần gây ra tình trạng mất cân đối trên thị trường vừa qua, gây khó khăn cho cả công tác lập kế hoạch, xây dựng chính sách điều tiết thị trường.
Do đó, mong chờ với Luật Đất đai sửa đổi lần này là phải khơi thông thế bế tắc, tạo một môi trường kinh doanh “mở” hơn, “linh hoạt” hơn nhưng cũng đảm bảo tính chặt chẽ, công bằng hơn cho tất cả các chủ thể tham gia vào thị trường, bao gồm người dân - doanh nghiệp - Nhà nước.
Điểm tích cực nhất là trong sửa đổi các dự án luật lần này, các cơ quan soạn thảo đã không đặt “tiến độ” lên hàng đầu mà chú tâm vào “chất lượng”. Cùng với đó là việc lắng nghe, tiếp thu ý kiến đa chiều từ các chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp và lấy ý kiến rộng rãi của người dân để cân nhắc các vấn đề đã lạc hậu và không phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường và sự phát triển của nền kinh tế như hiện nay.
Ngay trước thềm thông qua dự án Luật Đất đai sửa đổi, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đã có những báo cáo đánh giá các điểm thay đổi quan trọng của dự án Luật, với những nhóm vấn đề liên quan đến “lợi ích người dân”, “doanh nghiệp, đầu tư” và cả câu chuyện “quản lý nhà nước”. Điểm mấu chốt khi các quy định được soạn thảo, điều chỉnh, thay thế, bổ sung là việc đã theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân.
Đây là chủ thể quan trọng nhất trong 3 nhóm người dân - doanh nghiệp - Nhà nước, nhưng lại chưa được đặt tương xứng trong các quy định cũ trước đây, dẫn tới nhiều bất cập xảy ra trong suốt thời gian vừa qua, đặc biệt là câu chuyện kiện cáo liên quan đến quy trình thu hồi đất phục vụ phát triển các dự án vì mục tiêu quốc gia.
Quyết định “bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường” là một quyết định “dũng cảm”, một quyết tâm rất lớn từ phía Nhà nước nhằm triệt để tạo ra một môi trường thuận lợi để nắn chỉnh thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, công bằng. Một khi đã bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường, đòi hỏi Nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng mặt bằng, đền bù. Điều này vô hình trung sẽ tạo ra một áp lực rất lớn đối với ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai sửa đổi, Nhà nước vẫn quyết tâm thực hiện nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân.
 |
Hoàn toàn có thể kỳ vọng một triển vọng mới cho thị trường địa ốc trong thời gian tới. Ảnh: Lê Toàn |
Các doanh nghiệp “làm thật” sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai
Tất nhiên, không chỉ điều chỉnh công bằng hơn đối với lợi ích của người dân, Luật Đất đai sửa đổi cũng đã tập trung giải quyết vướng mắc cho doanh nghiệp, đặc biệt là vấn đề về thủ tục và quy trình đầu tư dự án. Một điểm rõ nhất là khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì “thu một lần” là một quan điểm mới mẻ, vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng bền vững.
Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, có cơ hội đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.
Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.
Ngoài ra, việc tiếp cận đất đai cũng rõ ràng hơn khi được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin - cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Tôi tin rằng, cách làm này sẽ khiến các doanh nghiệp coi bất động sản chỉ đơn thuần là việc “sang tay” kiếm chênh lệch sẽ không còn “đất làm ăn”. Các doanh nghiệp “làm thật” sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội giảm xuống.
Một vấn đề mới được quy định rõ hơn trong Luật là việc “chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở” mở hơn nếu mục đích phù hợp. Quy định trước đây yêu cầu, muốn chuyển các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở thì đất đó phải có sẵn phần diện tích đất ở.
Quy định này vô hình trung gây khó khăn cho doanh nghiệp nếu muốn phát triển các dự án nhà ở tại các khu vực “xa xôi, ít dân cư”, điều mà rất cần khi quỹ đất trống trong các khu vực “lõi” đang ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, nếu không có quy định kiểm soát chặt chẽ, để “mở hẳn” cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây “loạn” phát triển dự án.
Luật Đất đai sửa đổi theo hướng phân nhóm các dự án. Theo đó, nhóm các dự án phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, Nhà nước sẽ điều hành và chủ động giải quyết các vấn đề để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp, đúng với quy hoạch. Đối với các dự án của doanh nghiệp, chỉ đơn thuần phục vụ kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp cần tuân thủ đúng theo quy định.
Nhìn nhận khách quan, quy định này là phù hợp, vừa không cứng nhắc, tạo điều kiện cho các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội chung, vừa giúp Nhà nước kiểm soát được kế hoạch sử dụng đất; tránh các trường hợp “gom đất”, gây nguy cơ “sốt đất ảo”, ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
Luật Đất đai sửa đổi còn nhiều điểm mới khác, nhưng tựu chung lại, tôi cho rằng, chúng ta đã đặt được “viên gạch” vô cùng quan trọng cho nền móng của thị trường bất động sản và hoàn toàn có thể kỳ vọng một triển vọng mới cho thị trường trong thời gian tới.
