Thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp, trong khi rất thiếu sản phẩm vừa túi tiền. Ảnh: Lê Toàn
Lặng lẽ sức cầu
Theo thông lệ, quý cuối năm là lúc các doanh nghiệp địa ốc đồng loạt tung sản phẩm ra thị trường để đáp ứng nhu cầu nhà ở thường tăng cao thời điểm này. Thế nhưng, sức cầu dường như cạn kiệt đã ảnh hưởng lớn tới kế hoạch bán hàng của các chủ đầu tư.
Đến thời điểm này, tại thị trường TP.HCM, bên cạnh số ít dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu thực được chào bán nhưng cũng gặp không ít khó khăn trong việc bán hàng, các phân khúc còn lại vẫn “án binh bất động”. Đại diện nhiều chủ đầu tư than vãn rằng, thị trường quá khó khăn, không bán được hàng, doanh nghiệp đang bị mất phương hướng chưa biết phải làm gì ngoài việc chờ đợi.
Thực tế, không phải doanh nghiệp không muốn đưa sản phẩm ra thị trường, nhưng nhiều kế hoạch chưa kịp triển khai đã phá sản, lý do bởi không nhận được sự quan tâm của khách hàng. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc đang là chủ đầu tư một dự án căn hộ tại Bình Dương cho biết, từ đầu quý II/2023 đến nay, doanh nghiệp này đã 3 lần lên kế hoạch mở bán dự án nhưng sau đó đều hủy bỏ vì không có khách hàng.
“Lúc trước, khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý, việc khách hàng lo ngại không dám mua đã đành, nhưng hiện tại, dự án đã hoàn thiện pháp lý, được cơ quan chức năng cấp phép đủ điều kiện bán hàng, chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách thanh toán linh hoạt và ngân hàng cam kết cho vay, vậy mà vẫn không bán được”, vị này nói và đánh giá, trong hơn 10 năm qua, lần đầu tiên thấy sức cầu thị trường yếu đến vậy.
Theo ghi nhận của phóng viên, nhiều doanh nghiệp khác cũng trong hoàn cảnh tương tự, đặc biệt là các dự án ở tỉnh, dường như không có động tĩnh của việc mua bán. Chủ đầu tư nhiều dự án lớn tại Đồng Nai, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, thời gian qua, đơn vị này đã tổ chức nhiều cuộc thăm dò khách hàng, song qua báo cáo từ các sàn giao dịch cho thấy rất ít khách hàng quan tâm nên quyết định tạm ngưng việc bán hàng từ nay đến cuối năm.
“Việc ưu tiên của doanh nghiệp lúc này là tiếp tục tái cơ cấu, sắp xếp lại sản phẩm, dịch vụ, còn việc bán hàng sẽ tạm thời gác lại đợi qua năm tới xem diễn biến thị trường rồi tính tiếp, bởi lúc này có đưa sản phẩm ra thị trường cũng không bán được, từ đó dễ khiến dự án bị ‘sa lầy’ và càng khó khăn hơn trong việc bán hàng sau này”, vị chủ đầu tư trên chia sẻ.
Theo ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, sau hơn 2 năm dịch bệnh, cộng thêm “cú bồi” suy thoái kinh tế, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư cũng như đại bộ phận người dân đã hao hụt đáng kể. Đó là chưa kể, sau giai đoạn khó khăn kéo dài vừa qua, nhiều doanh nghiệp bộc lộ sự “mong manh, dễ vỡ”, ảnh hưởng tới niềm tin người mua.
“Để khơi thông đầu ra thị trường, cần nhiều giải pháp kích cầu, xây dựng niềm tin, song kích cầu thế nào, bắt đầu từ đâu là câu hỏi không dễ giải đáp lúc này”, ông Tiến nói.
Kích cầu từ đâu?
Thị trường hiện nay chỉ dành cho nhu cầu thực, nên chủ đầu tư cần chấp nhận “hy sinh” một phần lợi nhuận với các chính sách kích cầu tốt nhất mới mong bán được hàng.
Nhiều chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp nhìn nhận, giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi, nhưng thị trường phục hồi rất chậm, chỉ diễn ra cục bộ ở một vài khu vực, phân khúc. Có nhiều nguyên nhân gây nên khó khăn cho thị trường bất động sản được chỉ ra như thủ tục pháp lý kéo dài, khó tiếp cận các nguồn vốn, lãi suất vẫn còn cao… và tất cả những yếu tố này đang từng bước được tháo gỡ, song có một nguyên nhân quan trọng khác có thể nhận thấy được lúc này và cần có biện pháp xử lý phù hợp, đó là sức mua quá yếu đang gây áp lực lớn lên thị trường.
Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA Group phân tích, những khó khăn cơ bản của thị trường đang dần được tháo gỡ, nhưng tiến trình phục hồi không diễn ra đồng đều, mà đang phân hóa khá rõ nét theo phân khúc, dự án, khu vực.
Theo ông Hiếu, nguồn cung được tiêu thụ trên thị trường thời gian qua chủ yếu đến từ dòng sản phẩm của các dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu thực. Trong đó, lượng tiêu thụ tập trung đáng kể tại số ít dự án như Glory Heights (thuộc Khu đô thị Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức, TP.HCM) của Tập đoàn Vingroup, Nam Long hay Khang Điền. Điểm chung của các dự án này là đều đã hoàn thiện pháp lý, đảm bảo tiến độ xây dựng, có mức giá tầm trung và đặc biệt là được các chủ đầu tư tung ra chính sách kích cầu rất hấp dẫn.
“Lấy ví dụ như dự án The Privia ở quận Bình Tân của Tập đoàn Khang Điền được đánh giá là được khách hàng quan tâm nhiều hiện nay. Dự án được xây dựng đến tầng 10, Sở Xây dựng TP.HCM cấp phép đủ điều kiện bán hàng. Trước đó, dự án này từng được rumo trên thị trường với mức giá trung bình 60 triệu đồng/m2, song gần đây chính thức công bố chỉ từ 48 triệu đồng/m2 nên được nhiều khách hàng quan tâm”, ông Hiếu nói và cho biết thêm, thị trường hiện nay chỉ dành cho nhu cầu thực, nên chủ đầu tư cần chấp nhận “hy sinh” một phần lợi nhuận với các chính sách kích cầu tốt nhất mới mong bán được hàng.
Các chuyên gia cho rằng, nhu cầu nhà ở của thị trường hiện nay và thời gian tới sẽ tập trung ở nhóm khách hàng là công nhân viên chức, gia đình trẻ với giá từ 2-5 tỷ đồng/căn hộ, nhưng hiện không dễ kiếm sản phẩm trong tầm giá này, trong khi các sản phẩm phân khúc giá cao, bất động sản nghỉ dưỡng... lại dư thừa. Bối cảnh lệch pha cung - cầu, cộng thêm sức mua yếu khiến thị trường bất động sản vốn đã khó lại càng thêm khó.
“Do đó, cách tốt nhất để tăng sức hấp thụ là chủ đầu tư phải cơ cấu lại sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thị trường, đồng thời đưa ra các chính sách ưu đãi tốt nhất cho người mua. Đó cũng là cách mà các chủ đầu tư tự cứu mình”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Với dòng sản phẩm mang yếu tố đầu tư, theo ông Hiếu, đây là dòng sản phẩm lớn và có thể thúc đẩy sự phục hồi nhanh của thị trường, giải pháp kích cầu quan trọng nhất lúc này là tăng cường niềm tin cho thị trường. Những năm qua, bên cạnh nhu cầu mua nhà để ở, dòng tiền từ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản đã giúp thị trường bất động sản sôi động trong nhiều thời điểm. Thực tế thăm dò cho thấy, nguồn tiền trong dân vẫn còn nhiều, đồng thời luôn dõi mắt đến bất động sản, nhưng nhu cầu này chỉ xuất hiện khi người mua thấy có cơ hội.
Ở góc nhìn khác, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, cái khó cơ bản nhất của thị trường, của doanh nghiệp hiện nay vẫn là thiếu hụt dòng tiền. Doanh nghiệp địa ốc gặp khó từ các kênh huy động vốn, bế tắc đầu ra thị trường, còn giới đầu tư mang nặng tâm lý phòng thủ và mất niềm tin. Do vậy, lúc này, khơi thông pháp lý dự án là vấn đề cần làm nhưng không phải là yếu tố chính giúp thị trường bất động sản sôi động trở lại, tương tự là giảm lãi suất cũng cần thiết nhưng không phải là yếu tố quyết định, mà quan trọng hơn là nhanh chóng khôi phục niềm tin thị trường.
“Các chủ đầu tư cần phải chấp nhận cuộc chơi, liệu cơm gắp mắm, chứng minh được các dự án được đầu tư chỉn chu, pháp lý rõ ràng… và khi đó, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn khi xuống tiền”, ông Phúc nói.
