Hàng trăm dự án "đứng hình" vì không có một phần nguồn gốc đất ở. Ảnh: Dũng Minh
Dự án phải có đất ở: Điểm nghẽn lớn nhất
Kỳ họp Quốc hội bất thường dự kiến khai mạc từ ngày 15/1/2024 này nhận được sự quan tâm đông đảo của các thành viên thị trường, đặc biệt khi dự án Luật Đất đai sửa đổi dự kiến sẽ thống nhất những vấn đề còn “vướng” cuối cùng trước khi chính thức được thông qua.
Có thể thấy, việc thông qua sắc luật này vô cùng quan trọng, bởi nó sẽ là nền tảng thiết yếu cho việc vận hành thị trường đất đai nói chung và là cơ sở cho thị trường bất động sản nói riêng. Trước đó, 2 dự án Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi đã được thông qua với những đổi mới quan trọng theo hướng cởi mở hơn, nhưng cũng chặt chẽ hơn trong khâu “hậu kiểm” đối với các hoạt động kinh doanh, đầu tư, phát triển dự án.
Vì vậy, các thành viên thị trường mong muốn tinh thần này cũng được thể hiện ở câu chuyện của Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.
Ở tinh thần của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, tại nhiều diễn đàn khác nhau, người viết đã nhiều lần đóng góp ý kiến xung quanh các quy định điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai giữa Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân. Bài viết này chỉ tập trung bàn về quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất được công bố.
Trong đó, vấn đề vướng mắc lớn nhất hiện nay là việc giữ quy định Nhà nước chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để làm dự án thương mại như quy định hiện hành.
 |
TS. Trần Xuân Lượng, Giảng viên chuyên ngành bất động sản Trường đại học Kinh tế Quốc dân |
Cụ thể, tại Điểm b Khoản 3 Điều 122, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đề xuất: “3. Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây: b) Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác...”.
Đây được xem là vướng mắc mang tính căn bản của phần lớn các dự án nhà ở thương mại đang tắc nghẽn trên thị trường hiện nay và đã được rất nhiều các chuyên gia, nhà phản biện chính sách nhắc đến trong thời gian vừa qua.
Thống kê sơ bộ hiện nay cho thấy, trên cả nước có xấp xỉ 300 dự án đang có ít nhiều vướng mắc liên quan đến quy định về việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có “đất ở”.
Trong đó, chỉ riêng TP.HCM, theo báo cáo mới đây, Sở Kế hoạch và Đầu tư địa phương này đang thụ lý 117 hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và 50 hồ sơ đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư. Riêng với các hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, hiện có 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của luật Nhà ở 2014.
Một thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, trong hơn 2 năm rưỡi qua, trên địa bàn TP.HCM chỉ có 11 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, năm 2021 giải quyết 7 dự án, năm 2022 giải quyết 2 dự án và tới ngày 31/5/2023 giải quyết thêm 2 dự án. Còn với nhà ở xã hội cũng như condotel, officetel thì thời gian qua không có dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Điều này cho thấy, quy định về việc có “đất ở” mới được chấp thuận chủ trương làm nhà ở thương mại hiện rất bất cập, đặc biệt đang tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở cục bộ, nguyên nhân hàng đầu đẩy giá nhà rất xa tầm với của người có nhu cầu ở thực như hiện nay.
Lưu ý rằng, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở.
Nếu theo quy định trong dự thảo luật, việc triển khai dự án nhà ở thương mại tại những khu đất không có m2 đất ở nào sẽ là bất khả thi, dù đã được quy hoạch làm đất ở.
Hệ quả nhãn tiền nhất là nhiều nhà đầu tư khi làm dự án tới vài trăm héc-ta vẫn phải cố vẽ dự án sao cho dính 1m2 đất ở mới được làm nhà thương mại, một nghịch lý mang tính phi kinh tế, gia tăng thêm phiền hà, thủ tục nhũng nhiễu và còn dễ hình thành cơ chế xin - cho hơn so với bình thường.
Từ chủ trương đến thực tiễn thị trường…
Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai. Trong đó, tinh thần Nghị quyết với các quy định đã rất mở, cho phép địa phương linh hoạt giữa phương án thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu (cơ chế hành chính) với phương án cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (cơ chế dân sự).
Tuy nhiên, nếu quy định bắt buộc phải có đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại như dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua có thể làm tắc nghẽn, thậm chí triệt tiêu động lực và quá trình thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và người dân như tinh thần Nghị quyết số 18.
Nói rộng hơn, ở đây quan điểm với các nhà làm luật là phải thay đổi tư duy “không quản được thì cấm” bởi nó vô hình chung làm mất đi cơ hội đầu tư, làm chậm tiến trình phát triển của xã hội nói chung.
Ở góc độ thực tiễn, mọi loại đất đai đều có từ tự nhiên và từ nhóm đất nông nghiệp, theo nhu cầu phát triển của xã hội thì mới được chuyển sang các loại đất phi nông nghiệp khác nhau. Việc thực hiện quy hoạch là nhằm tính toán lại việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp không hiệu quả sang đất phi nông nghiệp có khả năng khai thác hiệu quả kinh tế cao hơn và phần lớn các dự án khi lập triển khai đều căn cứ trên quy hoạch của Nhà nước.
Do đó, việc quy định cứng phải có “đất ở” là không phù hợp nếu xét trên góc độ khoa học bởi lẽ Nhà nước vẫn kiểm soát hoàn toàn khi là cơ quan duyệt quy hoạch, doanh nghiệp chỉ có thể thực hiện dự án dựa trên quy hoạch. Kể cả doanh nghiệp có chuyển đổi xong mục đích sử dụng đất mà quy hoạch không được duyệt cũng không triển khai được.
Hiện nay, các doanh nghiệp đang “nín thở” chờ đợi Luật Đất đai được sửa đổi triệt để vì đây là dự án luật lớn và bao trùm thị trường bất động sản, và nếu việc sửa bất nhất (trên thông dưới tắc) sẽ gây cú sốc lớn, triệt tiêu động lực phát triển của doanh nghiệp và thị trường.
Vì vậy, việc hoàn thiện toàn diện dự thảo luật cần đặc biệt lưu ý tới vấn đề hợp hiến, hợp pháp và pháp lý cũng như thống nhất với hệ thống pháp luật, bao trùm thực tiễn để mang lại những tác động lan tỏa tốt tới các hoạt động kinh tế xã hội và đời sống của nhân dân.
Cụ thể hơn ở đây, tôi cho rằng, việc mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; không có đất ở) thì cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch là cần thiết. Như vậy, chỉ cần sửa đổi Điểm b) Khoản 3 Điều 122 theo hướng doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất gồm đất ở hoặc đất khác là có thể tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất của hàng trăm dự án bất động sản và phù hợp với thực tế hiện nay.
