Nguồn hàng dần mở
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng tính đến cuối quý III/2024 ước tăng 8,53% - cao hơn con số cùng kỳ năm trước là 6,24%, tương đương khoảng 1,16 triệu tỷ đồng đã được hệ thống ngân hàng bơm ra nền kinh tế từ đầu năm tới nay. Trong đó, riêng một tháng trở lại đây, dư nợ tín dụng tăng thêm 1,9% - tương đương gần 260.000 tỷ đồng.
Mặc dù tăng trưởng tín dụng có sự cải thiện, nhưng chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo nhiều ngân hàng cho hay, nhu cầu đi vay của doanh nghiệp vẫn thấp. Nhiều doanh nghiệp thu hẹp quy mô sản xuất, chưa mạnh dạn sử dụng vốn vay.
Đặc biệt, lĩnh vực bất động sản vốn đóng góp lớn vào tăng trưởng tín dụng hàng năm vẫn chưa hết khó khăn. Phần lớn doanh nghiệp, dự án còn đối diện với nhiều thách thức khi pháp lý chưa hoàn thiện, năng lực tài chính suy giảm nghiêm trọng. Ngoài ra, thu nhập của người mua nhà giảm, trong khi nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực với giá hợp lý rất thiếu hụt.
Trong quý III vừa qua, ngoại trừ số ít chủ đầu tư lớn duy trì được đà tăng trưởng về doanh số bán hàng với một số dự án hiện hữu đã đầy đủ pháp lý, còn lại vẫn phải chờ hoàn thiện mới đủ điều kiện mở bán/bàn giao sản phẩm để ghi nhận doanh thu, lợi nhuận.
Tại phía Nam, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, hiện có khoảng 10 dự án được giới thiệu ra thị trường như Phú Đông SkyOne, Picity Sky Park, A&T Sky Garden, Eaton Park, Lavidus Park, Vinhome Grand Park (phân khu mới), Destino Centro, FIATO Airport City… là đã hoàn tất thủ tục pháp lý từ trước, trong khi nhiều dự án khác đang đẩy nhanh tốc độ hoàn thiện ngay trong quý IV này.
Trong đó, dự án King Crown Infinity của BCG Land mới công bố hoàn tất pháp lý, chuẩn bị giới thiệu căn hộ mẫu ra thị trường. Tiếp theo là phân khu cao tầng gồm 27 tòa nằm dọc theo kênh đào thuộc Khu đô thị The Global City (phường An Phú, TP. Thủ Đức) của Masterise Homes cũng dự kiến “chào sân” trong quý cuối năm nay.
Một số chủ đầu tư khác như Novaland cho hay, 2 dự án án lớn được kỳ vọng nhất là Novaworld Hồ Tràm và Novaworld Phan Thiết sẽ bàn giao sản phẩm trong quý IV/2024 với tổng cộng 1.200 sản phẩm.
Trong khi đó, thông tin từ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cho biết, 2 dự án trọng điểm Bắc Hà Thanh tại Bình Định và Thuận An tại Bình Dương đang hoàn thiện các bước pháp lý cuối cùng để có thể kịp mở bán trong quý này, muộn hơn so với dự kiến ban đầu là quý II/2024. Còn bà Nguyễn Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, đang xin giấy phép xây dựng để ra mắt dự án chung cư đầu tiên vào đầu năm 2025.
Tại thị trường phía Bắc, các dự án thuộc 2 khu đô thị Smart City và Ocean Park vẫn “chiếm sóng” nguồn cung với gần 3.000 căn hộ được triển khai bởi Capital Land (Lumi Hanoi, The Senique Hanoi), Masterise Homes (Masteri West Heights, Lumiere Evergreen), MIK Group (The Miami, The Victoria, Imperia Sola Park)…
Gần trung tâm Hà Nội, có thể kể đến các dự án nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ và nhà ở thấp tầng Sunshine Crystal River (Noble Crystal Tây Hồ) của Sunshine Holding; The Ninety Complex của ROX Holding; The Wisteria của WTO... Trong khi đó, HD Mon Holding và Indochina Capital cũng chuẩn bị ra mắt dự án The Nelson Private Residence trên phố Láng Hạ, quận Đống Đa.
Ở xa hơn là các dự án nhà ở xã hội CT-05, CT-06 thuộc dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2, huyện Mê Linh với 214 căn hộ cao tầng do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu tư…
Thị trường ngày một tích cực hơn
Theo các số liệu thống kê mới nhất, giao dịch bất động sản đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây, đặc biệt tại phân khúc nhà ở và đất nền. Điều này không chỉ thể hiện sự hồi phục mạnh mẽ của tâm lý người mua sau giai đoạn khủng hoảng, mà còn phản ánh nhu cầu thực tế về nhà ở ngày càng cao.
Theo giới phân tích, việc tích cực mở bán dự án giai đoạn cuối năm sẽ giúp các doanh nghiệp cải thiện dòng tiền. Thậm chí, với không ít doanh nghiệp, những dự án được tung ra thời điểm này còn là “át chủ bài” để kéo doanh thu cả năm tăng lên.
Không chỉ gia tăng nguồn thu, tạo ra dòng tiền cho các doanh nghiệp, việc tích cực ra hàng còn giúp thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn, niềm tin của nhà đầu tư, khách hàng được củng cố hơn.
“Việc các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh ra hàng sẽ kéo theo sự quay trở lại của lực lượng môi giới, nhà đầu tư và cả người mua ở thực do mối quan hệ giữa những chủ thể này rất khăng khít, tác động dây chuyền lên nhau. Vì vậy, khi doanh nghiệp đẩy mạnh bán hàng, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ sôi động”, ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM nhìn nhận.
Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán ở cả 2 miền Nam và Bắc cho thấy, sau một thời gian dài hoãn lại việc mua sắm, nhiều khách hàng đang quay trở lại thị trường bất động sản với tâm thế tích cực hơn.
Họ tin rằng, đây là thời điểm thuận lợi để đầu tư vào nhà đất bởi có nhiều yếu tố hỗ trợ cho sự phục hồi bền vững. Sự gia tăng số lượng giao dịch không chỉ mang lại sự lạc quan cho thị trường, mà còn tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận.
Báo cáo cập nhật thị trường của Batdongsan.com.vn cho biết, nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đều có mức giá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45-90 triệu đồng/m2, còn tại TP.HCM là 45-130 triệu đồng/m2.
Trả lời khảo sát của chuyên trang bất động sản này, phần lớn môi giới cho rằng, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới từ mức trung bình (30-60%) đến mức rất tốt (trên 80%).
TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản đang chuyển biến ngày một tích cực hơn với nhiều yếu tố hỗ trợ như kinh tế thế giới 2024 đi ngang và dự báo phục hồi nhẹ trong năm 2025; kinh tế Việt Nam năm 2024 và 2025 dự báo tích cực hơn năm 2023, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất toàn cầu giảm, còn lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; áp lực tỷ giá dịu dần; vướng mắc pháp lý dự án được đẩy nhanh tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện...
“Đặc biệt, Chính phủ đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ nhằm kích thích thị trường bất động sản, thể hiện cam kết mạnh mẽ trong việc thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực này. Trong số các biện pháp đưa ra, việc ban hành các gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà và giảm lãi suất cho vay đã góp phần quan trọng trong việc tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Những chính sách này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho các hộ gia đình, mà còn khuyến khích họ tham gia vào thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy các giao dịch diễn ra sôi nổi hơn”, ông Lực nói.
Còn theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ nghiên cứu thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), điểm nổi bật trong giai đoạn này là các dự án mới ra mắt được thiết kế với tiêu chuẩn cao, đi kèm với nhiều tiện ích và dịch vụ, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của người tiêu dùng.
Việc đầu tư vào các dự án này không chỉ tạo ra sản phẩm tốt, mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống cho cư dân tại các khu vực lân cận. Ngoài ra, việc phát triển hạ tầng và các tiện ích xã hội xung quanh những dự án bất động sản cũng là yếu tố quan trọng trong việc gia tăng giá trị bất động sản trong khu vực.
“Khi cơ sở hạ tầng giao thông, giáo dục và y tế được cải thiện, giá trị của bất động sản sẽ tăng lên. Những tiện ích này không chỉ thu hút cư dân, mà còn tạo ra môi trường sống lý tưởng, khuyến khích đầu tư từ các doanh nghiệp. Điều đó góp phần tạo ra một hệ sinh thái đô thị phát triển mạnh mẽ, từ đó nâng cao sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong tương lai gần”, ông Chung phân tích.
Báo cáo nhất cập nhật về lĩnh vực bất động sản nhà ở của Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đưa ra nhận định, trong 12-18 tháng tới, các chủ đầu tư lớn kể trên sẽ tiếp tục dẫn đầu ngành về doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM. Đồng thời, nhiều sản phẩm ở phân khúc trung đến cao cấp sẽ được mở bán tại TP. HCM và các thành phố lớn khác.
Thực tế, trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở mới tăng chủ yếu ở các thành phố lớn phía Bắc như Hà Nội và Hải Phòng. Lý do là, việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý sẽ thúc đẩy quá trình phát triển dự án và nguồn cung mới, kết hợp với tâm lý người mua nhà tích cực hơn nhờ môi trường lãi suất thấp.
Tuy nhiên, VIS Rating cũng chỉ ra rằng, việc gia tăng phát triển dự án mới, kéo theo xu hướng dùng đòn bẩy tài chính sẽ tăng nhanh hơn dòng tiền hoạt động, làm suy yếu khả năng trả nợ của các chủ đầu tư, nhất là với chủ đầu tư đang vướng pháp lý dự án. Vì vậy, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ nét trong thời gian tới.
Khách hàng nhiều hơn
Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, tôi nhận thấy, chưa bao giờ chủ đầu tư hướng tới khách hàng nhiều như bây giờ. Cụ thể, các chủ đầu tư đã chủ động cạnh tranh giá bán, sát với túi tiền của khách hàng ở thực nhiều hơn. Phân khúc chung cư đang có giá dao động từ 25-40 triệu đồng/m2 ở các khu vực vùng ven TP.HCM, trong khi phân khúc nhà phố, biệt thự cũng có mức giá phù hợp và chưa có dấu hiệu bị đẩy lên quá cao.
Bên cạnh đó, các chính sách bán hàng đang bám sát với tài chính của khách hàng, chẳng hạn hỗ trợ vay ngân hàng, ưu đãi lãi vay, ân hạn gốc lãi… Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách nhận trả góp hàng tháng, giúp giảm áp lực tài chính cho người mua nhà.
Bước vào quý IV/2024, Trần Anh Group sẽ tiếp tục triển khai bán hàng ở 3 dự án tại TP. Châu Đốc (An Giang), TP. Tân An (Long An) và huyện Bầu Bàng (Bình Dương). Bên cạnh đó, chúng tôi đang đẩy nhanh hoàn thiện pháp lý để triển khai dự án chung cư cao cấp tại Long An. Chúng tôi xác định quý cuối năm là “thời điểm vàng” để tập trung bán hàng cũng như bàn giao nhà và sổ hồng cho khách hàng đã mua các sản phẩm của Trần Anh Group.
Ngoài ra, các kế hoạch cho năm 2025 cũng được đưa ra dựa trên chuyển động thị trường của quý IV/2024. Do đó, chúng tôi tin tưởng rằng, thị trường sẽ sôi động trong những tháng cuối năm này.
Kim Oanh Group sẽ xây dựng 40.000 căn nhà ở xã hội
Nhà nước đang có những chính sách thay đổi tích cực nhằm tạo lập thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và bền vững hơn. Do đó, Kim Oanh Group đã chủ động hoạch định các chiến lược đầu tư cho nhiều dự án lớn, không chỉ bao gồm các khu đô thị chuẩn mực với đầy đủ tiện ích cao cấp và không gian xanh, mà còn phát triển các dự án nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của số đông người dân cũng như các đối tượng có thu nhập thấp chưa có nhà ở.
Cụ thể, Kim Oanh Group đã công bố kế hoạch xây dựng 26 dự án với tổng số 40.000 căn nhà ở xã hội. Quỹ đất dành cho xây dựng là 107 ha với tổng mức đầu tư khoảng 31.000 tỷ đồng. Ngay trong tháng 11 này, Tập đoàn sẽ ra mắt dự án nhà ở xã hội đầu tiên theo tiêu chuẩn Singapore quy mô 26,9 ha tại trung tâm Thành phố mới Bình Dương. Ngoài việc tuân thủ các tiêu chuẩn chất lượng, kỹ thuật và sử dụng vật liệu xây dựng cao cấp, dự án này còn gây ấn tượng bởi đạt chứng chỉ xanh EDGE và tích hợp hàng trăm tiện ích hiện đại phục vụ cư dân, trong khi giá bán chỉ bằng khoảng 50% so với các dự án cùng phân khúc trên thị trường.
Nguồn cung cần tăng nhanh để đón đầu nguồn tiền nhàn rỗi lớn trong dân
Trong quý III vừa qua, phía Nam có 18.000 sản phẩm đã được đưa ra thị trường. Sản lượng tiêu thụ cũng tăng đáng kể tại phân khúc nhà ở vừa túi tiền, với sản phẩm căn hộ tại TP.HCM có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Ở các địa phương lân cận như Bình Dương, căn hộ có mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 chiếm tỷ lệ lớn trong tổng giao dịch.
Đất nền cũng là phân khúc đáng chú ý, nhất là sau khi 3 sắc luật mới liên quan đến bất động sản có hiệu lực sớm, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 giúp gia tăng mạnh mẽ số lượng giao dịch. Trong quý III/2024, hơn 9.000 sản phẩm đất nền đã được cung cấp ra thị trường, tăng 17% so với cùng kỳ năm 2023.
Mặc dù thanh khoản có sự cải thiện, nhưng nếu so với thời kỳ hoàng kim năm 2019, số lượng giao dịch đất nền hiện tại mới đạt 30%. Dự báo trong thời gian tới, phân khúc này sẽ trở nên khan hiếm, đặc biệt là đất nền có sổ, đất thổ cư tại các khu đô thị có dân cư hiện hữu, nơi có tỷ lệ tiêu thụ tăng hơn 30%. Đặc biệt, sau khi bảng giá đất mới được ban hành, mặt bằng giá đất nền thổ cư, đất có sổ sẽ tăng đột biến.
Dẫu vậy, để chuyển sang một chu kỳ phát triển tích cực hơn, tâm lý nhà đầu tư mới là yếu tố then chốt. Theo Ngân hàng Nhà nước, lượng tiền gửi tại các ngân hàng đang tăng cao, cho thấy một bộ phận lớn người dân vẫn giữ tiền mặt, chờ đợi cơ hội đầu tư phù hợp. Vì vậy, các vướng mắc pháp lý cần được tháo gỡ nhanh hơn để gia tăng nguồn cung sản phẩm cho thị trường, đón đầu nguồn tiền nhàn rỗi lớn này.
Phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường
Thị trường bất động sản dù đang chuyển biến tích cực, nhưng giao dịch vẫn chưa thực sự bùng nổ. Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là điểm sáng và dẫn dắt thị trường. Sản phẩm này phục vụ đối tượng khách hàng có nhu cầu an cư thực sự nên ít chịu tác động bởi yếu tố đầu cơ.
Đặc biệt, các dự án có mức giá hợp lý, nằm ở vị trí thuận lợi và cung cấp đầy đủ các tiện ích thiết yếu thường dễ dàng thu hút sự quan tâm. Người mua nhà để ở không chỉ quan tâm tới giá cả, mà còn chú trọng đến chất lượng sống lâu dài, môi trường xung quanh và hạ tầng tiện ích. Vì vậy, ngay cả khi thị trường gặp khó khăn, phân khúc này vẫn có nhu cầu ổn định và thanh khoản tốt hơn các sản phẩm đầu tư khác.
Về phía SeaHoldings, chúng tôi đang dồn lực triển khai dự án Destino Centro với khoảng 2.000 căn hộ có diện tích từ 35-60 m2, hướng đến khách hàng có nhu cầu an cư với mức giá khoảng 1 tỷ đồng/căn. Chúng tôi tự tin dự án sẽ có thanh khoản tốt, vì trong giai đoạn thị trường bất động sản suy giảm, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực thường được ưu tiên vì sản phẩm mang lại giá trị sử dụng thực tế, từ đó tạo nên sự ổn định cho thị trường.