Thực hành ESG sẽ giúp doanh nghiệp địa ốc thuận lợi hơn khi gọi vốn
ESG không còn là khẩu hiệu
Cho tới thời điểm hiện tại, nhiều thành viên thị trường cho rằng, hoạt động đầu tư bất động sản sẽ sôi động hơn trong nửa sau năm 2024 khi các sắc luật mới có hiệu lực sớm (từ ngày 1/8/2024) với các quy định mang tính cởi mở và gỡ dần vướng mắc trước đây trong các thủ tục đầu tư. Tuy nhiên, song hành với tháo gỡ khó khăn, các quy định mới cũng được đánh giá có sự chặt chẽ hơn rất nhiều, đặc biệt là yêu cầu về năng lực tài chính và khả năng thực thi dự án.
Trong đó, thực thi dự án sẽ phải gắn với việc tạo ra những dự án nhà ở, khu đô thị “có” người ở thực sự, thay vì tình trạng đầu cơ, thổi giá… rồi bỏ hoang như nhiều dự án trước đây. Đặc biệt, cuối năm 2023, khi Việt Nam là 1 trong 63 quốc gia tham gia “Cam kết làm mát toàn cầu” (Global Cooling Pledge), các chủ đầu tư cũng như nhà phát triển dự án bất động sản hiểu rằng còn cần thêm cả trách nhiệm thiết lập các tiêu chuẩn môi trường rõ ràng với việc giảm thải lượng khí thải nhà kính (CO2) ra môi trường.
Báo cáo Liên hợp quốc năm 2021, ngành xây dựng và bất động sản ghi nhận phát thải gần 40% lượng khí thải CO2 trên toàn cầu. Chính vì vậy, hướng tới đầu tư và phát triển bền vững là một trong những tiêu chí hàng đầu trong chiến lược ESG của các doanh nghiệp địa ốc.
Một khảo sát của Savills cho thấy, các nhà phát triển bất động sản Việt Nam ngày càng quan tâm đến các chứng chỉ phát triển bền vững, tiết kiệm năng lượng trong vận hành. Còn theo Cushman & Wakefield, trong lĩnh vực bất động sản thương mại và công nghiệp, chỉ vài năm trước, các yếu tố ESG còn ít được nhắc tới trên bàn đàm phán thì nay là yêu cầu bắt buộc và được xem là cơ hội giảm thiểu rủi ro lớn cho các doanh nghiệp thức thời.
Về phía khách hàng, số liệu mới nhất từ báo cáo của Edelman Trust Barometer (2023) cho thấy, một thương hiệu có cam kết thực hiện các hành động liên quan đến vấn đề môi trường, xã hội nhận được sự yêu thích cao hơn nhiều của người mua. Khách hàng ngày nay có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến vấn đề trách nhiệm xã hội, môi trường của doanh nghiệp khi lựa chọn thương hiệu.
Ông Nguyễn Hữu Quang, Quản lý danh mục Dragon Capital - một trong những quỹ đầu tư bỏ vốn vào nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn tại Việt Nam - cho hay, Quỹ thành lập năm 1994 và sau một thời gian đã được Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) rót vốn. Bảy năm sau khi thành lập, Dragon Capital bắt đầu áp dụng khuôn khổ ESG do đây là yêu cầu của các đối tác quốc tế, bao gồm cả IFC. Xác định tuân thủ các tiêu chuẩn ESG ngay từ ban đầu đã mang tới những thành quả cho Dragon Capital và Quỹ định hướng doanh nghiệp nhận vốn phải tuân thủ ESG, thành lập quỹ tập trung cho doanh nghiệp cam kết thực hành theo thực tiễn tốt nhất về ESG từ năm 2011.
“Dưới góc độ đầu tư, thực hành ESG không trực tiếp dẫn tới kết quả định giá cao hơn, nhưng gián tiếp thì có. Cụ thể, khi thực hành ESG, doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn khi muốn gọi vốn trên thị trường quốc tế và cả ở Việt Nam, khi dòng vốn đầu tư ESG ngày càng gia tăng. Đồng thời, lượng nhà đầu tư tiềm năng quan tâm tới doanh nghiệp sẽ nhiều hơn, từ đó gián tiếp gia tăng mức định giá”, ông Quang nói.
Không thay đổi sẽ bị đào thải
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ để đón chu kỳ tăng trưởng mới. Hiện các nhà phát triển bất động sản đang đối mặt với khó khăn trong việc hoàn thành các dự án dở dang và trả nợ. Trong khi đó, thị trường bất động sản trục trặc không chỉ xuất phát từ nguyên nhân lệch pha cung - cầu, mà còn nằm ở nhiều vấn đề khác, từ câu chuyện của thị trường vốn, bao gồm thị trường cổ phiếu, trái phiếu, tới sự thay đổi của dòng vốn tín dụng.
Trong lĩnh vực bất động sản thương mại và công nghiệp, chỉ vài năm trước, các yếu tố ESG còn ít được nhắc tới trên bàn đàm phán, thì nay là yêu cầu bắt buộc và được xem là cơ hội giảm thiểu rủi ro lớn cho các doanh nghiệp thức thời.
Bên cạnh đó, việc thực thi các cam kết ESG cũng cần được ưu tiên khi các ngân hàng đều quan tâm đến tiêu chuẩn ESG và việc dựa trên bộ tiêu chí ESG để đưa ra đề xuất, đánh giá, thẩm định, phê duyệt cấp tín dụng… dần trở nên phổ biến.
Cụ thể, trước khi đề xuất được cấp tín dụng, doanh nghiệp sẽ phải cung cấp tài liệu chứng minh cho ngân hàng thấy rằng doanh nghiệp đã thực hành ESG và kết quả triển khai ESG như thế nào. Từ đó, ngân hàng sẽ xem xét, rà soát việc thực hành ESG tại doanh nghiệp đã đáp ứng được quy định của ngân hàng về các tiêu chuẩn ESG áp dụng đối với khách hàng hay chưa. Trường hợp doanh nghiệp chưa đáp ứng, ngân hàng sẽ hướng dẫn doanh nghiệp điều chỉnh việc thực hành ESG và tiếp tục đánh giá khả năng đáp ứng, từ đó mới xem xét đến việc chấp nhận đề nghị của doanh nghiệp và thẩm định các yếu tố khác như hồ sơ tài chính, khả năng trả nợ, mục đích sử dụng vốn…
Theo ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, các nhà phát triển bất động sản đã sử dụng ESG như một lợi thế để cạnh tranh trong thị trường đầy khó khăn, nhất là khi tầng lớp trung lưu trẻ cần nhà ở tại các đô thị lớn chú trọng lối sống xanh. Ở phân khúc bất động sản thương mại, phát triển bền vững đã được áp dụng nhằm làm hài lòng các nhà đầu tư nước ngoài. Dù nền kinh tế với những bất ổn tiềm tàng làm dấy lên lo ngại trong việc tập trung dài hạn vào ESG có thể bị trì hoãn, nhưng hầu hết chuyên gia bất động sản đều dự báo rằng, ESG sẽ là xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản trong năm 2024 và những năm tiếp theo.
“Tại các nước phát triển, trong 15 năm qua, từ khâu thiết kế, xây dựng đến vận hành tòa nhà, các chủ đầu tư đã có ý thức về môi trường và các thước đo hiệu quả bền vững không ngừng được đưa ra. Đây là điều tích cực vì tính bền vững trong các tòa nhà sẽ được nâng cao, hoạt động hiệu quả hơn với công nghệ được cải tiến hơn và chi phí thấp hơn. Tôi nghĩ xu hướng này cần được quan tâm hơn ở Việt Nam”, ông Alex Crane nói và cho biết thêm, các chứng nhận về môi trường hiện ít phổ biến tại Việt Nam và Keppel là một trong những công ty đầu tiên áp dụng tiêu chuẩn Green Mark. Trong lĩnh vực công nghiệp, các nhà sản xuất quốc tế như CORE5, Deep C, Emergent, LOGOS, Pandora, LEGO… đã áp dụng tiêu chí bền vững trong vài năm gần đây. Khi thị trường không mấy sáng sủa, các nhà phát triển bất động sản muốn tự làm nổi bật, nên việc phát triển các tòa nhà đạt tiêu chuẩn phát triển bền vững là rất cần thiết.
Cùng góc nhìn, ông Vũ Chí Công - Giám đốc ESG và Giám đốc Quỹ đầu tư tác động VinaCarbon, VinaCapital cho rằng, tại Việt Nam, ESG sẽ sớm trở thành yếu tố bắt buộc khi ra các quyết định đầu tư, tức là nếu thực hành không đủ tốt, không minh bạch thì doanh nghiệp khó có khả năng tiếp cận vốn, chứ không còn là “có thì tốt, không có thì thôi” hoặc “tôi thực hiện ESG thì sẽ được ưu đãi gì”. Đối với các quốc gia đang phát triển như Việt Nam, các quỹ đầu tư không quá kỳ vọng vào việc doanh nghiệp có khả năng triển khai ESG hoàn hảo. Thay vào đó, tự nhận thức về tình hình nội tại cùng một lộ trình áp dụng ESG rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp được quỹ đầu tư đánh giá tốt.
“Ngoài ra, những rủi ro về ‘tẩy xanh’ cũng là vấn đề đáng lưu tâm. Chính vì vậy, doanh nghiệp nên trung thực và dựa trên số liệu, minh chứng thực tế khi đưa ra các báo cáo ESG. Các thương vụ đầu tư luôn phải trải qua khâu thẩm định, nên nếu doanh nghiệp cố tình che giấu hoặc công bố thông tin sai lệch sẽ thường không có kết quả thẩm định tốt, tức là khả năng tiếp cận sẽ bị thu hẹp”, ông Công cho hay.
