Giá đất tại một số huyện vùng ven Hà Nội tăng bất thường sau các phiên đấu giá đất.
Vì sao trở nên cấp thiết?
Thực tế, việc đánh thuế căn nhà thứ hai không phải đề xuất mới, mà đã được đề cập từ năm 2009, song vì nhiều nguyên nhân mà chưa thể luật hóa cho đến khi chính thức được đưa vào Nghị quyết số 18-NQ/TW ban hành tháng 6/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Tuy nhiên, quá trình triển khai xây dựng các quy định/chính sách điều tiết thị trường đất đai, cụ thể là thông qua đánh thuế bổ sung với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên gặp nhiều trở ngại.
Cuối năm 2022, UBND TP.HCM đã có tờ trình gửi Chính phủ về việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế chính sách thí điểm tạo động lực phát triển của Thành phố và trong các cơ chế về tài chính - ngân sách, TP.HCM đề xuất được trao quyền quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên của người dân.
Mục đích là vừa để thí điểm chính sách về bất động sản, làm cơ sở thực tiễn xây dựng chính sách chung, vừa tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ rồi bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án bất động sản hiện nay.
Thời điểm đó, tương tự như Hà Nội, TP. HCM cũng phải đối mặt với tình trạng giá nhà ở tăng quá cao, trong khi nhiều dự án biệt thự, nhà ở liền kề bỏ hoang mà không cách nào đưa vào sử dụng, gây lãng phí rất lớn.
Tuy vậy, kế hoạch đánh thuế căn nhà thứ hai sau đó phải tạm dừng lại do gặp nhiều sự phản đối của người dân, đồng thời tính thời điểm cũng không phù hợp khi địa phương này đang trải qua giai đoạn khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19.
Hiện tại, dự án Luật Thuế bất động sản đang được khởi động lại sau những ồn ào gần đây, xuất phát từ việc giá đất tăng bất thường tại các cuộc đấu giá đất ở một số huyện vùng ven Hà Nội.
Chẳng hạn, tại huyện Hoài Đức - nơi diễn ra phiên đấu giá đất gây sốc kéo dài tới 18 tiếng với cả nghìn hồ sơ tham gia và có giá trúng cao nhất lên tới 133 triệu đồng/m2, gấp khoảng 10 lần so với giá khởi điểm. Trước thực tế đó, nhiều chuyên gia cho rằng, cấp thiết phải có cơ chế xử lý tình trạng này, trong đó đánh thuế nhà thứ hai được xem là cơ chế hữu hiệu.
Nhìn một cách khách quan, nhà đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc khơi thông nguồn vốn cho các dự án phát triển nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Tuy nhiên, khi phần lớn nhà đầu tư tham gia thị trường với động lực chính là mua đi bán lại chỉ để tìm kiếm lợi nhuận thì về lâu dài sẽ làm bất ổn thị trường và tăng các rủi ro cho nền kinh tế. Ở đây, vấn đề nổi cộm là hiệu ứng giá trúng đấu giá ở Hoài Đức đã đẩy mặt bằng giá đất khu vực xung quanh cũng như toàn Thành phố lên một mức cao mới.
Một trong những luồng ý kiến phản đối đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 của địa phương này ngoài chưa đúng thời điểm, còn là việc xác định đối tượng bị đánh thuế chưa phù hợp, đánh đồng tất cả các đối tượng phải chịu thuế, đồng thời mức thuế cào bằng mà không dựa trên giá trị, quy mô bất động sản sẽ gây áp lực cho người có nhu cầu ở thực, thậm chí dễ phát sinh chiêu trò né thuế.
Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho hay, nếu chỉ dùng mỗi Luật Đất đai, nếu chỉ bỏ khung giá đất, thực hiện cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường theo luật này… thì giá đất có khả năng chỉ tăng chứ không giảm.
Do đó, việc ban hành chính sách về thuế tài sản, thuế bất động sản là công việc cấp bách, chứ không chỉ là cần thiết, bởi không thể dùng mệnh lệnh hành chính để can thiệp vào thị trường.
“Tôi đề xuất Chính phủ cần sớm khởi động lại dự án Luật Thuế bất động sản để điều tiết thị trường này bằng công cụ thị trường. Khi có cơ chế này, giá đất sẽ tăng giảm theo đúng quy luật thị trường”, ông Hiếu nói.
Cần tính toán kỹ lưỡng
Việc đánh thuế nhằm mục đích tăng nguồn thu ngân sách, hạn chế tình trạng đầu cơ, gây lãng phí... là rất cần thiết. Tuy nhiên, đánh thuế ra sao, ở mức nào, đối với loại hình gì… thì phải tính toán kỹ lưỡng, tránh gây khó dễ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh của người dân, doanh nghiệp, cản trở sự phát triển của nền kinh tế.
Nhắc lại câu chuyện của TP.HCM để thấy, một trong những luồng ý kiến phản đối đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 của địa phương này ngoài chưa đúng thời điểm, còn là việc xác định đối tượng bị đánh thuế chưa phù hợp, đánh đồng tất cả các đối tượng phải chịu thuế, đồng thời mức thuế cào bằng mà không dựa trên giá trị, quy mô bất động sản sẽ gây áp lực cho người có nhu cầu ở thực, thậm chí dễ phát sinh chiêu trò né thuế.
Bộ Kế hoạch và Đầu tư khi cho ý kiến tham vấn đã đề nghị TP.HCM chưa vội áp dụng bởi chính sách này không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp.
Ví dụ, người có một nhà, đất ở diện tích hoặc giá trị lớn sẽ không bị đánh thuế, trong khi người sở hữu 2 nhà, đất ở diện tích, giá trị nhỏ lại chịu thuế cao. Ngoài ra, việc chưa số hóa giấy tờ giao dịch bất động sản là kẽ hở để nhiều tổ chức, cá nhân “lách” thuế bằng cách cho người khác đứng tên…
Ở một góc độ khác, nhiều người đang sở hữu căn nhà thứ hai cho rằng, mua một mảnh đất đã là nộp thuế thu nhập cá nhân, nộp thuế đất đầy đủ, chưa kể còn tạo công ăn việc làm cho môi giới, tạo điều kiện giúp người bán đất kiếm được tiền, bơm tiền lại vào nền kinh tế... Khi xây nhà trên mảnh đất đó, nghĩa là nhà đầu tư đã đóng góp cho ngành xây dựng, giúp tiêu thụ sắt, thép, gỗ, nội thất...
Thêm vào đó, bất động sản không chỉ là nơi để ở, mà còn đóng vai trò là đầu vào của các hoạt động kinh tế. Ví dụ, với người sản xuất - kinh doanh, ngoài bất động sản thứ nhất là nhà xưởng, cửa hàng…, thì họ đều phải sở hữu hoặc đi thuê bất động sản thứ hai để ở.
Việc áp thuế bất động sản thứ hai trong trường hợp này vô hình trung khiến giá hàng hóa họ bán ra phải cộng thêm mức thuế hàng năm và cuối cùng, bên gánh chịu chính là người tiêu dùng.
Mở rộng ra bên ngoài, Trung Quốc là bài học nhãn tiền về việc sử dụng quá cứng nhắc công cụ thuế suất dành cho những người sở hữu căn nhà thứ hai trở lên nhằm kiềm chế giá nhà tăng nhưng lại tác dụng ngược, làm kìm hãm, thậm chí khiến thị trường rơi vào khủng hoảng.
Cụ thể, cuối năm 2017, Trung Quốc đưa ra chủ trương “nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ”, đồng thời thiết lập một hệ thống chính sách để “kiểm soát và điều chỉnh” thị trường. Mục tiêu của hệ thống này tập trung vào việc phân biệt người đầu cơ với người mua nhà để ở.
Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Thành Đô…, chính quyền quy định rất chặt chẽ việc sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên. Chẳng hạn, người mua căn thứ 2 phải đặt cọc từ 60-85% giá trị căn hộ, căn thứ 3 đến 100%, thuế cũng đánh mạnh vào căn hộ thứ 2 trở đi…
Ngoài ra, 2 thành phố Bắc Kinh và Thượng Hải còn nghiêm ngặt hơn trong việc quy định hộ khẩu khi xét duyệt mua nhà. Thành phố Đường Sơn, phía Đông Bắc Trung Quốc quy định, bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản này trong ít nhất 3,5 năm...
Điều này khiến nhiều người không còn tin tưởng bất động sản là tài sản an toàn để nắm giữ, kéo theo thanh khoản sụp đổ, từ đó khiến nhiều tập đoàn bất động sản lớn như Ever Grande rơi vào cảnh phá sản bởi dự án không có người mua, không có tiền thanh toán các khoản nợ của ngân hàng.
Quay trở lại trong nước, theo phân tích của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, bao gồm việc giá đất tuân theo quy luật thị trường, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua.
Theo đó, VARS đề xuất chính sách thuế bất động sản áp cho 2 đối tượng gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Chẳng hạn, mức thuế sẽ tăng dần đối với người bán có thời gian sở hữu ngắn.
Lấy dẫn chứng, VARS cho biết, tại Singapore, người mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ hai, 30% cho căn nhà thứ ba… Chủ sở hữu bán nhà trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 8% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ 2 đóng 6%, năm thứ 3 là 4% và sau năm thứ tư không bị áp thuế.
Trường hợp chủ sở hữu không xây dựng dự án sau khi nhận đất cũng phải chịu thuế bỏ hoang bất động sản. Cách này được Hàn Quốc áp dụng, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm bị đánh thuế 5% và thuế suất tăng dần theo số năm bỏ hoang nhà đất: 5 năm đánh thuế 8%; 7 năm là 9%; từ 10 năm là 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang bị đánh thuế 3%...
“Tuy vậy, cũng cần cân nhắc các tác động tiêu cực có thể có, chẳng hạn việc đánh thuế có thể khiến người dân bị kiệt quệ sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài cho nền kinh tế hoặc tạo ra các lỗ hổng pháp lý khi người giàu vẫn có thể lách thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản thứ 2, thứ 3... cho người thân, giá thuê nhà tăng để bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế…”, VARS lưu ý.
