Nhận diện vướng mắc, đưa ra giải pháp tháo gỡ
Kết luận thanh tra chuyên đề đối với các dự án có khó khăn, vướng mắc, tồn đọng kéo dài tại TP.HCM được ban hành tuần qua là bước đi quan trọng nhằm nhận diện rõ nguyên nhân, trách nhiệm và đề xuất hướng xử lý đối với nhiều dự án lớn trên địa bàn Thành phố.
Giới đầu tư đánh giá, đây là tín hiệu tích cực cho quá trình khơi thông nguồn lực hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị “chôn” trong các dự án dở dang, từ đó tạo điều kiện cải thiện thanh khoản và khả năng xử lý áp lực trái phiếu doanh nghiệp của nhiều chủ đầu tư.
Qua rà soát, cơ quan thanh tra đã chỉ ra nhiều nhóm nguyên nhân khiến các dự án kéo dài nhiều năm không thể triển khai hoặc triển khai dang dở. Nhóm vướng mắc phổ biến nhất liên quan đến thủ tục giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch.
Nhiều dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng chưa hoàn tất các thủ tục đất đai; ngược lại, có những dự án đã được giao đất, nhưng lại phát sinh tranh cãi về cơ sở pháp lý hoặc phương pháp xác định giá đất.
Một số dự án còn vướng mắc từ các quy định pháp luật thay đổi qua nhiều thời kỳ, khiến hồ sơ pháp lý bị “đứt gãy”, cơ quan quản lý lúng túng trong việc áp dụng quy định hiện hành hay quy định tại thời điểm phê duyệt dự án.
Đáng chú ý, nhiều dự án quy mô lớn đã hoàn thành một phần hoặc phần lớn khối lượng đầu tư, nhưng vẫn không thể tiếp tục triển khai vì chưa xử lý xong các vấn đề pháp lý tồn đọng. Điều này khiến nguồn vốn của doanh nghiệp bị mắc kẹt trong thời gian dài, làm gia tăng áp lực tài chính và chi phí vốn.
Điểm đáng chú ý của đợt thanh tra lần này là tập trung đề xuất giải pháp tháo gỡ. Đối với từng dự án, cơ quan thanh tra đều kiến nghị các sở, ngành rà soát hồ sơ pháp lý, xác định rõ căn cứ pháp luật áp dụng và đề xuất hướng xử lý phù hợp. Nhiều trường hợp được yêu cầu xem xét lại các quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, hoặc cập nhật quy hoạch để có cơ sở tiếp tục triển khai.
Đối với các khu đô thị và khu dân cư lớn, thanh tra kiến nghị chính quyền địa phương, các sở, ngành và chủ đầu tư phối hợp xây dựng lộ trình giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hoàn thiện thủ tục đầu tư theo quy định hiện hành.
Việc đưa ra các đầu việc cụ thể, giao trách nhiệm cho từng cơ quan và yêu cầu báo cáo tiến độ thực hiện giúp gia tăng khả năng các dự án được xử lý thực chất, thay vì chỉ dừng lại ở kết luận.
Hàng trăm nghìn tỷ đồng có cơ hội được giải phóng
Bất động sản là ngành sử dụng vốn rất lớn. Khi một dự án bị đình trệ, không chỉ dòng tiền của chủ đầu tư bị tắc nghẽn, mà còn ảnh hưởng đến ngân hàng, nhà thầu xây dựng, nhà cung cấp vật liệu và hàng nghìn khách hàng đã tham gia góp vốn hoặc mua sản phẩm.
Nhiều dự án nằm trong danh sách thanh tra có quy mô đầu tư từ hàng nghìn đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Một số dự án đã hoàn thành phần hạ tầng hoặc xây dựng phần móng, nhưng phải dừng thi công trong nhiều năm.
Nếu các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, các dự án này có thể nhanh chóng được tái khởi động, mở bán sản phẩm hoặc hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng. Điều đó đồng nghĩa với việc dòng tiền mới sẽ được tạo ra, giúp doanh nghiệp thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính.
Quan trọng hơn, việc khơi thông các dự án bị ách tắc sẽ giúp tái kích hoạt một lượng lớn tài sản đang “đóng băng” trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp bất động sản.
Dù kết luận thanh tra chưa thể ngay lập tức giải quyết toàn bộ các vướng mắc kéo dài nhiều năm, nhưng đây được xem là bước khởi đầu quan trọng trong quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản TP.HCM.
Một trong những dự án đáng chú ý là Khu nhà ở chung cư cao tầng tại các lô II.A, II.B, II.C, II.E thuộc Khu đô thị mới Đông Tăng Long do Tổng công ty cổ phần Đền bù giải tỏa làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô gần 66.000 m2 với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 3.647 tỷ đồng, cung cấp gần 2.900 căn hộ ra thị trường.
Tuy nhiên, sau nhiều năm, dự án vẫn chưa được giao đất, chưa chuyển mục đích sử dụng đất và chưa thể triển khai xây dựng.
Theo kết luận thanh tra, nguyên nhân nằm ở việc lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất như quy định. Đây là điểm nghẽn pháp lý khiến dự án bị “treo” trong thời gian dài.
Cơ quan thanh tra cũng xác định, dự án chưa triển khai trên thực địa nên chưa gây hậu quả nghiêm trọng về kinh tế. Điều này mở ra hướng xử lý theo hướng khắc phục thủ tục hành chính, thay vì áp dụng các biện pháp mạnh hơn.
Nếu được tháo gỡ, Đông Tăng Long có thể trở thành một trong những dự án tạo nguồn thu lớn cho doanh nghiệp, đồng thời bổ sung nguồn cung nhà ở cho khu Đông TP.HCM.
Một trường hợp khác cho thấy tính chất đặc biệt của các dự án tồn đọng là Khu công nghiệp VSIP II do Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam Singapore làm chủ đầu tư.
Khác với nhiều dự án nhà ở chưa triển khai, VSIP II đã hoàn thành đầu tư và hoạt động từ năm 2006. Tuy nhiên, dự án vẫn tồn tại vướng mắc liên quan đến chuyển đổi hình thức thuê đất từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần. Các cơ quan chức năng đã xác định nghĩa vụ tài chính, nhưng sau đó phải rà soát lại toàn bộ phương pháp tính tiền thuê đất.
Đây là dạng vướng mắc rất phổ biến trên thị trường hiện nay: Dự án đã vận hành, tạo doanh thu, nhưng doanh nghiệp vẫn chưa thể hoàn tất các thủ tục tài chính về đất đai. Khi chưa xác định dứt điểm nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp cũng khó thực hiện các giao dịch huy động vốn hoặc tái cấu trúc tài sản.
Trường hợp của Khu công nghiệp Đại Đăng do Công ty TNHH Xây dựng và Đầu tư Đại Đăng làm chủ đầu tư cũng mang tính điển hình. Dự án đã đi vào hoạt động từ năm 2010, nhưng còn tồn đọng việc xác định tiền thuê đất khi chuyển từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần.
Nhìn từ góc độ tài chính doanh nghiệp, đây là các tài sản có giá trị rất lớn, nhưng chưa thể “giải phóng” hoàn toàn trên sổ sách vì còn chờ cơ quan quản lý hoàn tất việc xác định nghĩa vụ tài chính. Nếu các hồ sơ được xử lý dứt điểm, doanh nghiệp sẽ có điều kiện nâng cao năng lực tài chính, mở rộng đầu tư hoặc huy động vốn với chi phí thấp hơn.
Một ví dụ khác là dự án Khu nhà ở Đất Mới do Công ty cổ phần Đất Mới thực hiện. Theo kết luận thanh tra, phần lớn các hạng mục của dự án đã hoàn thành từ năm 2021.
Tuy nhiên, vẫn còn một số khu chức năng như đất giáo dục và thương mại dịch vụ chưa triển khai. Đây là tình trạng khá phổ biến trong ngành bất động sản hiện nay: Dự án đã hoàn thành phần lớn sản phẩm, nhưng chưa thể hoàn tất toàn bộ thủ tục và hạng mục theo quy hoạch.
Thanh tra TP.HCM mới công bố kết luận thanh tra đối với 12 dự án có khó khăn, vướng mắc, tồn đọng kéo dài theo Kế hoạch số 1158/KH-TTCP ngày 22/4/2026 của Thanh tra Chính phủ, bao gồm: Khu nhà ở tại phường Bình An (dự án An Khánh 3); Trung tâm Triển lãm quy hoạch Thành phố; Khu nhà ở chung cư cao tầng tại các lô II.A, II.B, II.C, II.E thuộc Khu đô thị mới Đông Tăng Long; dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore II (Khu công nghiệp VSIP II); Khu công nghiệp Đại Đăng; khu đất số 558 Kinh Dương Vương (số cũ 366); Khu nhà ở Đất Mới; Khu chung cư cao tầng Hồng Tân; Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Gotec; Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái và Khu đô thị phát triển An Phú.
Tính đến ngày 16/6/2026, có 63 dự án tồn đọng được Thanh tra TP.HCM thanh tra xong và công bố kết luận.