Giá chào thuê căn hộ hiện giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn vắng khách thuê. Ảnh: Shuttersotck
Choáng khi bị “siết” thuế
Hơn một tuần qua, những nhà đầu tư kinh doanh căn hộ cho thuê như “ngồi trên lửa” khi chưa hết lo lắng vì ế khách trước tác động của dịch bệnh, thì phải đối mặt với áp lực mới khi cơ quan thuế 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM vừa có đề xuất thu thuế thu nhập từ cho thuê văn phòng, căn hộ trong chung cư, cao ốc.
Cụ thể, những đối tượng được đề xuất thu thuế là các cá nhân, tổ chức cho thuê căn hộ, cho thuê nhà ở, cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các chung cư; các cá nhân, tổ chức trực tiếp kinh doanh, cung cấp dịch vụ trong khu vực chung cư; cá nhân, tổ chức cho thuê văn phòng.
Theo đó, cơ quan thuế sẽ làm việc với ban quản trị/ban quản lý chung cư để cung cấp danh sách các hộ cho thuê căn hộ, các hộ trực tiếp kinh doanh tại chung cư, phối hợp với công an khu vực, rà soát danh sách khai báo tạm trú, tạm vắng để tuyên truyền cho các chủ căn hộ có cho thuê nhà, căn hộ kê khai, nộp thuế cho thuê thông qua ban quản trị/ban quản lý chung cư...
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, hầu hết các chủ căn hộ cho thuê đều bày tỏ sự lo lắng vì dịch bệnh kéo dài từ năm ngoái đến nay khiến thị trường cho thuê căn hộ ảnh hưởng nghiêm trọng, giá cho thuê giảm mạnh nhưng vẫn ít khách thuê, nếu thu thuế vào thời điểm này sẽ gây thêm khó khăn cho chủ nhà.
“Nếu áp thuế vào lúc này thì tôi sẽ phải gánh phần thuế để giữ chân khách, chấp nhận lợi nhuận giảm. Khi thị trường cho thuê căn hộ khởi sắc trở lại, có thể tôi sẽ cân nhắc cộng thêm phần thuế này vào giá cho thuê, hoặc thỏa thuận chia 50-50 với người thuê cuối”, chị Hương - một nhà đầu tư kinh doanh căn hộ nói.
Một nhà đầu tư căn hộ cho thuê khác tại khu vực quận Bình Thạnh cho biết, nếu đề xuất đánh thuế cho thuê căn hộ chính thức được áp dụng, ông sẽ giảm số lượng căn hộ đang đầu tư để cho thuê về ngưỡng dưới mức bị đánh thuế, thậm chí sẽ rút khỏi phân khúc này để chuyển sang phân khúc khác như đất nền, nhà phố… Bởi theo nhà đầu tư này, đầu tư căn hộ chủ yếu là chờ tăng giá rồi bán để hưởng chênh lệch, chứ ít người mua căn hộ để làm tài sản tích lũy lâu dài và trong thời gian chưa bán được thì cho thuê để bù đắp chi phí cơ hội bị mất đi. Vì vậy, nếu bị đánh thuế thì sẽ chuyển sang kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn.
Trên thực tế, khảo sát của phóng viên tại các quận Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, quận 7, quận 10… cho thấy, giá chào thuê căn hộ những khu vực này đã giảm mạnh thời gian qua. Cụ thể, mặt bằng chung giá thuê căn hộ có diện tích 70 m2 hiện ở mức 7-8 triệu đồng/tháng, căn 3 phòng ngủ diện tích trên 100 m2 là 10-13 triệu đồng/tháng, căn studio 1 phòng ngủ là 4-5 triệu đồng/tháng..., giảm gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí, giá thuê biệt thự hiện cũng giảm 30-40% so với thời điểm trước dịch.
Cần có lộ trình và sự công bằng
Theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh có mức doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm không thuộc diện chịu thuế. Như vậy, các trường hợp cá nhân có bất động sản cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, tương đương trên 8,3 triệu đồng/tháng được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế.
Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Biểu thuế ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính, hoạt động cho thuê tài sản không kèm theo dịch vụ lưu trú chịu thuế 10%, trong đó thuế giá trị gia tăng 5%, thuế thu nhập cá nhân 5%.
Quy định là vậy, nhưng nhiều trường hợp chủ nhà không kê khai nộp thuế dù thu nhập cao hơn mức 100 triệu đồng/năm với lý do mức thuế 10% là quá cao, hơn nữa còn phải dùng tiền thuê nhà để trả lãi ngân hàng hoặc tu sửa căn hộ cho thuê, nếu không được trừ chi phí này là điều bất hợp lý. Có trường hợp “né” thuế bằng cách làm hợp đồng cho thuê với giá rẻ hơn so với mức thu thực tế, hoặc làm hợp đồng cho mượn nhà để không phải nộp thuế tài sản...
Để tránh tình trạng bỏ lọt thông tin người cho thuê, trong đề xuất, Cục Thuế TP.HCM đề nghị ban quản trị/ban quản lý chung cư phối hợp cung cấp danh sách các căn hộ cho thuê, các hộ trực tiếp kinh doanh tại dự án. Tuy nhiên, đề xuất này gây băn khoăn bởi đây là thông tin riêng tư của cư dân, liệu ban quản trị/ban quản lý chung cư có quyền cung cấp hay không?
Lý giải thắc mắc này, luật sư Nguyễn Hồng Nhân, Trưởng Ban Pháp chế, Công ty Savista (đơn vị chuyên về tư vấn, quản lý vận hành và khai thác bất động sản) cho biết, cơ quan thuế có thẩm quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân khác có trách nhiệm cung cấp thông tin liên quan về người nộp thuế để thực hiện công việc quản lý thuế.
Về phía ban quản trị/ban quản lý chung cư, tổ chức này có trách nhiệm bảo mật thông tin của tổ chức/cá nhân mà mình có được và chỉ cung cấp cho bên thứ ba khi có sự đồng ý của chủ thể đó, hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, ban quản trị/ban quản lý chung cư có quyền cung cấp thông tin cư dân đang có hoạt động cho thuê căn hộ theo yêu cầu của cơ quan thuế.
“Trong trường hợp cơ quan thuế yêu cầu cung cấp thông tin mà ban quản trị/ban quản lý chung cư không thực hiện thì sẽ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định việc xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn”, luật sư Nhân thông tin thêm.
Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, việc thu thuế từ thu nhập cho thuê tài sản là cần thiết, còn thu bao nhiêu cho hợp lý thì phải tính toán, bởi để khuyến khích người thuê nhà khai đúng số tiền thuê nhà/căn hộ thì cần có lộ trình và chính sách công bằng hơn.
“Hiện nay, mức thuế 10% trên tổng nguồn thu là hợp lý, nhưng để thuyết phục được người kinh doanh cho thuê thì cần có lộ trình cụ thể, chẳng hạn mức thu ban đầu có thể từ 3-5%/năm, sau đó tăng dần theo năm cho đến khi đạt 10%”, TS. Hiển nêu quan điểm.
Một đề xuất khác được đưa ra là thuế thu nhập cá nhân đã điều chỉnh tăng mức giảm trừ gia cảnh với cá nhân người nộp thuế, người phụ thuộc thêm khoảng 30%. Vì vậy, cũng cần điều chỉnh tăng mức thu nhập từ cho thuê nhà, căn hộ… không phải nộp thuế từ mức dưới 100 triệu đồng/năm như hiện nay lên khoảng 140-150 triệu đồng/năm.
