Becamex IDC đang sở hữu hơn 60% vốn tại TDC.
Hoạt động kinh doanh chính mờ nhạt
Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2022 của Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (mã TDC) cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi của Công ty không thực sự khởi sắc. Cụ thể, doanh thu đạt 663 tỷ đồng, tăng 95% so với cùng kỳ; song lợi nhuận gộp lại giảm 4%, đạt 134 tỷ đồng. Đáng chú ý, biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 41% xuống còn 20%.
Chi phí tài chính quý II của TDC tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái, từ mức 50 tỷ đồng lên 58 tỷ đồng. Báo cáo tài chính của Công ty cho thấy khoản mục lợi nhuận khác tăng gấp 33 lần so với cùng kỳ, đạt 99 tỷ đồng, nhờ thanh lý tài sản cố định.
Bởi vậy mà lợi nhuận sau thuế quý II của Công ty đạt 132 tỷ đồng, tăng 408% so với cùng kỳ. Thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) theo đó tăng 547%, đạt 1.274 đồng, cải thiện mạnh so với con số 197 đồng của cùng kỳ.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, TDC đạt 801 tỷ đồng doanh thu, tăng 30% so với cùng kỳ, song lợi nhuận gộp giảm 23%, chỉ đạt 164 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 35% xuống còn 20%. Chi phí tài chính tăng mạnh lên 165 tỷ đồng, so với 75 tỷ đồng cùng kỳ.
Lợi nhuận quý II tăng mạnh nhưng không làm lợi nhuận sau thuế bán niên của Công ty tăng trưởng dương, mà chỉ đạt 23 tỷ đồng, giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái. EPS 6 tháng chỉ đạt 179 đồng, giảm 38% so với cùng kỳ.
Doanh thu quý II của TDC tăng trưởng mạnh chủ yếu do tăng doanh thu từ bất động sản và hợp đồng xây dựng cho công ty mẹ Becamex. Tuy nhiên, giá vốn tăng cao làm biên lợi nhuận gộp giảm hơn một nửa.
Lợi nhuận thuần được kéo lại từ 99 tỷ đồng thanh lý tài sản cố định cho nên lợi nhuận sau thuế tăng tới 408%. Nếu loại bỏ khoản thu nhập bất thường này thì kết quả kinh doanh quý II và 6 tháng đầu năm của Công ty kém hơn cùng kỳ. Thậm chí, tính lũy kế 6 tháng, TDC còn bị lỗ do chi phí lãi vay tăng quá mạnh (120%) so với cùng kỳ. Lợi nhuận thuần từ hoạt động sản xuất - kinh doanh trong 6 tháng đầu năm 2022 lỗ 52 tỷ đồng so với lãi 76 tỷ đồng cùng kỳ.
Tiền mặt tăng mạnh
Tổng tài sản của TDC tại ngày 30/6/2022 là 5.619 tỷ đồng, chỉ tăng nhẹ 7% so với đầu năm, trong đó đáng chú ý là tiền và tương đương tiền tăng mạnh 905%, đạt 653 tỷ đồng. Các khoản phải thu ngắn hạn tăng 40%, đạt 884 tỷ đồng; hàng tồn kho còn 1.600 tỷ đồng, giảm 12% so với cùng kỳ.
Chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang dài hạn của Công ty cũng giảm 10%, xuống còn 1.985 tỷ đồng, chủ yếu là ở các dự án bất động sản, bao gồm Khu dân cư Hòa Lợi, Phố Sông Cấm (hợp tác đầu tư với VSIP Hải Phòng), TDC Plaza, Unitown.
Tổng nợ phải trả của TDC tại ngày 30/6/2022 là 4.338 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm; trong đó, đáng chú ý có khoản phải trả khác tăng mạnh 346%, lên tới 731 tỷ đồng (đã tính khoản 600 tỷ đồng nhận ký quỹ của đối tác nước ngoài).
Khoản mục người mua trả tiền trước giảm 55%, chỉ còn 137 tỷ đồng so với 307 tỷ đồng cùng kỳ.
Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo tài chính quý II của TDC là khoản nhận ký quỹ 600 tỷ đồng từ một doanh nghiệp FDI đến từ Malaysia.
Báo cáo tài chính cũng cho thấy vốn chủ sở hữu của Công ty tại ngày 30/6/2022 là 1.282 tỷ đồng, ổn định so với đầu năm 2021 là 1.280 tỷ đồng.
Như vậy, về cơ bản, không có quá nhiều biến động lớn về mặt tài sản, nợ, vốn chủ sở hữu của TDC. Các chỉ số nợ, vay của Công ty ở mức khá cao. Tuy nhiên, TDC duy trì số dư nợ khá lớn với công ty mẹ Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, mã BCM), nên áp lực phải thanh toán vẫn ở mức có thể kiểm soát tốt. Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo tài chính quý II của TDC là khoản nhận ký quỹ 600 tỷ đồng. Đây là lý do khiến cho lượng tiền mặt tăng mạnh tại thời điểm 30/6/2022.
Nhờ bán tài sản
Thương vụ M&A của TDC với đối tác đến từ Malaysia được coi là chất xúc tác cho quá trình tăng giá cổ phiếu mạnh hồi cuối năm 2021, khi TDC đã có lúc chạm 35.000 đồng/cổ phần, cao gấp 3 lần thời điểm bắt đầu đại dịch. Đây cũng là điểm thị trường kỳ vọng vào lợi nhuận của TDC ở các quý sau.
Khoản nhận ký quỹ 600 tỷ đồng đã giúp báo cáo tài chính của TDC khoác áo mới. Theo đó, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh dương 488 tỷ đồng, chủ yếu từ tăng các khoản phải trả, trong đó là khoản nhận ký quỹ này.
Dòng tiền của TDC trong 6 tháng đầu năm tốt hơn so với cùng kỳ nhờ 2 giao dịch đáng chú ý, bao gồm 600 tỷ đồng nhận ký quỹ từ đối tác Malaysia và 100 tỷ đồng nhận từ thanh lý tài sản cố định.
Phân tích kết quả kinh doanh của TDC trong 6 tháng đầu năm 2022 không có gì ấn tượng khi doanh thu có tăng, nhưng lợi nhuận lại thụt lùi so với cùng kỳ. Tình hình tài chính của TDC cũng hạn chế khi tỷ lệ nợ vay vẫn ở mức cao. Dù vậy, giao dịch nhận ký quỹ 600 tỷ đồng đã thay đổi kỳ vọng vào doanh nghiệp này.
Trên thực tế, trong tháng 10/2021, thông tin một nhà phát triển dự án ngoại đã thâu tóm lô đất 5,6 ha tại phường Hòa Phú, TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương với giá trị thương vụ 53,88 triệu USD (tương đương 1.250 tỷ đồng) đã giúp cổ phiếu TDC bứt phá mạnh, vọt lên gần 35.000 đồng/cổ phần.
Quỹ đất này thuộc dự án Uni-town Galaxy của TDC. Dự kiến, đối tác đến từ Malaysia sẽ thanh toán làm 2 lần. Lần 1 là khoản đặt cọc 48%, tương đương với 25,86 triệu USD (600 tỷ đồng). Lần 2 là 52%, tương đương với 28,02 triệu USD (650 tỷ đồng) khi bên bán thực hiện xong việc chuyển quyền sử dụng đất.
Theo thông tin TDC công bố, Unitown Galaxy có quy mô 350 căn nhà phố thương mại, đang có giá trị ghi sổ tại ngày 30/9/2021 là 842 tỷ đồng. Như vậy, so với giá chuyển nhượng trên, mức lãi gộp của dự án sẽ là hơn 400 tỷ đồng.
Nhà đầu tư kỳ vọng, trong quý III/2022, TDC hoàn thành thủ tục để chuyển giao đất của mình cho bên mua, giúp lợi nhuận của Công ty tích cực (lợi nhuận gộp được dự phóng khoảng 450 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế khoảng 250 tỷ đồng).
Bên cạnh việc bán dự án và có lợi nhuận tăng mạnh, nhà đầu tư còn kỳ vọng vào quỹ đất khác của TDC như 19,6 ha tại Tân Uyên, 16,8 ha tại Thủ Dầu Một, Bình Dương; 6,8 ha tại Bàu Bàng, Bình Phước và 10,2 ha tại huyện Thủy Nguyên, Hải Phòng. Phần lớn quỹ đất hiện nay của TDC được đầu tư vào giai đoạn từ 2010 - 2015 khi giá bất động sản ở các khu vực này còn ở mức thấp.
Các dự án của TDC có quy mô đủ lớn để hấp dẫn các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp thực hiện M&A, đặc biệt khu vực Thành phố mới Bình Dương đang ngày càng thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà phát triển bất động quốc tế. Tháng 12/2021, Capital Land cũng đầu tư mua lại quỹ đất 18,9 ha tại khu vực này từ Becamex để phát triển dự án có quy mô lên đến 18.330 tỷ đồng. Giá trị quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản như TDC do đó đang được kỳ vọng hưởng lợi lớn, với mức giá đầu tư thấp.
Nhưng từ kỳ vọng đến thực tế không hẳn là quãng đường ngắn. Hiện nay, Becamex IDC đang sở hữu hơn 60% vốn tại TDC.
Becamex là doanh nghiệp nhà nước nên việc chuyển nhượng các dự án không đơn giản, thủ tục có thể kéo dài. Việc chuyển quỹ đất tiềm năng thành các sản phẩm nhà ở bán đến tay người tiêu dùng cuối cùng lại đòi hỏi năng lực phát triển dự án và tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, vốn không phải là điểm mạnh của TDC những năm qua.
