Cổng Khu công nghiệp Hòa Phú.
Những khó khăn không tưởng đang gặp phải ở Khu công nghiệp cơ khí ô tô TP.HCM (còn gọi là Khu công nghiệp Hòa Phú) tại xã Hòa Phú, huyện Củ Chi, TP.HCM khiến Công ty Daehan Motors buộc phải ngăn cản các doanh nghiệp phụ trợ muốn theo họ đầu tư vào đây để hình thành chuỗi liên kết sản xuất ô tô.
Thuê phải đất chưa đền bù xong
Sáng ngày 5/9/2020, khi chiếc máy xúc đất của nhà thầu thi công cho Công ty Daehan Motors (thuộc Tập đoàn Daehan, Hàn Quốc) vừa bắt đầu đào xuống, thì người dân đã xuất hiện đứng trước máy. “Các ông muốn móc đất, cứ móc tôi lên luôn đi”, bà Nguyễn Thị Đương, chủ lô đất khu vực thi công nói.
Lô đất bà Đương giữ không cho thi công có số 642059 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 50 cấp ngày 19/5/2003. Đứng trước máy xúc đất, bà Đương cho biết, bà đã làm việc với Công ty cổ phần Hòa Phú nhiều lần, nhưng chưa thống nhất được việc đền bù.
Năm 2018, Công ty Daehan Motors ký phụ lục hợp đồng thuê thêm đất tại lô D1, diện tích 8.907 m2 với Công ty cổ phần Hòa Phú, chủ đầu tư Khu công nghiệp Hòa Phú. Trong quá trình xây dựng nhà xưởng, có 2 hộ dân ngăn cản, gửi đơn yêu cầu Daehan Motors ngừng thi công trên đất của họ, với lý do là “chưa được đền bù thỏa đáng”.
Daehan Motors đề nghị Hòa Phú giải quyết triệt để với hai hộ dân, bàn giao đất cho Công ty, nhưng phía Hòa Phú cho rằng, sau khi ký hợp đồng thuê đất, Hòa Phú đã phối hợp và thực hiện các thủ tục theo quy định để Daehan được cấp giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng trên phần diện tích đất thuê lại.
“Như vậy, Công ty Daehan có toàn quyền để thực hiện việc thi công xây dựng theo quy định. Việc hai hộ dân ngăn cản công tác thi công là vi phạm pháp luật, nên đề nghị Daehan Motors làm việc với chính quyền địa phương, kèm theo các chứng cứ cụ thể, để xử phạt các vi phạm về an ninh trật tự”, đại diện Hòa Phú nói.
“Tháng 2/2019 và ngày 15/3/2019, Ban Quản lý Khu công nghiệp Hòa Phú phối hợp với lực lượng của UBND và Công an xã Hòa Phú đến bảo vệ cho Daehan, nhưng bên thi công của Daehan vẫn không làm. Do đó, Công ty cổ phần Hòa Phú không có lỗi trong việc này”, biên bản làm việc giữa hai bên ghi rõ quan điểm của Hòa Phú.
Tiếp đó, Daehan cho biết, họ không thể nào thi công được khi dân ngăn cản và nhờ Hòa Phú giới thiệu cho đơn vị thi công có khả năng thực hiện hoặc nhờ Hòa Phú thi công và Daehan sẽ chi trả mọi chi phí. Tuy nhiên, phía Hòa Phú vẫn một mực rằng, đã giao đất cho Daehan và việc không thi công là lỗi của Daehan.
Sự việc bế tắc kéo dài cho đến tận thời điểm này. Một hộ dân đã nhận tiền đền bù, nhưng bà Đương chưa nhận và ngăn cản thi công. Nhà máy Daehan đã đi vào sản xuất, nhưng nhà xưởng đóng thùng xe không thể mở rộng, tường rào không thể khép kín.
Cuối tháng 8/2020, Daehan gửi đơn yêu cầu Hòa Phú hỗ trợ lực lượng bảo vệ từ ngày 5/9 đến hết ngày 4/10/2020 để đảm bảo thi công an toàn. Đáp lại, Hòa Phú yêu cầu Daehan trả chi phí bảo vệ là 1 triệu đồng/người/ngày, với tổng số tiền là 600 triệu đồng (1 triệu đồng x 30 ngày x 20 người).
Tổng giám đốc Daehan Motors, ông Nguyễn Hải Trung phải thốt lên: “Không thể tưởng tượng ở TP.HCM lại có chuyện này. Chúng tôi thuê đất sạch, hạ tầng đầy đủ để đầu tư, nhưng lại nhận đất chưa đền bù. Hoà Phú phải có trách nhiệm đảm bảo mặt bằng sạch để chúng tôi thi công nhà xưởng như hợp đồng đã ký”.
Doanh nghiệp FDI kêu cứu
Cũng giống như 10 doanh nghiệp Việt Nam phải kêu cứu vì những rủi ro pháp lý khi đầu tư, như Báo Đầu tư đã phản ánh trong bài “Khu công nghiệp Hòa Phú: Dấu hỏi về tình trạng pháp lý của đất thuê” trong số báo ra ngày 21/9, Daehan đã phải gửi văn bản lên UBND TP.HCM kiến nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật Việt Nam.
Theo Daehan, tại thời điểm ký hợp đồng thuê đất, Daehan không có đủ thông tin về tình trạng pháp lý của Khu công nghiệp Hoà Phú. Hợp đồng có quy định: giá cố định trong suốt thời gian thuê cho tới năm 2057 (thời hạn thuê 42 năm), nhưng được thanh toán trong vòng 10 năm. Do đó, Daehan đã tin tưởng đó là “đất trả tiền một lần”. Tuy nhiên, gần đây, Hòa Phú cung cấp bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hòa Phú có ghi nguồn gốc sử dụng đất là “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với diện tích đất xây dựng nhà máy và kho tàng…”.
Theo Điều 149 và Điều 175, Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai sửa đổi năm 2018, Daehan nhận thấy, Hòa Phú chỉ có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Việc quy định tiền thuê đất được thanh toán trong vòng 10 năm như trong hợp đồng không được coi là thuê đất hàng năm, không phù hợp quy định pháp luật, nên Daehan đề nghị Hòa Phú cùng thương lượng và đưa ra phương án hợp lý nhằm đảm bảo lợi ích của hai bên, nhưng không nhận được câu trả lời từ Hòa Phú.
Daehan kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Hòa Phú thực hiện việc chuyển hình thức thuê đất thành “trả tiền thuê đất hàng năm”, theo đó, số tiền thuê đất theo hợp đồng được chia đều trong 42 năm. Đồng thời, Hòa Phải phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Daehan theo quy định của pháp luật Việt Nam, mà không cần Daehan phải thanh toán hết tiền thuê.
Là người Việt Nam, tôi cảm thấy xấu hổ, không biết phải giải thích ra sao với Tập đoàn về những gì Công ty gặp phải tại Khu công nghiệp Hòa Phú.
Ông Nguyễn Hải Trung, Tổng giám đốc Công ty TNHH Daehan Motors
Ngày 20/8, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã trả lời Daehan rằng, Hòa Phú thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền hàng năm. Theo quy định Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất để cho thuê lại đất, nhưng đã cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần kể từ ngày Luật Đất đai năm 2014 có hiệu lực thì sẽ bị phạt tiền theo diện tích vi phạm, đồng thời buộc phải ký lại hợp đồng thuê đất với Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần đối với diện tích đất vi phạm trong thời gian gian còn lại và nộp số thu lợi bất hợp pháp do thực hiện hành vi cho thuê đất thu tiền một lần trong thời gian vi phạm.
Sở đề nghị Ban Quản lý các khu công nghiệp và chế xuất TP.HCM (Hepza) hướng dẫn Hòa Phú nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho Daehan và Daehan liên hệ Hepza để được hướng dẫn nộp hồ sơ giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.
Như vậy, với trả lời của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, việc Daehan nộp tiền thuê đất tại Khu công nghiệp Hòa Phú từ năm 2015 tới nay mà không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đảm bảo quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư.
“Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chúng tôi không thể cập nhật tài sản là công trình xây dựng trên đất nhằm làm tài sản đảm bảo vốn vay ngân hàng, duy trì hoạt động”, ông Trung nói.
Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng có ý kiến rằng, việc Daehan ký hợp đồng thuê đất với Hòa Phú “không phải hình thức trả tiền một lần, việc thanh toán theo phương thức nào là thỏa thuận giữa các bên, nhưng không được trái quy định của pháp luật”.
Trong văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM ngày 10/8, Daehan đã nêu vấn đề là, trong hợp đồng, Hòa Phú không ghi rõ hình thức cho thuê đất là “cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” hay “cho thuê đất hàng năm”, đồng thời có nội dung quy định: Daehan thanh toán cho Hòa Phú tiền thuê đất chia đều trong vòng 10 năm (mặc dù thời hạn thuê đất là 42 năm). Lãi được tính trên số tiền tương ứng với số chậm trả còn lại, từ năm thứ 4. Ba năm đầu tiên được miễn phí phần lãi suất này. Như vậy, Daehan hỏi: hình thức thanh toán tiền thuê trong 10 năm, chứ không phải trong 42 năm có phù hợp quy định của Luật Đất đai hay không?
Trong khi Daehan đang chờ câu trả lời từ phía chính quyền TP.HCM, thì đồng thời Công ty cũng phải ứng phó với sự o ép từ phía Hoà Phú. Để ép Daehan thanh toán lãi trả chậm tiền thuê đất năm 2019, Hòa Phú đã cắt nước.
Daehan cho rằng, cần làm rõ tình trạng pháp lý của đất trước khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng. Dịch vụ cấp nước cho sản xuất được hai bên ký kết trong một hợp đồng kinh tế riêng, nên Hòa Phú cắt nước khi Daehan chưa nộp tiền lãi trả chậm là không đúng luật.
Cũng theo phản ánh của một số doanh nghiệp khác, cắt nước là biện pháp mà Hòa Phú áp dụng để chèn ép doanh nghiệp thuê đất. Nghiêm trọng hơn, kể cả khi doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua nước với giá thấp, Hòa Phú cũng buộc phải chấp nhận trả mức giá cao nhất là 19.000 đồng/m3 nếu không muốn bị cắt nước. Đây là câu chuyện mà Báo Đầu tư sẽ tiếp tục phản ánh.
