Loại hình chung cư mini hay nhà cao tầng cho thuê có xu hướng tăng mạnh về số lượng nhằm đáp ứng nhu cầu thuê ngày càng gia tăng
Loại hình chung cư mini đang gia tăng về số lượng với các quy mô to nhỏ, cao thấp, số lượng phòng khác nhau. Theo ông, chung cư mini cần được hiểu như thế nào cho thống nhất?
 |
Luật sư Lưu Vũ Anh, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh hoa Việt |
Hiện tại, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về khái niệm “chung cư mini” và “nhà cao tầng cho thuê”. Trước đây, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/06/2014 của UBND TP. Hà Nội (hiện đã hết hiệu lực) từng đề cập tới thuật ngữ “chung cư mini” tại Điều 22: “Cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini: “Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở)”. Tuy nhiên, loại hình nhà ở này chưa được hoàn thiện về khung pháp lý, không có quy định cụ thể về điều kiện phòng cháy, chữa cháy, cũng không có quy định phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc.
Có ý kiến cho rằng, chung cư mini cũng như nhà chung cư, còn nhà cao tầng cho thuê cũng như nhà khách, nhà nghỉ, cả hai loại hình nhà ở này đều phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định tại Nghị định 67/2023/NĐ-CP. Theo ông, cách hiểu như vậy liệu có hợp lý?
Để hạn chế rủi ro hỏa hoạn, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, chủ nhà cho thuê hoặc ban quản trị các tòa nhà và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bảo hiểm cháy nổ tự nguyện.
Đối với định nghĩa về “nhà khách, nhà nghỉ”, Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam quy định: “55103: Nhà khách, nhà nghỉ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày”.
Nhóm này gồm: dịch vụ cung cấp cơ sở lưu trú là nhà khách, nhà nghỉ với các trang thiết bị, tiện nghi và dịch vụ cần thiết cho khách du lịch nhưng không đạt điều kiện tiêu chuẩn để xếp hạng khách sạn; có thể kèm theo dịch vụ dọn phòng hàng ngày, các dịch vụ khác như ăn uống, chỗ đỗ xe, dịch vụ giặt, là…
Do đó, tôi không đồng tình với quan điểm cho rằng “nhà cao tầng cho thuê” hay chúng ta vẫn gọi là “nhà trọ, phòng trọ” được coi là “nhà khách, nhà nghỉ”.
Theo quy định tại Nghị định 67/2023/NĐ-CP về bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng, đối tượng phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc là những cơ sở có nguy cơ cao về cháy nổ, bao gồm: “Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000 m3 trở lên” và “Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ, nhà trọ, cơ sở lưu trú khác được thành lập theo Luật Du lịch cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích của các khối nhà phục vụ lưu trú từ 10.000 m3 trở lên”.
Nghị định 67/2023/NĐ-CP không quy định đối với loại hình nhà ở riêng lẻ được xây dựng từ 7 tầng trở lên. Đây là khoảng trống pháp lý cần phải được sửa đổi, bổ sung kịp thời và phù hợp để quản lý loại hình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, có chiều cao từ 7 tầng trở lên, thường được biết đến với tên gọi là “chung cư mini” hay “nhà ở cao tầng cho thuê”.
Giả sử chung cư mini, nhà ở cao tầng cho thuê thuộc diện phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc nhưng chủ nhà không mua, thì sẽ phải đối diện với chế tài xử phạt nào?
Theo Điều 49, Nghị định số 144/2021/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng chống tệ nạn xã hội; phòng cháy, chữa cháy…, các cơ sở thuộc diện phải mua nhưng không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc sẽ bị phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng. Mức phạt áp dụng đối với tổ chức có hành vi không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc gấp 2 lần mức phạt đối với cá nhân, tức là sẽ bị phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng, căn cứ theo quy định tại Khoản 2, Điều 4, Nghị định 144/2021/NĐ-CP.
Có ý kiến đề xuất, nhà ở cao tầng cho thuê, chung cư mini phải có hợp đồng bảo hiểm cháy nổ bắt buộc thì mới đủ điều kiện vận hành. Ông nghĩ sao về đề xuất này?
Theo tôi, nhà ở cao tầng cho thuê và chung cư mini là các khái niệm không có trong luật nên không có quy định về việc phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc thì mới được vận hành. Tuy nhiên, những loại hình này có thể tham gia bảo hiểm cháy nổ tự nguyện để bảo vệ tài sản và giảm thiểu rủi ro tài chính khi có tổn thất xảy ra. Các doanh nghiệp bảo hiểm cũng có bảo vệ rủi ro cháy nổ như đối với bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định của nhà nước.
Bên cạnh đó, cần nhấn mạnh rằng, việc mua bảo hiểm cháy nổ không đồng nghĩa với việc hạn chế được hoàn toàn nguy cơ hỏa hoạn. Khi xây dựng một công trình có nguy cơ cao về cháy nổ thì điều kiện để được vận hành là phải được cơ quan phòng cháy, chữa cháy thẩm duyệt, kiểm tra, phải có phương án chữa cháy, đào tạo người để có thể đối phó trong tình huống cháy nổ xảy ra.
Một thực trạng đáng buồn hiện nay là nhiều nhà ở cao tầng cho thuê không có biện pháp phòng cháy, chữa cháy, với chung cư mini cũng chỉ có bình chữa cháy, một vài tờ khẩu lệnh phòng cháy, nên những vụ việc để lại hậu quả vô cùng thương tâm như vừa qua là khó tránh khỏi. Việc các nhà ở cao tầng cho thuê, chung cư mini không đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy thể hiện sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương.
Theo tôi, để ngăn ngừa các hậu quả cháy nổ đáng tiếc xảy ra trong tương lai, cần có sự phối hợp chặt chẽ ba bên giữa chính quyền, chủ nhà cho thuê hoặc ban quản trị các tòa nhà và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bảo hiểm cháy nổ tự nguyện. Trong đó, chính quyền đóng vai trò kiểm tra, giám sát để đảm bảo các nhà cao tầng cho thuê hay chung cư mini có đủ điều kiện đi vào vận hành, các doanh nghiệp bảo hiểm ngoài việc cung cấp bảo hiểm cháy nổ cần quan tâm và chăm sóc việc vận hành tòa nhà đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy, vì như vậy sẽ giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh của chính họ.
Nếu chủ nhà đã mua bảo hiểm cháy nổ thì khi rủi ro xảy ra, doanh nghiệp bảo hiểm có được từ chối bồi thường trong trường hợp đó là nhà xây sai phép, không đảm bảo yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy?
Trường hợp người mua bảo hiểm (chủ căn hộ) đã khai báo đầy đủ các thông tin theo yêu cầu của nhà bảo hiểm và nhà bảo hiểm đồng ý cấp đơn bảo hiểm với những thông tin do chủ căn hộ cung cấp thì khi xảy ra vụ cháy, doanh nghiệp sẽ phải tiến hành chi trả bồi thường mà không được phép xem xét hay đánh giá yếu tố xây sai phép, không có hệ thống chữa cháy tự động, không đảm bảo yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy.
Tuy nhiên, doanh nghiệp bảo hiểm có quyền từ chối chi trả bảo hiểm khi chủ nhà mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo Nghị định 67/2023/NĐ-CP mà sự kiện cháy nổ là hành vi cố ý của chủ nhà như tự ý đốt chung cư hoặc vì có mẫu thuẫn với những người trong chung cư nên đã thực hiện việc đốt một căn hộ, một vật dụng để trả thù nhưng hậu quả làm thiệt hại cho cả căn chung cư.
