Tiến độ cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM diễn ra chậm. Ảnh: Trọng Tín.
Chung cư đã tháo dỡ, dự án vẫn đình trệ
Dù sở hữu vị trí có giá trị thương mại cao, nhưng việc cải tạo chung cư 155-157 Bùi Viện, phường Bến Thành, vẫn đình trệ nhiều năm. Công trình được xây dựng trước năm 1975, nằm ngay phố đi bộ Bùi Viện, giữa trung tâm khu phố Tây nổi tiếng của Thành phố.
Khoảng 100 hộ dân đã di dời đến nơi tạm cư hơn 5 năm, nhưng dự án xây dựng lại đến nay chưa tìm được nhà đầu tư. Để tháo gỡ vướng mắc, giữa năm 2026, UBND TP.HCM đã giao UBND phường Bến Thành khẩn trương lập điều chỉnh tổng thể các quy hoạch phân khu và phê duyệt phương án bồi thường, tạo cơ sở tiếp tục triển khai dự án.
Theo phương án quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 mới được UBND phường Bến Thành lấy ý kiến, khu đất số 155-157 Bùi Viện có diện tích hơn 592 m2, trong đó diện tích xây dựng công trình khoảng 444,47 m2, đất cây xanh tầng trệt 55 m2 và đất sân, đường nội bộ 93,16 m2.
Công trình dự kiến có 19 tầng nổi, 1 tầng tum và 3 tầng hầm, với các tầng thấp bố trí chức năng thương mại, các tầng phía trên dành cho căn hộ. Đây mới là phương án quy hoạch phục vụ mời gọi đầu tư, chưa đồng nghĩa dự án đã lựa chọn được chủ đầu tư hoặc đủ điều kiện khởi công.
Trường hợp chung cư 155-157 Bùi Viện cho thấy, ngay cả khu đất nằm tại vị trí trung tâm, có khả năng khai thác thương mại, việc xây dựng lại cũng không dễ dàng. Bài toán đặt ra không chỉ là giá trị quỹ đất, mà còn là phương án quy hoạch, nghĩa vụ tái định cư và hiệu quả tài chính đủ sức thu hút doanh nghiệp tham gia.
Tình trạng đình trệ kéo dài cũng xảy ra tại chung cư 350 Hoàng Văn Thụ, phường Tân Sơn Nhất. Từ năm 2010, UBND TP.HCM đã giao Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình làm chủ đầu tư dự án xây dựng mới. Doanh nghiệp đã bồi thường cho 137 hộ dân, bố trí tạm cư cho 20 hộ và tháo dỡ hoàn toàn công trình cũ. Tuy nhiên, đến nay, khu đất vẫn bỏ trống, dự án chưa thể triển khai xây dựng.
TP.HCM hiện có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975, trong đó khoảng 16 chung cư được xếp loại D, tức thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm, cần tháo dỡ và xây dựng lại.
Trong số 16 chung cư cấp D, Thành phố đã hoàn tất di dời toàn bộ 534 hộ dân tại 9 chung cư gồm 128 Hai Bà Trưng, 23 Lý Tự Trọng, 6 Bis Nguyễn Tất Thành, 40/1 Tân Phước, 47 Long Hưng, 170-171 Tân Châu, 440 Trần Hưng Đạo, 155-157 Bùi Viện và Tân Hòa Đông. Hiện còn một số chung cư di dời dở dang hoặc chưa di dời.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tiến độ cải tạo chung cư cũ chậm chủ yếu do khó khăn trong việc hoàn tất thủ tục pháp lý và thống nhất phương án bồi thường, tái định cư với cư dân.
Vướng mắc trước hết nằm ở sự khác biệt về quyền lợi giữa các chủ sở hữu. Mỗi căn hộ có diện tích, vị trí và nguồn gốc pháp lý khác nhau, dẫn đến kỳ vọng bồi thường không giống nhau. Có hộ muốn tái định cư tại chỗ, có hộ đề nghị nhận căn hộ lớn hơn, trong khi những trường hợp khác muốn nhận tiền để tự tìm nơi ở mới.
Về phía doanh nghiệp, việc cải tạo chung cư cũ khó khăn hơn phát triển dự án trên quỹ đất sạch. Ngoài chi phí bồi thường và xây dựng, chủ đầu tư phải bố trí nhà tái định cư, trong khi nhiều khu đất có diện tích nhỏ, chỉ tiêu quy hoạch hạn chế, không đủ quỹ căn hộ thương mại để cân đối hiệu quả đầu tư.
Cơ chế mới có tháo gỡ được những điểm nghẽn?
Từ thực tế các dự án đình trệ nhiều năm, TP.HCM đang xây dựng cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đáng chú ý, dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố không chỉ đề xuất thay đổi cách lựa chọn nhà đầu tư, xác định hệ số bồi thường, mà còn cho phép điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch và hỗ trợ một phần chi phí thực hiện dự án.
 |
Chung cư 155-157 Bùi Viện. Ảnh: Trọng Tín. |
Trường hợp chung cư 155-157 Bùi Viện cho thấy, vị trí đắc địa chưa đủ để bảo đảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
Do diện tích khu đất chỉ hơn 592 m2 nên khi xây dựng lại, doanh nghiệp phải tính toán đồng thời diện tích bố trí tái định cư, không gian thương mại, hạ tầng kỹ thuật và chi phí đầu tư. Nếu phần diện tích được phép kinh doanh không đủ bù đắp các khoản chi phí này, dự án khó đạt hiệu quả tài chính, ngay cả khi giá trị đất tại khu vực rất cao.
Để giải quyết vướng mắc, dự thảo đề xuất cho phép trường hợp quy hoạch không khả thi kêu gọi đầu tư, UBND cấp xã quyết định các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, dân số tại dự án khi phê duyệt quy hoạch chi tiết không cần đáp ứng điều kiện phù hợp quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000) theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, đồng thời phải bảo đảm chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, kết nối hạ tầng giao thông của khu vực làm cơ sở để thực hiện dự án.
Cơ chế này có thể tạo thêm dư địa khai thác quỹ đất, giúp doanh nghiệp cân đối giữa nghĩa vụ tái định cư và phần diện tích kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, việc điều chỉnh quy hoạch chỉ giải quyết được một phần bài toán. Với những khu đất nhỏ nằm trong khu vực đô thị hiện hữu, khả năng tăng quy mô xây dựng còn phụ thuộc vào sức chịu tải của hạ tầng xung quanh.
Bên cạnh quy hoạch, dự thảo cũng tìm cách tháo gỡ tình trạng khó lựa chọn nhà đầu tư do không đạt được sự đồng thuận tại hội nghị nhà chung cư. Theo đề xuất, nếu hội nghị lần đầu không có trên 50% đại diện chủ sở hữu tham dự, UBND cấp xã được tổ chức thêm các hội nghị theo trình tự quy định. Đến lần thứ ba, việc lựa chọn nhà đầu tư có thể căn cứ số người thực tế tham dự và số phiếu cao nhất. Trường hợp không thực hiện được các phương án lấy ý kiến, UBND cấp xã được phép chỉ định nhà đầu tư.
Trong khi đó, trường hợp chung cư 350 Hoàng Văn Thụ lại cho thấy một vấn đề khác. Dự án đã hoàn tất bồi thường, tháo dỡ, nhưng chưa thể xây dựng. Điều này đặt ra yêu cầu phải tháo gỡ đồng thời thủ tục đầu tư và khả năng thu xếp nguồn vốn, thay vì chỉ tập trung vào giải phóng mặt bằng.
Để cải thiện hiệu quả tài chính, dự thảo đề xuất Nhà nước hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, tối đa 10 tỷ đồng mỗi dự án; đồng thời hỗ trợ 50% kinh phí tổ chức di dời, cưỡng chế di dời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Những chính sách này có thể giảm một phần chi phí và áp lực vốn cho doanh nghiệp. Dù vậy, cơ chế hỗ trợ tài chính khó phát huy tác dụng nếu dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc phương án đầu tư không khả thi.
Thực tế cho thấy, chương trình cải tạo chung cư cũ không vướng ở một khâu duy nhất. Có dự án cần giải quyết quy hoạch để thu hút nhà đầu tư, có nơi phải làm rõ quyền lợi tái định cư, trong khi những trường hợp khác cần tháo gỡ thủ tục và nguồn vốn sau khi đã giải phóng mặt bằng.
Vì vậy, hiệu quả của cơ chế đặc thù sẽ không chỉ nằm ở việc rút ngắn thủ tục hay tăng ưu đãi, mà còn là khả năng đưa từng dự án vượt qua “điểm nghẽn” đang gặp phải.
