Theo HoREA, quyết định 32/2025 của UBND TP.HCM có hiệu lực từ đầu năm 2026 đã tạo cơ sở pháp lý trong việc xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ tại các dự án chung cư trên địa bàn. Tuy nhiên, sau khoảng 3 tháng triển khai, quy định hiện hành bộc lộ một số hạn chế khi chủ yếu áp dụng một phương pháp tính dân số, dẫn đến cơ cấu sản phẩm nhà ở chưa thực sự phù hợp với nhu cầu thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng cách tính hiện tại đang có xu hướng làm tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn, trong khi phân khúc căn hộ vừa và nhỏ - vốn phù hợp với người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp và người trẻ - lại bị hạn chế nguồn cung.
Do đó, HoREA đề xuất bổ sung thêm phương pháp xác định dân số linh hoạt hơn, cho phép tính toán dựa trên diện tích sử dụng và cơ cấu phòng ở của từng loại căn hộ, đồng thời gắn với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32m²/người theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Theo Hiệp hội, phương án này sẽ tạo điều kiện phát triển mạnh hơn các loại căn hộ diện tích khoảng 25-70m2, nhất là căn hộ 2 phòng ngủ, vốn đang chiếm nhu cầu lớn trên thị trường. HoREA dẫn chứng hiện có khoảng 60-70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ, trong khi nhu cầu căn hộ lớn chỉ chiếm khoảng 5-10%.
Nếu không điều chỉnh kịp thời, HoREA cảnh báo thị trường có thể rơi vào tình trạng lệch pha cung - cầu, làm gia tăng hàng tồn kho ở phân khúc căn hộ lớn, giảm thanh khoản và tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu bất động sản.
Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền cũng có thể khiến mặt bằng giá nhà ở tiếp tục tăng cao, buộc nhiều người dân phải lựa chọn sản phẩm vượt quá khả năng tài chính, ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu an sinh xã hội.
Nhiều người dân cũng bày tỏ mong muốn thị trường có thêm các căn hộ diện tích vừa phải, từ khoảng 50-65m² với 2 phòng ngủ, phù hợp cho gia đình trẻ và người mua ở thực.
Theo HoREA, xu hướng quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn hiện nay đang dần thu nhỏ, phổ biến ở mức 1-3 người/hộ. Vì vậy, việc điều chỉnh phương pháp tính dân số chung cư cần phản ánh đúng thực tế này để phù hợp với định hướng phát triển đô thị hiện đại.
Ngoài ra, Hiệp hội cũng kiến nghị điều chỉnh một số tiêu chí kỹ thuật liên quan đến diện tích căn hộ, đặc biệt đối với nhà ở xã hội và tái định cư, nhằm đảm bảo tính thực tiễn, đồng bộ với quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.
HoREA cho rằng việc bổ sung phương pháp xác định dân số không chỉ giúp cân đối lại cơ cấu sản phẩm nhà ở mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho đông đảo người dân TP.HCM.