Không ít thách thức
Nhu cầu đối với nhà xưởng cao tầng hiện đại ngày một lớn, nhưng việc chuyển đổi cũng gặp phải không ít thách thức.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Tư vấn cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, đối với các dự án hiện hữu, thách thức lớn nhất khi nâng cấp thường đến từ hệ thống hạ tầng cốt lõi được xây dựng theo các tiêu chuẩn của giai đoạn trước.
Việc đáp ứng các yêu cầu mới về công nghệ, tự động hóa, ESG, năng lực điện, hạ tầng số hay tiêu chuẩn vận hành quốc tế đòi hỏi phải đánh giá kỹ lưỡng khả năng thích ứng của tài sản hiện hữu, đồng thời cân đối với hiệu quả đầu tư và thời gian hoàn vốn.
Còn theo ông Will Trần - Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng JLL Việt Nam, nâng cấp từ dự án hiện hữu nghe có vẻ hợp lý về mặt lý thuyết, nhưng trong thực tế là một trong những quyết định khó nhất.
Trước tiên là pháp lý. Quá trình chuyển đổi từ thấp tầng lên cao tầng đòi hỏi điều chỉnh quy hoạch chi tiết, trong khi ở nhiều khu công nghiệp, các thông số về tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất… đã được xác định cố định từ giai đoạn phê duyệt ban đầu. Chưa kể, việc điều chỉnh thường kéo dài nhiều tháng, nên đôi khi không được chấp thuận.
“Một số khách hàng của chúng tôi đã đầu tư đáng kể vào nghiên cứu khả thi, nhưng cuối cùng không thể tiến hành vì lý do này”, ông Will Trần nói.
Tiếp theo là kỹ thuật. Phần lớn nhà xưởng hiện tại có nền móng chỉ đủ chịu tải cho 1-2 tầng, muốn xây cao phải gia cố hoàn toàn hoặc làm lại từ đầu. Tính toán cho một số trường hợp cụ thể, kết luận là tổng chi phí gia cố cộng xây mới thường vượt chi phí xây dựng trên đất mới.
Với trường hợp tài sản đang được cho thuê, thách thức còn lớn hơn. Vấn đề di dời khách thuê, đền bù, thời gian thương lượng, khả năng lấp đầy sau nâng cấp…, tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và tỷ suất sinh lợi của dự án. Bởi vậy, không phải khách thuê nào cũng sẵn sàng quay lại sau khi công trình hoàn thành, nhất là khi họ tìm được địa điểm thay thế ổn định.
“Kinh nghiệm tư vấn thực tế cho thấy, việc nâng cấp chỉ thực sự có hiệu quả kinh tế khi đáp ứng đủ 3 điều kiện: Vị trí cực kỳ đắc địa mà không có phương án thay thế tương đương, giá đất tăng đủ mạnh để bù đắp chi phí nâng cấp/chuyển đổi và quan trọng nhất là có cam kết thuê dài hạn từ khách hàng trước khi triển khai”, ông Will Trần nhấn mạnh.
Các yếu tố chi phối chính
Theo ông Nguyễn Phước Thuận, đối với nhà kho, nhà xưởng cao tầng, yếu tố quan trọng nhất vẫn là vị trí. Trên thực tế, khách thuê thường chỉ chấp nhận mô hình này khi muốn hiện diện tại các vị trí chiến lược, nhưng quỹ đất khan hiếm hoặc nguồn cung thấp tầng không còn nhiều lựa chọn. Vì vậy, quyết định thuê thường là sự đánh đổi giữa vị trí và chi phí vận hành.
Tuy nhiên, khái niệm vị trí hiện nay đã rộng hơn nhiều so với trước đây. Ngoài khả năng kết nối với cảng biển, sân bay, trung tâm tiêu dùng và các trục giao thông chính, khách thuê ngày càng quan tâm đến khả năng tiếp cận nguồn lao động, năng lực hạ tầng điện nước và tiềm năng phát triển dài hạn của khu vực.
Về mặt kỹ thuật, nhà kho và nhà xưởng cao tầng đòi hỏi tiêu chuẩn thiết kế cao hơn đáng kể so với mô hình truyền thống. Các yếu tố như tải trọng sàn, độ cao thông thủy, hiệu quả xử lý nhiệt, hệ thống bốc dỡ và tiếp cận hàng hóa theo chiều dọc cần được tính toán ngay từ giai đoạn quy hoạch. Bên cạnh đó, hệ thống phòng cháy chữa cháy cũng phức tạp hơn khi mật độ khai thác trên cùng một mét vuông tăng lên.
| |
Một khu vực kho xưởng cao tầng tại Khu công nghiệp Long Hậu. Ảnh: Thành Nguyễn. |
Một yêu cầu quan trọng khác là giải pháp kết cấu. Để tối ưu hiệu quả vận hành, khách thuê luôn mong muốn diện tích sàn liên tục với số lượng cột tối thiểu.
Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải áp dụng các giải pháp kết cấu có bước cột lớn, vừa đảm bảo khả năng chịu tải của công trình nhiều tầng, vừa tối đa hóa không gian sử dụng cho hoạt động sản xuất, lưu trữ và luân chuyển hàng hóa. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác của khách thuê, cũng như tính cạnh tranh của dự án trên thị trường.
Quan trọng hơn, đây không chỉ là câu chuyện của một tòa nhà, mà còn là bài toán của cả hệ sinh thái vận hành.
Khi cường độ sử dụng tăng lên, các hạ tầng phụ trợ như điện, nước, xử lý nước thải, bãi đỗ xe và các tiện ích phục vụ người lao động cần được đầu tư đồng bộ để đảm bảo hiệu quả khai thác lâu dài và trải nghiệm vận hành cho khách thuê.
Tuy vậy, ông Thuận cũng cho biết thêm, phần lớn các khu công nghiệp tại Việt Nam được quy hoạch với tầm nhìn dài hạn, ngay cả những khu công nghiệp lâu đời nhất cũng vận hành khoảng 20-30 năm, trong khi nhiều khu công nghiệp được phát triển trong vòng 10-15 năm trở lại đây.
Vì vậy, xu hướng nổi bật của nguồn cung bất động sản công nghiệp hiện nay là mở rộng sang các địa phương mới để đón đầu sự phát triển của hạ tầng và các dòng vốn đầu tư mới, thay vì tập trung vào việc tái phát triển hoặc nâng cấp quy mô lớn các khu công nghiệp hiện hữu.
Điều này phản ánh giai đoạn phát triển còn tương đối sớm của thị trường Việt Nam so với nhiều quốc gia công nghiệp phát triển trong khu vực.
Còn theo ông Will Trần, để phát triển thành công nhà kho cao tầng, có 3 yếu tố then chốt cần lưu ý là vị trí, kỹ thuật, công nghệ và tính bền vững.
Về vị trí, dự án cần nằm trong bán kính 40-50 km từ cảng, sân bay hoặc trung tâm tiêu dùng lớn. Xa hơn, chi phí vận chuyển sẽ bù trừ lợi thế tối ưu diện tích. Đường tiếp cận phải thuận lợi cho xe container và quan trọng là nguồn điện phải đủ mạnh, bởi một nhà xưởng cao 5-6 tầng cần lượng điện gấp nhiều lần một nhà xưởng thấp tầng.
Về kỹ thuật, yêu cầu chiều cao tầng tối thiểu 5,5-6 m, lý tưởng 8-10 m; tải trọng sàn 1,5-2 tấn/m2 trở lên. Tiếp theo là hệ thống vận chuyển - đường dốc cho xe nâng hoặc thang máy hàng tải trọng 5 tấn, phải có phương án dự phòng. Cuối cùng là phòng cháy chữa cháy đạt tiêu chuẩn cao nhất: Hệ thống phun nước tự động, báo cháy, lối thoát hiểm rõ ràng…
Về công nghệ và tính bền vững, với khách thuê hiện đại, đặc biệt các công ty đa quốc gia, coi ba yếu tố này là bắt buộc: Hệ thống quản lý kho thông minh, điện dự phòng 100% và chứng chỉ xanh. Không có chứng chỉ bền vững, nhà phát triển dự án sẽ mất lợi thế thu hút khách hàng chất lượng cao.
Thêm nữa, thiết kế cần sẵn sàng cho tự động hóa trong tương lai: Robot vận chuyển tự động, hệ thống băng tải, kho tự động được triển khai nhanh chóng, nhất là bởi các nhà cung cấp lớn. Thiết kế ban đầu cần tính toán cho khả năng này, nếu không sẽ rất khó lắp đặt sau này.
“Nhà xưởng cao tầng hiện đại là loại hình đòi hỏi nguồn vốn lớn và chuyên môn sâu. Song, với việc đất công nghiệp tại vị trí tốt ngày càng khan hiếm và nhu cầu từ khách hàng chất lượng cao tăng mạnh, đây là giải pháp tất yếu cho thị trường bất động sản công nghiệp trong trung và dài hạn”, ông Will Trần nhấn mạnh.