Nhà đầu tư đổi “khẩu vị”
Cách đây khoảng 3-5 năm, không khó để bắt gặp cảnh nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản với kỳ vọng “mua nhanh, bán nhanh”. Không ít nhà đầu tư chỉ cần mua rồi sang tay trong thời gian ngắn để hưởng chênh lệch giá. Nhưng hiện nay đã khác, nhà đầu tư ngày càng thận trọng, chọn lọc kỹ lưỡng từng sản phẩm, từng chủ đầu tư, từng vị trí trước khi xuống tiền.
Anh Lê Thịnh (42 tuổi, TP.HCM) - nhà đầu tư từng thành công với hình thức “lướt sóng” cho hay, mỗi bất động sản anh chỉ giữ vài tuần đến vài tháng, khi đủ đạt lợi nhuận kỳ vọng là thoát hàng. Giai đoạn thị trường sôi động, những “cú đánh” chớp nhoáng như vậy giúp anh thu về khoản lời đáng kể.
Thế nhưng, hiện nay, nhà đầu tư này đã thay đổi hoàn toàn cách tiếp cận. Thay vì chạy theo đám đông, anh dành nhiều thời gian tìm hiểu kỹ lưỡng về quy hoạch, tiến độ hạ tầng, pháp lý dự án. Các khoản đầu tư thường hướng vào những dự án sơ cấp, nằm ở các đô thị vệ tinh quanh khu vực trung tâm TP.HCM (bán kính không quá 20 km) với kế hoạch nắm giữ ít nhất 3-5 năm.
“Giờ tôi không còn tìm kiếm cảm giác phấn khích khi lãi nhanh trong chốc lát như trước. Đầu tư phải coi như một chiến lược dài hơi, có tính toán rõ ràng. Sóng ngắn ngày càng nhiều rủi ro, mà lợi nhuận thực tế lại chẳng còn hấp dẫn như trước”, nhà đầu tư này nói.
Một trường hợp khác là nhà đầu tư Thu Hương tới từ Bình Dương, thay vì tìm kiếm lợi nhuận tức thì từ những “cú lướt” liên tục như trước, hiện chị tập trung vào những khu vực đang có sự phát triển về cơ sở hạ tầng, kỳ vọng giá trị bất động sản sẽ tăng cùng tốc độ phát triển hạ tầng và dân số. Điểm nhấn trong chiến lược của nhà đầu tư này là chỉ chọn những dự án có tính pháp lý minh bạch, tiềm năng tăng giá tốt và thanh khoản ổn định.
“Quan điểm của tôi bây giờ là tích lũy tài sản dài hạn. Việc đầu tư không phải để theo đuổi mấy cơn sốt chóng vánh rồi canh lo bán tháo, mà là tạo dựng một nền tảng tài chính vững chắc cho tương lai. Bởi vậy, mỗi quyết định đều được cân nhắc rất kỹ lưỡng”, nhà đầu tư này cho hay.
Trường hợp của 2 nhà đầu tư trên không phải là cá biệt trên thị trường hiện nay, khi theo khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn, nhu cầu thực đang chiếm thế áp đảo với 64% người tiêu dùng mua bất động sản với mục đích để ở, so với tỷ lệ 36% mua để đầu tư.
Trong 6 tháng đầu năm 2025, các loại hình bất động sản thu hút người mua nhiều nhất là đất nền (33%), chung cư (30%), nhà riêng (21%) - là những loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.
Đây cũng là những loại hình nhà đất được tìm mua nhiều nhất trong 12 tháng tới, chỉ có sự thay đổi về thứ hạng mức độ quan tâm là chung cư (31%), nhà riêng (31%), đất nền (19%).
| |
Người mua nhà ngày càng trẻ hóa. Ảnh: Việt Dũng. |
Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn cho hay, ở thị trường đầu tư, nhà đầu tư đang ưu tiên bất động sản sơ cấp với thời gian nắm giữ trong dài hạn. Các yếu tố quyết định hành vi xuống tiền của người mua ở thực là hệ thống tiện ích (64%), pháp lý dự án (61%), chất lượng môi trường (59%) và chất lượng xây dựng/bàn giao (57%).
Còn bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến hoạt động “lướt sóng” nhà đất không còn phổ biến như trước. Đầu tiên có thể kể đến là giá bán bất động sản nhà ở xây sẵn đã tăng cao trong thời gian dài, đặc biệt trên thị trường sơ cấp ở một số đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nên biên độ lợi nhuận cho việc đầu tư ngắn hạn không còn hấp dẫn.
Tương tự, thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng gặp khó khăn bởi mức giá chuyển nhượng liên tục gia tăng theo kỳ vọng lợi nhuận của bên bán. Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng bất động sản ở thời điểm năm 2023-2024 cũng làm giảm đáng kể khả năng tiếp cận vốn của nhà đầu tư “lướt sóng” dựa trên việc đi vay.
Doanh nghiệp tái cấu trúc để thích ứng
Không chỉ khẩu vị thay đổi, đối tượng mua nhà cũng có sự khác biệt, khi ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) cho biết, khách mua hiện nay ngày càng trẻ hóa.
Điều này cũng phản ánh xu hướng xã hội thay đổi bởi thế hệ trẻ coi trọng trải nghiệm, ưu tiên môi trường sống xanh trong các khu đô thị lớn, gắn với mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Đặc biệt, tính pháp lý của dự án ngày càng trở thành yếu tố then chốt trước khi người mua quyết định xuống tiền.
Nắm bắt được xu hướng này, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã “xoay trục”, tính tới phương án phát triển dự án lấy khách hàng ở thực làm trung tâm.
Ông Nguyễn Huy Vũ - trợ lý Tổng giám đốc Công ty Sea Holdings, đơn vị phát triển dự án căn hộ chung cư Destino Centro tại xã Mỹ Yên, tỉnh Tây Ninh (trước đây thuộc huyện Bến Lức, tỉnh Long An) cho biết, ngay từ khi phát triển dự án, Sea Holdings đã nhắm tới nhóm khách hàng ở thực là tâm điểm. Các chính sách bán hàng đều hướng tới người mua để ở, đặc biệt là cư dân địa phương.
Tương tự, ông Phạm Văn Nam - Phó tổng giám đốc OBC Holdings - đơn vị vừa cho ra mắt dự án A&K Tower tại phường An Khánh, TP.HCM (trước đây thuộc phường An Phú, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương) cũng cho hay, thay vì tập trung cho khách hàng đầu tư, OBC Holdings chọn phát triển sản phẩm dành cho người trẻ mua để ở. Đây là nhóm khách hàng này đòi hỏi khá cao về chất lượng sống, trong khi giá phải hợp lý.
Hay như mới đây, Vạn Xuân Group đã giới thiệu ra thị trường dự án mới là Happy One Mori với 1.441 sản phẩm. Ông Trịnh Xuân Hà - Tổng giám đốc điều hành Vạn Xuân Group cho biết, các sản phẩm Happy One Mori sẽ hướng đến cộng đồng cư dân tri thức, có phong cách sống hiện đại và văn minh. Theo đó, dự án được tích hợp hệ thống tiện ích đa dạng, đáp ứng nhu cầu sống - thư giãn - kết nối của cư dân trong tương lai.
Ngoài ra, một loạt chủ đầu tư khác như Phú Đông Group, TT Capital, Nam Long, Bcons, An Gia, Phát Đạt… cũng đang tung ra các dự án mới và hầu hết đều hướng đến nhóm khách hàng ở thực, thay vì đầu tư.