Từ bài toán giải phóng mặt bằng
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nhiều công ty sản xuất đa quốc gia đã bắt đầu chuyển dịch dây chuyền sản xuất sang Việt Nam trong vài năm gần đây và tăng tốc từ năm ngoái.
Tại báo cáo chiến lược tháng 12/2019, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, riêng trong năm 2019, số lượng các công ty tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh 30%, với mục đích chuyển dịch các nhà máy từ Trung Quốc.
Bước sang năm 2020, đặc biệt là khi đại dịch Covid-19 bùng nổ, để hạn chế rủi ro vì phụ thuộc quá nhiều vào một thị trường, làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu khi có biến cố xảy ra, việc dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc để tìm đến các địa điểm khác được các tập đoàn đa quốc gia đẩy mạnh hơn.
Trong số các điểm đến ngoài Trung Quốc, Việt Nam là một trong những địa điểm được nhiều công ty lựa chọn do có lợi thế về giá nhân công, ưu đãi thuế, vị trí gần Trung Quốc - thị trường hơn 1,4 tỷ dân.
Làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã giúp thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sôi động và hấp dẫn, dù các phân khúc khác của thị trường bất động sản gặp khó khăn vì đại dịch Covid-19.
Theo báo cáo của JLL Việt Nam, trong quý I/2020, giá thuê đất của các khu công nghiệp tại miền Bắc tăng 6,5% so với cùng kỳ, trong khi tại miền Nam có mức tăng còn cao hơn, lên tới hơn 12,2%.
Giá thuê tăng cho thấy sức hút lớn của mảng kinh doanh cho thuê khu công nghiệp trước làn sóng FDI mới. Tuy nhiên, việc giá thuê đất tăng cao cũng phản ánh một thực trạng về tình trạng thiếu hụt quỹ đất để tận dụng cơ hội đón các dòng vốn dịch chuyển đầu tư vào Việt Nam từ các tập đoàn đa quốc gia.
Báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, tính đến cuối tháng 3/2020, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 97.800 ha; trong đó, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 66.100 ha với tỷ lệ lấp đầy gia tăng ấn tượng với con số lên tới 75,7% ở các khu công nghiệp đang hoạt động, tiếp tục tăng trưởng so với con số 74% của năm 2019.
Tuy nhiên, con số lạc quan này không thể xóa nhòa thực trạng, nhiều thỏa thuận thuê đất không thể thành công do quỹ đất còn sẵn của nhiều khu công nghiệp không đủ đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư FDI, đặc biệt tại các địa phương phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An do nguyên nhân chủ yếu là chậm giải phóng mặt bằng.
Chẳng hạn, tại Đồng Nai, tính tới cuối tháng 5/2020, địa phương này có gần 10 khu công nghiệp vẫn chưa thu hồi xong đất để làm hạ tầng hoàn chỉnh và cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước thuê. Trong đó, có những khu công nghiệp việc bồi thường, thu hồi đất kéo dài 5 - 10 năm chưa xong.
Đại diện Công ty cổ phần Xúc tiến đầu tư khu công nghiệp Việt Nam cho biết, đã và đang nhận rất nhiều yêu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước về việc tìm kiếm địa điểm tại các khu công nghiệp để đầu tư. Tuy nhiên, vấn đề là rất nhiều nhóm nhà đầu tư bày tỏ ý muốn kinh doanh theo quy mô lớn, với nhu cầu tìm những khu đất từ 500 - 1.000 ha và đây thực sự là vấn đề không hề nhỏ với nhiều khu công nghiệp tại Việt Nam. Chưa kể, việc chậm trễ giải phóng mặt bằng cũng ảnh hưởng không nhỏ tới việc triển khai hệ thống hạ tầng phục vụ sản xuất các khu công nghiệp.
Theo đại diện Công ty cổ phần Amata Việt Nam, chủ đầu tư hạ tầng 2 khu công nghiệp là Amata và Khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành, đơn vị đã nhiều lần làm việc với lãnh đạo tỉnh Đồng Nai đề xuất hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để có đất sạch sớm hoàn chỉnh hạ tầng các khu công nghiệp.
“Khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành dự kiến hoàn thành hạ tầng giai đoạn 1 vào năm 2017 và giai đoạn 2 vào năm 2020. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa hoàn thành hạ tầng giai đoạn 1 để cho các doanh nghiệp thứ cấp thuê do chưa có đất, nên dự án kéo dài thời gian hơn so với dự định ban đầu”, đại diện Amata cho biết.
…Đến nhiều vấn đề khác
Ngoài vấn đề quỹ đất sạch sẵn sàng cho thuê không lớn, vẫn còn nhiều hạn chế, thách thức khác cản trở sự khởi sắc của bất động sản công nghiệp, cũng như thu hút làn sóng FDI mới của Việt Nam.
Việt Nam có thể cung cấp lao động giá rẻ, nhưng dân số hơn 97 triệu người vẫn quá bé nhỏ so với Trung Quốc với hơn 1,4 tỷ dân.
Hồi đầu năm, một nhà sản xuất đồ nội thất Nhật Bản cho thương hiệu Muji cho biết, họ đã bị trì hoãn sản xuất kể từ tháng 1 vì thiếu lao động. Một số công ty cũng đòi hỏi các chuyên gia kiểm soát chất lượng, và thực tế này vẫn chưa được đáp ứng tốt tại thị trường Việt Nam.
Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng của Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập với nhiều dự án còn dang dở, chậm tiến độ và chưa đáp ứng được tốc độ hình thành của các cụm, khu công nghiệp.
Ông Nguyễn Văn Toàn, Phó chủ tịch Hiệp hội Đầu tư nước ngoài đánh giá, dù phát triển từ lâu, nhưng hạ tầng khu công nghiệp của Việt Nam còn nhiều hạn chế. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp chỉ đơn thuần là san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư nước ngoài đầu tư. Thậm chí, có khu công nghiệp không có đường giao thông để vận chuyển nguyên liệu, hàng hóa, chưa kể vấn đề xử lý nước thải tại nhiều khu công nghiệp còn thiếu, thậm chí không có.
Theo ông Toàn, điều tối quan trọng với hạ tầng khu công nghiệp là phải có khu xử lý chất thải rắn và nước thải tập trung. Trong khi đó, doanh nghiệp FDI khó tự đầu tư hệ thống xử lý nước thải. Giá xử lý nước thải cũng phải minh bạch để nhà đầu tư tính vào chi phí dự án.
Cụ thể, trong đợt giám sát của Ban Đô thị HĐND TP. Hà Nội trong tháng 5/2020 cho thấy, mặc dù Thành phố và các địa phương đã chú ý đến việc xử lý ô nhiễm môi trường, song đến nay mới có 26 cụm công nghiệp có trạm xử lý nước thải tập trung. Việc đầu tư xây dựng trạm xử lý nước thải đã khó, nhưng duy trì hoạt động còn khó hơn. Điển hình như huyện Thạch Thất có 7 cụm công nghiệp, nhưng mới có Cụm công nghiệp Cơ kim khí Phùng Xá và Cụm công nghiệp Bình Phú có hệ thống xử lý nước thải.
Theo Phó chủ tịch UBND huyện Thạch Thất Nguyễn Kim Loan, Cụm công nghiệp Bình Phú mặc dù có hệ thống xử lý nước thải công suất xử lý theo thiết kế là 600 m3/ngày - đêm, nhưng chưa kết nối thu gom được nước thải của toàn bộ các cơ sở sản xuất, kinh doanh trên địa bàn. Hiện chỉ có 10 đơn vị đấu nối, do đó việc vận hành trạm xử lý nước thải gây lãng phí và không đủ kinh phí duy trì. Trong khi đó, Cụm công nghiệp Cơ kim khí Phùng Xá đã có hệ thống xử lý nước thải từ năm 2010, nhưng công nghệ lạc hậu, hạ tầng xuống cấp.
Còn nhớ vụ việc Công ty Bột ngọt Vedan ở Bình Dương “đầu độc” sông Thị Vải suốt 14 năm bằng cách thiết kế đường ống ngầm để xả thải không qua xử lý ra môi trường, hay trường hợp Công ty Tungkuang ở Hải Dương xả nước thải có chứa kim loại nặng (Cr6 - chất có khả năng gây ung thư) ra sông Cầu Ghẽ, làm ảnh hưởng đến sức khỏe của nhiều hộ dân sống lân cận là những bài học đắt giá chúng ta không thể quên.
Theo phân tích của các chuyên gia, một trong những lý do khiến công tác bảo vệ môi trường tại nhiều khu công nghiệp chưa đạt hiệu quả như mong muốn là do chức năng giám sát, kiểm tra về môi trường của Ban quản lý các khu công nghiệp chưa được quy định cụ thể, rõ ràng. Bên cạnh đó, kinh phí cho việc xây dựng và duy trì hoạt động của hệ thống xử lý nước thải công nghiệp rất tốn kém, không phải chủ đầu tư khu công nghiệp nào cũng sẵn sàng triển khai, do đó công tác bảo vệ môi trường thường bị bỏ ngỏ hoặc chỉ làm mang tính chất đối phó với cơ quan chức năng khi bị kiểm tra.
Trong khi đó, trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia rất coi trọng về vấn đề môi trường, bởi đây là một trong những yếu tố để sản phẩm của họ có được tiêu thụ ở một số thị trường lớn như Mỹ, EU, Nhật… hay không.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, bên cạnh những thành công, việc phát triển khu công nghiệp ồ ạt theo phong trào gây nhiều hệ lụy, tác động xấu đến kinh tế - xã hội, ảnh hưởng môi trường. Trong bối cảnh hiện nay, để đón làn sóng đầu tư mới, rất cần một “nhạc trưởng” định hướng phát triển khu công nghiệp bền vững theo chiều sâu, đạt hiệu quả kinh tế và thân thiện môi trường.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
