Thuê nhà rồi cho thuê lại, mô hình kinh doanh mới tại TP.HCM. Ảnh: Gia Huy
Mô hình ngoại áp dụng tại nội địa
Chị Nguyễn Thúy Hương, ngụ quận 10, TP.HCM, nhà đầu tư chuyên thuê căn hộ chung cư để cho thuê lại cho biết, từ năm 2010 tới năm 2014, chị du học tại Singapore. Trước khi sang du học, chị lên mạng tìm nhà trọ thì được biết bên Singapore cũng có mô hình nhiều du học sinh thuê chung một căn hộ chung cư rồi chia nhau tiền nhà cho tiết kiệm.
“Thời gian đầu, tôi qua đó học và cùng 4 người bạn du học sinh tại TP.HCM thuê một căn chung cư ở cùng nhau để đỡ tiền phòng. Sau đó, tôi thấy nhu cầu của sinh viên Việt Nam và các nước qua Singapore học càng ngày càng đông, nhu cầu thuê nhà trọ là rất lớn. Vậy là tôi đánh liều, thuê thử 2 căn chung cư rồi cho các bạn sinh viên thuê lại theo dạng ở ghép”, chị Hương kể.
Chị Hương cho biết, mình thu lợi nhuận khá tốt ở việc thuê căn hộ rồi cho sinh viên thuê lại. Từ đó, chị thuê tiếp 3 căn hộ chung cư nữa để cho các bạn sinh viên từ nhiều nước tới thuê lại.
Cụ thể, chị Hương sẽ là người bỏ tiền cọc ra thuê, rồi bắt mối với các bạn sinh viên cho thuê theo kiểu share phòng ở ghép. Khi sinh viên tới thuê phòng sẽ đặt cọc một số tiền nhất định cho chị Hương và đóng tiền nhà hàng tháng. Mỗi căn nhà cho thuê lại như vậy biên độ lời lãi khá lớn nên trong thời gian du học, ngoài việc trả được tiền học phí, tiền sinh hoạt, chị Hương còn có khoản để dành mang về Việt Nam làm vốn.
Sau khi về Việt Nam, chị Hương mang mô hình này áp dụng vào hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, cách thực hiện có khác, đó là chị thuê những căn hộ chung cư từ các nhà đầu tư mua nhà chung cư cho thuê sau đó cho thuê lại theo hình thức cho thuê ngày hoặc theo giờ.
“Nhà đầu tư mua nhà cho thuê sẽ phải làm nội thất căn hộ, định giá cho thuê và kiếm khách hàng cho thuê theo tháng, quý. Tôi sẽ thuê lại những căn hộ đó, rồi tự kiếm khách hàng và cho thuê lại, nhưng không cho thuê theo tháng, mà cho thuê theo ngày hoặc giờ, bởi thuê ngày hoặc giờ sẽ có lợi về giá hơn”, chị Hương cho biết thêm.
Chẳng hạn, căn hộ tại quận Bình Thạnh 1 phòng ngủ có giá thuê tháng là 12 triệu đồng. Chị Hương thuê lại theo mức giá này, sau đó cho thuê theo ngày ở mức từ 45 - 50 USD. Số tiền cho thuê một căn hộ như trên, sau khi đã chi phí cho điện, nước, người dọn vệ sinh và trả tiền nhà cho chủ sở hữu, chủ thuê đầu tiên sẽ lời khoảng 10 triệu đồng/tháng.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đối tượng thuê nhà dạng này là những người du lịch hoặc các đoàn công tác xa, thậm chí là cả những đôi đang yêu nhau mà chưa có nhà. Điểm lợi là so sánh với giá thuê này và giá phòng khách sạn 4 sao tại TP.HCM thì thuê chung cư sẽ rẻ hơn, lại tự chủ được giờ giấc, người ở có thể từ 2 đến 6 người tùy vào căn 1, 2 phòng ngủ hay 3 phòng ngủ. Thêm vào đó, người thuê lại sẽ có thể tự nấu ăn, hưởng thụ những tiện ích của chung cư như hồ bơi, công viên… nội khu.
Ông Trần Tuấn, một nhà đầu tư như chị Hương cho biết, cách kinh doanh này tại Việt Nam có vẻ mới nhưng ở nước ngoài là phổ biến. Nhà đầu tư như ông Tuấn, chị Hương có lợi là không phải bỏ vài tỷ đồng để đi mua căn hộ rồi cho thuê lại mà chỉ bỏ số vốn đầu tư bước đầu là tiền cọc nhà 1 tháng cho chủ nhà.
Cũng theo ông Tuấn, hiện nay ở các chung cư mới bàn giao tại TP.HCM, đặc biệt là các chung cư trung tâm đều đã xuất hiện mô hình này. Chỉ cần khách liên hệ cần thuê căn hộ ở quận nào thì sẽ giới thiệu dự án quận đó.
Kiểm soát rủi ro ra sao?
Giới phân tích thị trường bất động sản cho rằng, đây là mô hình mới nhưng hợp lý, có thể thay thế kênh đầu tư mua nhà chung cư cho thuê khi có quá nhiều chung cư được đưa vào hoạt động trong thời gian qua.
Theo ông Lê Thanh, Giám đốc Công ty Bất động sản Nam Hưng, một doanh nghiệp chuyên kinh doanh nhà cho thuê tại TP.HCM, thì nhà cho thuê có hai mô hình kinh doanh khác nhau là sở hữu - cho thuê và thuê - cho thuê lại. Hai mô hình này có tỷ suất lợi nhuận khá chênh lệch. Nếu sở hữu - cho thuê mang lại lợi nhuận trung bình 5 - 10% mỗi năm, thì mô hình thuê - cho thuê lại cho lợi nhuận từ 50 - 100% mỗi năm.
“Tuy nhiên, với mô hình sở hữu - cho thuê, bạn sẽ ít tốn công sức và an toàn hơn, trong khi thuê - cho thuê mang lại nhiều rủi ro và đòi hỏi phải có kiến thức cùng kỹ năng kinh doanh tốt hơn, đồng thời bỏ ra nhiều công sức hơn”, ông Thanh nhận định.
Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Giảng viên khoa Tài chính - kinh doanh, Trường đại học Tài chính
Maketing TP.HCM cho biết, mô hình kinh doanh chung cư cho thuê này đang tạo ra cuộc cạnh tranh đối với phân khúc khách sạn truyền thống. Lợi thế tất nhiên thuộc về mô hình kinh doanh nhà cho thuê, lợi nhuận của việc kinh doanh này cũng cao hơn phân khúc khách sạn cho thuê và cả người thuê cũng được hưởng lợi bởi kín đáo và thỏa mái hơn.
“Xu hướng này bắt đầu phát triển mạnh từ đầu năm 2017, đặc biệt là tại các dự án lớn như Vinhomes Central Park. Từ đó, mô hình này nhân rộng ra toàn thị trường bất động sản tại TP.HCM. Tuy nhiên, nếu nói đã trở thành một trào lưu phổ biến hay chưa thì chưa, bởi còn khá mới mẻ. Nhưng tôi cho rằng, nó sẽ phát triển mạnh trong những năm tiếp theo”, ông Hùng nói.
Cũng theo ông Hùng, mô hình kinh doanh nào cũng có độ rủi ro và mô hình này cũng vậy. Đơn cử như việc nhà đầu tư không kiếm được người thuê trong ngày thì sẽ bị lỗ, tuy nhiên tỷ lệ này hiện khá thấp. Tiếp đó là nguy cơ bị liên lụy khi đối tượng xấu thuê nhà nguyên căn để thực hiện các hành vi trái pháp luật. Chẳng hạn như trường hợp thuê nhà để sử dụng ma túy tập thể đã bị phát hiện ở một số chung cư và được ban quản lý chung cư khắc phục, kiểm soát bằng việc theo dõi những căn hộ thuê có nhiều người ở, đặc biệt là người trẻ.
Thêm một nguy cơ nữa đó là có thể mất cắp nội thất trong căn hộ cho thuê. Tình trạng này cũng đã xuất hiện, tuy giá trị không lớn nhưng nhà đầu tư thuê nhà chung cư để cho thuê lại sẽ phải đền bù cho chủ nhà.
Một điều nữa mà nhà đầu tư phân khúc này có thể phải đối mặt được ông Hùng chỉ ra đó là trong thời gian tới, sự cạnh tranh sẽ xuất hiện ở kênh đầu tư này khi các nhà đầu tư cùng thực hiện kinh doanh nhà cho thuê.
Điều cảnh báo này dường như đã diễn ra, khi mà hiện nay ngoài những nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thì chính các ban quản lý tòa nhà chung cư cũng bắt đầu “tham chiến” ở phân khúc này. Lợi thế của họ đó là có thể dễ tiếp cận chủ nhà để thuê lại, thêm vào đó là có hệ thống khép kín trong việc điều hành, tìm kiếm khách hàng…
Tuy nhiên, theo ông Lê Thanh, những nhà đầu tư cá nhân hiện tại đang chiếm ưu thế bởi họ biết quan tâm và hỗ trợ khách thuê nhiệt tình, chu đáo hơn. Đây là một trong những yếu tố quan trọng để có được những khách thuê lâu dài cho căn nhà.
Ngoài ra, các nhà đầu tư cá nhân cũng có thể tự xây dựng hệ thống kinh doanh tự động cho mình. Đó là khi khách hàng đầu cảm thấy dịch vụ tốt cũng như lợi thế của việc thuê nhà nguyên căn theo ngày sẽ tiếp tục sử dụng lại dịch vụ này và giới thiệu cho bạn bè cùng sử dụng.
“Theo tôi tìm hiểu thì 90% khách hàng hiện nay thuê một lần rồi sẽ tiếp tục sử dụng lại dịch vụ và giới thiệu cho bạn bè cùng sử dụng dịch vụ thuê nhà này. Chính vì vậy mà hiện nay hầu như các nhà đầu tư phân khúc này đều ăn nên làm ra và rất ít khi bị rủi ro trống phòng”, ông Thanh nói.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
