HoREA đề xuất giải pháp để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Hiệp hội rất hoan nghênh kỳ họp thứ 5 Quốc hội Khoá XV ngày 22/06/2023 đã thông qua Nghị quyết thành lập Đoàn giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” do Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội làm Trưởng đoàn.
Đồng thời, đánh giá rất cao Báo cáo kết quả giám sát đã nhận định khái quát về tình hình thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015 - 2023, đánh giá đầy đủ các kết quả đã đạt được.
Bên cạnh đó, báo cáo cũng chỉ ra các mặt tồn tại, hạn chế, xác định các nguyên nhân chủ quan, khách quan, trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (chủ yếu là hoạt động môi giới bất động sản) và các nhà đầu tư bất động sản.
Đây là lần đầu tiên Quốc hội thực hiện quyền giám sát tối cao đối với thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội là một lĩnh vực kinh tế nhưng lại gắn liền với mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở nhằm bảo đảm cho mọi “công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”; "mọi người có quyền sở hữu nhà ở".
Theo Báo cáo của Chính phủ, từ năm 2015 đến nay trên địa bàn cả nước có khoảng 800 dự án nhà ở xã hội (NOXH) đã được triển khai với quy mô 567.042 căn, trong đó số lượng dự án hoàn thành là 373 dự án với quy mô 193.920 căn; số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 129 dự án, quy mô 114.934 căn; số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 298 dự án với quy mô 258.188 căn.
Hiệp hội nhận thấy, thị trường bất động sản đang rất thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại do vướng mắc pháp lý và cơ cấu sản phẩm nhà ở đang bị “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp, nhưng lại rất thiếu nhà ở nhà ở thương mại giá vừa túi tiền dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong các năm gần đây. Đồng thời, thị trường bất động sản đã bị khủng hoảng kéo theo nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về dòng tiền và thanh khoản trong các năm 2022 - 2023. Bên cạnh đó, đa số người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có nhu cầu thực mua nhà để ở rất khó tiếp cận, rất khó tạo lập nhà ở.
Để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030, HoREA đề xuất ba giải pháp trọng tâm.
Thứ nhất, về lãi suất, HoREA cho biết, theo Công văn 4524/NHCS-TDSV ngày 01/08/2024 của Ngân hàng Chính sách xã hội, mức lãi suất cho vay đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Mức lãi suất này hiện nay là 6,6%/năm. Trong khi đó, mức lãi suất áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua được vay vốn ưu đãi bằng 120% lãi suất trên, tức là 7,92%/năm.
Theo HoREA, mức lãi suất gọi là “ưu đãi” này quá cao so với lãi suất cho vay thương mại thông thường của các tổ chức tín dụng hiện nay. Do đó, HoREA đề nghị xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại Ngân hàng Chính sách xã hội về mức lãi suất 3% hoặc 4,8%/năm, từ đó chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3,6% hoặc 5,76%/năm là phù hợp.
Thứ hai, HoREA đề nghị bổ sung vào Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận nhà ở riêng lẻ là “nhà trọ cho thuê dài hạn” cũng là một hình thức “nhà ở xã hội” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, kinh doanh để các “chủ nhà trọ” cũng được đối xử tương tự như “chủ đầu tư” dự án nhà ở xã hội để được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng (như đề xuất trên đây) và về thuế với mức “thuế khoán” giảm về mức bằng 3,5%/doanh thu, bao gồm 2,5% thuế GTGT và 1% thuế thu nhập cá nhân (hiện nay Thông tư 40/2021/TT-BTC áp dụng mức thuế “thuế khoán” bằng 7%/doanh thu, bao gồm 5% thuế GTGT và 2% thuế thu nhập cá nhân bằng với chủ khách sạn mini cho thuê lưu trú du lịch ngắn hạn theo ngày, theo giờ).
Thứ ba, Hiệp hội đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Thuế GTGT, Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp quy định chính sách ưu đãi về thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê theo hướng được giảm 70% thuế suất thuế GTGT về mức 3% và được giảm 70% thuế suất thuế Thu nhập doanh nghiệp về mức 6% để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội để cho thuê.
