Trong tờ trình Chính phủ hồi đầu tháng 12, UBND TP.HCM đề xuất thí điểm bổ sung chính sách áp thuế khi mua từ hai bất động sản trở lên.
Việc thí điểm này nhằm tạo cơ sở thực tiễn để xây dựng các chính sách chung, tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ, gây lãng phí nguồn lực. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đề xuất đánh thuế đối với hai bất động sản trở lên có thể không ngăn được tình trạng đầu cơ, mà ngược lại, gây bất lợi cho thị trường.
Nguồn cung nhà ở tại TP.HCM đã xuống mức thấp nhất trong nhiều năm qua. Rào cản pháp lý cũng đang cản trở nhiều dự án triển khai, trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhiều dự án chậm tiến độ, chi phí đầu tư tăng, nhà đầu tư đang đổ về các thành phố cấp hai, nơi chưa đề cập đến sắc thuế này để tìm kiếm cơ hội.
Nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất thuế cũng sẽ hạn chế nhu cầu mua nhà của các gia đình. Các bậc cha mẹ có thể sẽ chọn thuê nhà, thay vì mua nhà cho con vì họ đã có ngôi nhà đầu tiên và không muốn phải trả thuế cho ngôi nhà thứ hai. Vả lại, không ngoại trừ khả năng lách luật bằng cách chia cho các thành viên trong gia đình sở hữu ngôi nhà thứ hai, thứ ba, mà thực chất là tài sản của bố mẹ. Đây là tình huống mà chính quyền địa phương khó quản lý.
Hơn nữa, theo Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, Thành phố sẽ chỉ đánh được loại thuế này nếu thị trường được số hóa và minh bạch hóa các yếu tố như quỹ đất, các loại thuế, các mức thuế và tất cả các yếu tố liên quan.
Sau đây là ý kiến một số chuyên gia về đề xuất này của TP.HCM.
Tham vấn rộng rãi ý kiến công chúng trước khi thực hiện.
- Ông Alex Crane, CEO Knight Frank Vietnam
Chúng tôi khuyến khích chính quyền tham vấn rộng rãi ý kiến của công chúng về thuế và pháp lý trước khi thực hiện đề xuất này. Ý tưởng về việc đánh thuế đối với hai hoặc nhiều nhà đất, theo tôi là tốt và sẽ tăng nguồn ngân sách cho thành phố, mà cuối cùng sẽ được chi cho việc phát triển hệ thống hạ tầng và dịch vụ công cộng.
Hai nền kinh tế láng giềng của Việt Nam là Thái Lan và Singapore đều đã áp dụng sắc thuế tương tự. Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, cơ quan đăng ký đất đai của họ hoạt động rất hiệu quả, điều kiện tiên quyết cho việc triển khai dễ dàng bất cứ một vấn đề gì.
Các vấn đề nảy sinh có thể tiên liệu trước liên quan đến việc truy nguồn gốc và đăng ký tài sản, tình trạng/tỷ lệ thuế được phân bổ của tài sản và tình trạng của chủ sở hữu. Nếu không có cơ quan đăng ký đất đai, giống như ở hầu hết các quốc gia khác, việc truy xuất những thông tin này sẽ vô cùng khó khăn.
Việc áp dụng sắc thuế này vẫn còn ở thì tương lai, nhưng chúng tôi hy vọng là các thông tin về tình trạng sở hữu đất đai và tài sản của Việt Nam sẽ trở nên minh bạch hơn, để cơ quan có thẩm quyền dựa vào đó mà xem xét các mức thuế.
Việc đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên có thể gây tranh cãi.
- Ông Matthew Lourey, Giám đốc điều hành Acclime Việt Nam
Tôi cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên có thể gây tranh cãi vì bất động sản là vấn đề nhạy cảm. Thuế này nếu áp dụng cần tính toán kỹ để có thể mang lại lợi ích tốt nhất cho nền kinh tế.
Ở góc độ tiếp cận quốc tế đối với việc đánh thuế bất động sản, theo tôi, nên xem xét hai mô hình doanh thu: đánh thuế vào các giao dịch và đánh thuế vào các tài sản hiện đang nắm giữ. Việc này để đảm bảo tính công bằng cho thị trường và các chủ thể thu thuế có được lợi ích kinh tế một cách thích hợp.
Đối với Việt Nam, việc nắm giữ và sở hữu nhiều bất động sản đã dẫn đến tình trạng đầu cơ và tích lũy, trong khi lợi ích kinh tế của chủ tài sản không bị đánh thuế. Việc đánh thuế các giao dịch chỉ cho phép những người giàu có mua và nắm giữ mà không đóng góp gì cho nền kinh tế.
Có lập luận cho rằng, việc đánh thuế những người nắm giữ nhiều bất động sản là một loại thuế lũy tiến (chỉ những người giàu có mới phải trả) và do đó, sẽ cho phép đánh thuế thấp hơn đối với những người/lĩnh vực nộp thuế khác, nhưng liệu điều này có xảy ra hay không, đòi hỏi chính quyền phải có các kế hoạch kinh tế ở tầm vĩ mô mạnh mẽ.
Tuy nhiên, đánh thuế dựa trên việc nắm giữ bất động sản sẽ kiểm tra độ tin cậy và tính chính xác của cơ quan đăng ký quyền sở hữu đất đai (đặc biệt là của TP.HCM). Việc đánh thuế chỉ có thể được coi là chính xác khi dữ liệu cơ bản hỗ trợ hệ thống thuế đầy đủ và minh bạch. Nếu không có điều này, trốn thuế sẽ diễn ra phổ biến và việc thực thi chính sách sẽ không đạt được mục tiêu đề ra.
Đánh thuế có thể gây ra suy giảm thanh khoản của thị trường.
- Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam
Thuế đánh với bất động sản thứ hai có thể gây ra sự suy giảm thanh khoản của thị trường trong ngắn hạn do tình trạng mất cân đối giữa giá mua và giá bán, khi người mua phải cân nhắc phần thuế mới và người bán để đảm bảo lợi nhuận sẽ cộng thêm giá trị của phần thuế này.
Việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường. Việc tăng giá bất động sản dẫn đến tình trạng đầu cơ, bỏ hoang nhà không sử dụng, do đó, đánh thuế với căn nhà thứ hai sẽ buộc các nhà đầu tư phải có chiến lược sử dụng tài sản một cách hiệu quả trong thời gian nắm giữ tài sản do có tác động áp lực tài chính mới.
Đối với tâm lý đầu tư của người nước ngoài, có thể đây không phải là một quyết định có tác động lớn do họ đã quen với khái niệm thuế bất động sản tại nước họ.
Bài toán phức tạp cần lời giải cụ thể.
- Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, DKRA Việt Nam
Về cá nhân, tôi ủng hộ việc thu thuế bất động sản thứ hai trở đi, tuy nhiên, cần có lộ trình cụ thể, có thể là 3 - 5 năm ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ… Còn thời điểm hiện tại, khi thị trường đang gặp khó khăn, trầm lắng, nếu thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ khiến thị trường TP.HCM “ngủ đông” và kéo dài thời gian phục hồi.
Việc thu thuế bất động sản thứ hai trở đi là vấn đề phức tạp, cần có tính toán cụ thể để tránh mất công bằng xã hội. Tôi cho rằng, điểm mấu chốt ở đây là vấn đề về cơ sở dữ liệu quốc gia trong quản lý đất đai, từ đó mới xác định những người sở hữu bất động sản thứ hai và thuế mà người sở hữu phải đóng.
Bên cạnh đó, cần tính toán mức thuế làm sao cho phù hợp nhằm hạn chế đầu cơ, để bất động sản không bị bỏ hoang, đưa vào khai thác, nhưng không quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường, bởi thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác.
Cần phải nhất quán với các luật hiện hành.
- Ông Thăng Nguyễn, cố vấn cao cấp đặc biệt, Công ty luật ACSV Legal
Về đề xuất này, tôi thấy có một số điều cần được xem xét kỹ lưỡng. Nếu mức thuế này không áp dụng cho cư dân ở ngoài TP.HCM sở hữu tài sản trong thành phố, thì sẽ không công bằng cho cư dân thường trú tại thành phố. Hơn nữa, cơ quan chức năng cũng nên xem xét miễn trừ đối với trường hợp người dân có nhu cầu chính đáng về nhiều tài sản hoặc các tài sản này đều được sử dụng mà không bị bỏ hoang phế.
Nếu nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, người dân có thể chọn cách trì hoãn vô thời hạn để trốn thuế.
Cơ quan có thẩm quyền cũng phải xác định mức thuế phù hợp. Không thể áp dụng cùng một mức thuế cho các bất động sản có giá trị, loại và vị trí khác nhau. Cơ chế thuế suất lũy tiến/linh hoạt cần phải được xem xét ở đây.
Một điều nữa là, thuế mới này cần phải có sự nhất quán với các luật hiện hành. Hiện nay, loại thuế này chưa có trong các quy định hiện hành về thuế. Chúng ta có thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhưng thuế này chỉ áp dụng cho quyền sử dụng đất.
Cuối cùng, nhưng không kém phần quan trọng là làm thế nào để ngăn chặn việc trốn và lách thuế. Do sự thiếu minh bạch và số hóa kém trong thị trường bất động sản, các cơ quan chức năng nên xem xét phương án khả thi để chống trốn thuế. Ví dụ như họ để người thân quen đứng ra làm chủ sở hữu tài sản và sử dụng đất trên giấy tờ.
Thuế áp cho ngôi nhà thứ hai trở lên ở một số nước
Tại Singapore: Công dân Singapore khi mua bất động sản đầu tiên không bị tính thuế; đối với bất động sản thứ hai, mức thuế áp dụng bằng 17% giá trị bất động sản. Bất động sản thứ 3 và những bất động sản tiếp theo, mức thuế áp dụng bằng 25% giá trị bất động sản (sau khi đã trừ tất cả các khoản chiết khấu).
Tại Mỹ: Thuế hàng năm 1,2 - 4% giá trị bất động sản, bao gồm cả nhà và đất. Căn nhà duy nhất không tính thuế nếu sinh sống liên tục 2 năm trong 5 năm liên tiếp. Đối với căn nhà thứ hai trở đi, mức thuế áp dụng từ 12 đến 18% (tùy theo từng bang) trên tổng lợi nhuận ròng.
Tại Đức: Thuế đầu cơ (speculation tax) dao động 14 - 45% giá trị bất động sản nếu người mua bất động sản có thời gian sở hữu dưới 10 năm. Đối với những người mua bất động sản sở hữu trên 10 năm và sinh sống liên tục trong 3 năm thì được miễn thuế này. Ngoài ra, còn có thuế thương mại (trade tax), mức thuế suất 3,5% lợi nhuận từ việc bán bất động sản. Thuế này áp dụng đối với cá nhân sở hữu và bán hơn 3 bất động sản trong vòng 5 năm.
Tại Trung Quốc: Với TP. Thượng Hải, thu thuế bất động sản từ chủ nhà sở hữu bất động sản thứ hai với tỷ lệ hàng năm là 0,4% và 0,6% giá bất động sản, tùy thuộc vào quy mô của bất động sản. Trong khi TP. Trùng Khánh áp thuế từ 0,5% đến 1,2% đối với biệt thự và căn hộ cao cấp.
