Giao dịch bất động sản dần sôi động trở lại
Khó khăn xen lẫn thuận lợi
Trong báo cáo cập nhật triển vọng kinh tế thế giới do IMF công bố giữa tuần trước (ngày 16/7), tổ chức này giữ nguyên dự báo tăng trưởng toàn cầu năm 2024 là 3,2%, không thay đổi so với dự báo hồi tháng 4, với những rủi ro tiềm ẩn từ câu chuyện lạm phát và nguy cơ gia tăng căng thẳng thương mại cũng như địa chính trị.
Tại Việt Nam, số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, GDP quý II/2024 tăng trưởng tích cực, với mức tăng 6,93% so với cùng kỳ năm trước, chỉ thấp hơn tốc độ tăng 7,99% của quý II/2022 trong giai đoạn 2020 - 2024. Dẫu vậy, trong bức tranh tăng trưởng trở lại của nhiều lĩnh vực như công nghiệp, xuất nhập khẩu, dịch vụ, nông nghiệp, thì vẫn tồn tại những gam màu xám với một số lĩnh vực trọng điểm của nền kinh tế như bất động sản.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, điểm sáng trên thị trường bất động sản sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024 là có khoảng 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng quý II/2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, gấp 2,4 lần quý I, nhờ nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực đều tăng (nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý I). Mặc dù vậy, tính chất cục bộ vẫn thể hiện khá rõ nét khi tập trung vào các dự án cũ của một số doanh nghiệp như Vinhomes, Masterise, MIK Group, Khang Điền, Nam Long, SCR, Đất Xanh.
Ông Nguyễn Tiến Dũng, Trưởng phòng Phân tích cổ phiếu, Công ty Chứng khoán MB đánh giá, trong quý II/2024, nhóm ngành bất động sản phục hồi, nhưng phân hóa. Kết quả kinh doanh của nhóm bất động sản dân cư chưa chứng kiến sự đột phá trong quý II do thiếu dự án để bàn giao và tình trạng pháp lý của các dự án vẫn chưa thay đổi nhiều, dù yếu tố lãi suất, chi phí bán hàng giảm hỗ trợ phần nào cho lợi nhuận.
Đón đầu cơ hội đầu tư
Kỳ vọng, 2 nhóm ngành chủ lực gồm ngân hàng và bất động sản sẽ có “sóng” trong nửa cuối năm 2024.
Ông Trần Quốc Toàn, Giám đốc Kinh doanh Hội sở, Công ty Chứng khoán Mirae Asset cho rằng, nền kinh tế sẽ duy trì đà tăng trưởng nhờ yếu tố hỗ trợ từ chính sách, môi trường kinh doanh thuận lợi hơn với lãi suất thấp, đơn hàng sản xuất mới tăng cao…, nhưng nửa cuối năm vẫn có những lực cản đáng kể có thể ảnh hưởng đến hiệu suất ngắn hạn của thị trường chứng khoán. Trong đó, động thái bán ròng dai dẳng với quy mô hơn 50.000 tỷ đồng kể từ đầu năm 2024 đến nay của khối ngoại và chưa cho thấy điểm dừng, trong bối cảnh tỷ giá USD/VND vẫn có xu hướng tăng, có thể ảnh hưởng nhiều hơn đến tâm lý nhà đầu tư nội trong thời gian tới.
Tuy nhiên, P/E hiện tại của thị trường ở ngưỡng 14 lần, dự báo cuối năm 2024 sẽ giảm xuống mức 13,3 lần nhờ lợi nhuận doanh nghiệp phục hồi, đây là mức định giá tương đối hấp dẫn so với mức P/E trung bình 5 năm qua.
Nhìn lại 3 chu kỳ phục hồi lợi nhuận doanh nghiệp (quý I/2013 - quý IV/2015, quý II/2016 - quý IV/2019, quý II/2020 - quý III/2022) và dấu hiệu khả quan trong năm 2024 cộng với triển vọng tích cực hơn vào năm 2025, thì trong năm nay, thị trường chứng khoán sẽ có nhiều cơ hội đầu tư, nhất là dành cho nhà đầu tư trung và dài hạn. Bởi lẽ, tính bình quân, chỉ số thị trường thường đi trước diễn biến phục hồi lợi nhuận của doanh nghiệp 1 - 2 năm.
Lãnh đạo nhiều công ty chứng khoán và các chuyên gia, nhà phân tích tài chính nhận định, chứng khoán vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, có thể thu hút dòng tiền trong nửa cuối năm 2024. Trong đó, kỳ vọng lớn nhất là 2 nhóm ngành chủ lực gồm ngân hàng và bất động sản sẽ có “sóng”. Các nhóm ngành khác có thể có triển vọng tích cực hơn, song tác động tổng thể của những nhóm này đó lên thị trường chung vẫn còn hạn chế, bởi tỷ trọng vốn hóa của nhóm ngân hàng và bất động sản lên đến 51%.
Thực tế cho thấy, niềm tin trên thị trường địa ốc dần được cải thiện, nhất là khi hiệu lực của 3 luật về bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được đẩy lên sớm hơn 5 tháng, từ 1/8/2024. Điều này giúp tiến trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý được nhanh hơn, đồng nghĩa với bức tranh hoạt động kinh doanh của ngành này sẽ hồi phục sớm hơn so với các dự báo trước đây.
Với ngành ngân hàng, riêng tháng 6/2024, tổng nguồn vốn tín dụng vào nền kinh tế ước tính đạt trên 480.000 tỷ đồng, cao hơn con số của 5 tháng đầu năm nay cộng lại.
Bất động sản là lĩnh vực có nhu cầu tín dụng cao và là một trong những mảng cho vay quan trọng nhất, sôi động nhất của các ngân hàng, hiện chiếm gần 22% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Thời gian tới, khi các nút thắt về pháp lý được tháo gỡ nhờ các luật mới có hiệu lực, dự án của các chủ đầu tư được “giải phóng”, chủ đầu tư đẩy mạnh mở bán dự án, ngành ngân hàng có cơ hội cải thiện tốc độ tăng trưởng tín dụng, vì nhu cầu mua bất động sản thường gắn liền với vốn vay. Những ngân hàng có quan hệ đối tác chặt chẽ với các nhà phát triển bất động sản có lợi thế hơn trong tăng trưởng tín dụng đối với mảng khách hàng cá nhân (cho vay mua nhà) cả ngắn hạn và trung hạn như TCB, HDB, MBB, VPB.
Theo phân tích của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, nhiều cổ phiếu bất động sản đang được giao dịch ở mức định giá P/B dự báo năm 2024 thấp hơn so với mức P/B trung bình trong 5 năm qua. Theo đó, nhà đầu tư có thể xem xét các cổ phiếu ngành này, tập trung vào doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn có đầy đủ pháp lý, có các dự án đang triển khai và mở bán, đồng thời cơ cấu tài chính an toàn như VHM, KDH, NLG, DXG.
Ngành bất động sản hồi phục sẽ kéo theo sự trở lại của ngành thép, vật liệu xây dựng, xây lắp, giúp không ít doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan trong quý II vừa qua.
Chẳng hạn, trong lĩnh vực thép, Công ty cổ phần Thép tấm lá Thống Nhất (mã TNS) lãi sau thuế hơn 13 tỷ đồng trong quý II/2024, đảo chiều ngoạn mục so với khoản lỗ hơn 1 tỷ đồng của quý II năm ngoái.
Với lĩnh vực nhà thầu xây dựng, Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (mã HBC) ghi nhận lợi nhuận sau thuế 684,4 tỷ đồng trong quý II/2024, trong khi cùng kỳ năm 2023 lỗ 260 tỷ đồng.
Bà Bùi Thị Quỳnh Nga, chuyên viên phân tích cao cấp vĩ mô và chiến lược, Công ty Chứng khoán Phú Hưng cho rằng, nửa cuối năm 2024 là thời điểm vàng cho các doanh nghiệp trong nước bứt phá khi các điều kiện kinh tế được cải thiện trong bối cảnh các ngân hàng trung ương trên toàn cầu bắt đầu quay trở lại chu kỳ tiền rẻ. Đặc biệt, khi các luật mới về bất động sản có hiệu lực, nhóm doanh nghiệp bất động sản vốn có tỷ trọng lớn trên thị trường chứng khoán sẽ dần hồi phục rõ nét, góp phần thúc đẩy thị trường giao dịch sôi động hơn.
“Chúng tôi vẫn kỳ vọng, chứng khoán là kênh đầu tư đáng quan tâm. Chúng tôi dự báo, tăng trưởng lợi nhuận toàn thị trường sẽ đạt 18% trong năm 2024, tương ứng với P/E là 12,2 lần. Đây là mức khá hấp dẫn và dự đoán trong kịch bản tích cực, VN-Index có thể chạm 1.452 điểm. Chính phủ cũng thể hiện sự chỉ đạo sát sao với quyết tâm nâng hạng thị trường. Đây là cơ sở cho sự phát triển trong dài hạn của thị trường bên cạnh sự phát triển của nền kinh tế”, bà Nga nói.
