Quý II/2024, toàn thị trường bất động sản có hơn 14.400 giao dịch thành công, gấp 2,4 lần quý I
Nỗ lực phục hồi
Thống kê kết quả kinh doanh bán niên 2024 của 92 doanh nghiệp bất động sản trên 3 sàn giao dịch, có 25% doanh nghiệp thua lỗ, 75% doanh nghiệp có lãi. Trong các doanh nghiệp có lãi, hơn 60% doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận cao hơn cùng kỳ năm ngoái; so với kế hoạch cả năm nay, hơn 30% doanh nghiệp hoàn thành trên một nửa kế hoạch và xấp xỉ 10% hoàn thành kế hoạch.
Trong khi Vinhomes (mã VHM) vẫn giữ “phong độ” với hơn 13.664 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, thì trong nửa đầu năm 2024 chứng kiến Novaland (mã NVL) lội ngược dòng khi đạt 945 tỷ đồng lợi nhuận (cùng kỳ năm 2023 lỗ hơn 200 tỷ đồng).
Tại Nam Long (mã NLG), sau quý I thua lỗ đã ghi nhận có lãi trong quý II và lợi nhuận lũy kế 6 tháng đầu năm 2024 là con số dương, nhờ chuyển nhượng 25% tỷ lệ sở hữu trong Công ty liên doanh Paragon Đại Phước cho các đối tác Nhật Bản.
Tương tự, Phát Đạt (mã PDR) ghi nhận hơn 102 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong nửa đầu năm 2024, chủ yếu nhờ bán công ty liên kết.
Với TTC Land (mã SCR), lợi nhuận nửa đầu năm 2024 đạt 16,1 tỷ đồng, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm 2023 và hoàn thành kế hoạch cả năm.
Địa ốc Hoàng Quân (mã HQC) đạt doanh thu gần 316 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 12,5 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm nay, tăng vọt so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, Nam Hà Nội (mã NHA) và Nhà Từ Liêm (mã NTL) có mảng kinh doanh cốt lõi bứt phá, giúp lợi nhuận tăng trưởng cao.
Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2024, NHA đạt doanh thu 95 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 51 tỷ đồng, lần lượt gấp 2,5 lần và 46 lần cùng kỳ năm ngoái; NTL đạt doanh thu 878,3 tỷ đồng, lãi sau thuế 401 tỷ đồng, lần lượt gấp 7,3 lần và 143 lần cùng kỳ năm ngoái.
Ngược lại, một số doanh nghiệp thua lỗ đáng kể trong 6 tháng đầu năm 2024 như Đầu tư Long Điền (mã LDG), Long Giang Land (mã LGL), APEC (mã API), AAV Group (mã AAV), Bất động sản Điện lực miền Trung (mã LEC), Victoria Capital (mã PTL)…
Nhìn chung, đa số doanh nghiệp địa ốc ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc, nhất là trong quý II/2024 cho thấy, thị trường dần ổn định và hồi phục, nhờ hiệu ứng lan tỏa từ các luật mới, cũng như kinh tế tăng trưởng, lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp dù lãi suất huy động nhích tăng.
Trong nửa đầu năm 2024, không ít dự án mở bán đạt tỷ lệ hấp thụ tốt, thể hiện nhu cầu về các sản phẩm trung cấp hướng tới nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao, nhất là khi doanh nghiệp có chính sách miễn giảm lãi vay, tăng chiết khấu thanh toán.
Ở phân khúc tương đối đặc thù như bất động sản nghỉ dưỡng, C.E.O Group (mã CEO) cũng ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan khi 6 tháng đầu năm nay đạt doanh thu 726 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 49,5 tỷ đồng.
Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường bất động sản đang chuyển mình sau một loạt chính sách hỗ trợ, nổi bật là lãi vay ngân hàng giảm mạnh, pháp lý dự án có hướng tháo gỡ, giúp niềm tin của cả bên bán và bên mua được củng cố. Song song với đó, thị trường ghi nhận sự “tỉnh giấc” của nhiều dự án cũ sau thời gian dài “ngủ đông”, cũng như động thái rốt ráo “bung hàng” của các chủ đầu tư
Theo bà Miền, mặc dù vẫn có doanh nghiệp thua lỗ hoặc chưa đạt được mức tăng trưởng như kỳ vọng trong quý II và nửa đầu năm nay, nhưng thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến và sức khoẻ của các doanh nghiệp nhìn chung đang có sự cải thiện. Một số dấu hiệu của sự hồi phục như số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, số lượng giao dịch, đặc biệt là nguồn vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản đều tăng rõ rệt trong thời gian gần đây.
Việc tiếp cận vốn sẽ thuận lợi hơn
Lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua bất động sản tăng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở mới đây, VIS Rating đánh giá, khả năng trả nợ vẫn ở mức yếu, ngay cả khi dòng tiền được cải thiện, do đòn bẩy cao và nợ đến hạn lớn trong năm 2024. Hệ số nợ/EBITDA là 8,7 lần trong năm 2023, trong khi năm 2022 là 7 lần. Tỷ lệ nợ ngắn hạn/tổng nợ năm 2023 lên tới 45%, cao nhất trong 5 năm qua.
Bên cạnh đó, khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2024 - mức cao nhất trong 5 năm qua, gây rủi ro tái cấp vốn cho các chủ đầu tư. Các chủ đầu tư có dự án vướng pháp lý hoặc thực hiện dự án có tính đầu cơ có thể sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiếu và dòng tiền yếu.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Đình Duy, Giám đốc, chuyên gia phân tích cấp cao VIS Rating nhận định, việc tiếp cận vốn (bao gồm cả tín dụng ngân hàng lẫn huy động trái phiếu) của doanh nghiệp bất động sản sẽ thuận lợi hơn trong nửa cuối năm 2024. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong năm nay (dự kiến có khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để trả nợ đến hạn). Theo đó, các chủ đầu tư giảm bớt khó khăn về thanh khoản trong năm 2024 và 2025.
Đồng quan điểm, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam cho rằng, nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ những khó khăn và vướng mắc của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững hơn trong dài hạn sẽ cải thiện hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc. Giai đoạn tới sẽ là cơ hội cho các chủ đầu tư có sức khỏe tài chính và khả năng triển khai dự án tốt, nhờ tâm lý người mua nhà được cải thiện và nguồn cung gia tăng từ mở bán các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.
Theo số liệu của VARS, trong quý II/2024, toàn thị trường bất động sản có hơn 14.400 giao dịch thành công, gấp 2,4 lần quý I, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực, với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so.
Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes nhận xét, cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin thị trường cũng ghi nhận phục hồi đáng kể, phần “chênh” giữa quan tâm, xem xét và mua bất động sản được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua bất động sản tăng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đây sẽ là cơ sở để kỳ vọng, kết quả hoạt động nửa cuối năm nay sẽ khả quan hơn với các doanh nghiệp địa ốc.
Về dài hạn, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings nhìn nhận, triển vọng thị trường trong 1 - 2 năm tới là phục hồi chậm, vì những điểm tích cực từ yếu tố pháp lý hay chính sách cần thời gian để thẩm thấu. Trong khi đó, đa phần doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt và xử lý 2 bài toán lớn là tiếp cận vốn và dự án bị đội vốn. Sau quá trình tập trung thu thập quỹ đất và pháp lý bị ách tắc, phương án tài chính đã thay đổi rất nhiều, thậm chí có dự án đội vốn 20 - 30% so với ban đầu. Điều này có thể khiến năng lực chủ đầu tư không còn đảm bảo để tiếp tục phát triển dự án, buộc phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư.
